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津城樓市調控平穩前行
數據 新政之後至6月底,土地供應面積為1011萬平方米,成交面積為
646萬平方米,分別佔上半年總量的45%和38%
深讀 土地供應的穩步增加有助於房地產市場的宏觀調控,穩定市場,
遏制房價過快上漲
數據 6月28日,恆大地產拿下6幅土地總計面積近90萬平方米
6月30日,中國鐵建地產以40.3億競得河北區金鍾河三幅地塊
7月1日,華僑城地產斬獲14幅地塊,建築面積220.94萬平方米
深讀 大部分地塊的成交價格都為底價或略有上浮,溢價率較低,
也說明開發商拿地較為冷靜
數據 2010年上半年土地成交各區域佔比為中心城區3.91%;
環城四區26.06%;遠郊五縣48.01%;濱海新區22.02%
深讀 由於房價經歷去年以來的攀高,不少購房者只好將視線由市內
六區轉向環城四區,雖然離工作地點較遠,但在可接受范圍內
4月新政出臺之後,樓市成交量應聲下落,萎縮近五成,隨後2個多月以來一直在低位徘徊,而在土地交易市場卻是另外一番景象。據統計,今年上半年本市土地出讓面積和成交面積分別為2234萬平方米和1701萬平方米,與去年同期相比增長150%和135.9%。
土地成交量穩步上昇
『總體來看,今年土地交易市場表現為高出讓量、高成交比例。』中原地產(天津)投資顧問部分析師郭小娟介紹說,新政之後至6月底,土地供應面積為1011萬平方米,成交面積為646萬平方米,分別佔上半年總量的45%和38%,保持著穩定的增長步伐,並未因新政的出臺出現波動。
專家分析,土地供應的穩步增加有助於房地產市場的宏觀調控,穩定市場,遏制房價過快上漲。被稱為『新國十條』的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中,明確提出『增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計劃,並切實予以落實。房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供應總量。』
之後本市出臺的《促進我市房地產市場平穩健康發展實施意見》(『津十條』)中,同樣強調了增加住房建設用地的有效供應。並且要求,規劃部門要會同建設、國土房管部門依據城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模,抓緊編制2010至-2012年住房建設規劃,確保中小套型普通商品住房、保障性住房和『城中村』還遷安置用地不得低於住房建設用地供應總量的70%。
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰認為,伴隨著土地供應的增加,津十條等政策同時強調『嚴格控制高檔公寓和別墅項目建設,支持企業開發建設中低價位、中小套型普通商品住房項目』、『在建設用地供應上要優先安排保障性住房用地』,對中低收入群體購房者而言是有利的。
開發商拿地不猶豫
調控政策出臺不久, 4月28日富力地產就以70.5億元的總價拍得了一幅位於天津津南區咸水沽鎮的新地王,總建築面積301萬平方米;6月28日,恆大地產拿下6幅土地總計面積近90萬平方米;6月30日,中國鐵建地產以總價40.3億競得河北區金鍾河三幅地塊;7月1日,華僑城地產以總價37億元在津斬獲14幅地塊,總建築面積220.94萬平方米……
『新政後房地產市場陷入低迷狀態,但從土地市場成交看,不少大型房企依然看好天津未來市場。盡管經歷了2009年的快速上漲,相對於國內其他城市,天津存在更大的發展空間。『郭小娟認為這是各大企業頻繁在津拿地的主要原因,但同時可以發現『大部分地塊的成交價格都為底價或略有上浮,溢價率較低,也說明開發商拿地較為冷靜。』
『根本原因還是在於看好天津長期的發展。目前房價處於相對低點,考慮到建設開發周期和市場波動周期,根據以往的經驗,或許是開發商拿地的好時機。』蔣雲峰接受記者采訪時說,其中存在很強的不確定性,這也決定了並非所有開發商都決定出手拿地,依然有不少開發商保持觀望態度。對於下定決心的企業,目前拿地相對更為容易,競爭不如市場火熱時那麼激烈。他分析說,『從另一個角度來看,說明一些開發商資金面上比較寬松,有較為富裕的資金用於購買土地,以備未來開發。』
遠郊區縣土地成交主力
盡管近期土地成交量不斷攀昇,但成交價格並未水漲船高。『市中心可供土地越來越稀缺,環城四區、遠郊區縣和濱海新區成為成交的主力。』郭小娟向記者提供了一組數據:2010年上半年土地供應各區域佔比為中心城區2.16%;環城四區30.25%;遠郊五縣36.99%;濱海新區30.59%;2010年上半年土地成交各區域佔比為中心城區3.91%;環城四區26.06%;遠郊區縣48.01%;濱海新區22.02%。
郭小娟分析說,『根據目前土地出讓的情況看,未來的房地產項目更多將圍繞環城四區、遠郊縣和濱海新區等區域。雙城雙港的規劃,讓濱海新區的發展引人關注,同時核心區土地供應不斷減少,更多出現在北塘、漢沽等地;對於遠郊縣的項目來說,除投資、度假型產品外,更主要是以地源性客戶為主;由於房價經歷去年以來的攀高,不少購房者只好將視線由市內六區轉向環城四區,雖然離工作地點較遠,但在可接受范圍內,比如中北鎮區域的快速成熟原因就在於此。』
蔣雲峰認為,受土地供應影響,未來更多項目將出現在環城四區,但要關注其相關配套建設包括交通、商業和教育等,做好這些方面,纔能轉化為有效供應,從而緩解市場的結構性矛盾。
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