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下半年樓市大幕已徐徐拉開,經過了上半年過山車式的走勢,接下來,樓市會上演怎樣的一幕?
成交價格將下行
4月份後,市場交易量持續萎縮,因此帶動了成交價格下探。一手房和二手房的房價都出現了松動,特別是二手房成交價的下降尤為明顯。
業內認為未來基本上15-20%的跌幅是存在的。
而近期開盤的幾個新樓盤,比如保利的保利葉都,龍湖的酈城,雖然這些樓盤銷售都取得不俗的業績,但開盤時發展商就市論價,售價都比購房者的預期低了不少。這些應該說都是樓市宏觀調控後的市場結果,發展商的定價務實了很多。所以,即便上海細則不出,中央的宏觀政策也足以抑制上海的房價過快增長。目前,各個城市的市場分析均認為,宏觀調控政策充分抑制了商品房價格的過快增長,土地供給的價格也明顯下降,宏觀調控已初見成果。
銀行信貸收緊
在銀行信貸方面,央行最近對開發商的投融資比例進行了調整,貸款比例從70%下降到50%。也就是說,過去開發商只要自備30%的資金就可以通過融資渠道進行房地產開發,資金壓力比較小;而現在,企業自備資金如果有30%,銀行放貸50%,剩下的20%的缺口就需要開發商再想辦法解決,也就是項目開發的門檻提高了。一些企業如果有資金壓力的話,就只能對樓盤降價促銷,使資金能更快地回攏。
所以即使沒有新的政策出來,只要銀行依然保持緊收的貸款政策,對於房價同樣有非常大的影響。現在萬科、綠地等搞減價促銷,是正常現象。所謂沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。降到一定價位,必然會有需求。
下半年若銀行信貸政策出現松動,那麼樓市就有可能復蘇,但從行業發展看,樓市的過快復蘇並非利好。
2009年的增長就超出了很多人包括不少開發商的預計,這都是市場不成熟的表現。就今年宏觀調控而言,不可能如此快的結束,所以房價在十月是個『分水嶺』,將受到市場的嚴峻考驗。
土地溢價率走低
土地市場和去年比同樣也是天壤之別,開發商熱情大降。
上海希望通過加大土地供給來抑制房價增長,今年1號公告就公布了108塊土地。其中住宅土地供應相對較少,且土地多集中在外環以外,比如崇明、金山、南匯。一些熱門地塊,尤其是市中心土地,開發商還是比較關注的。未來的土地供應相信主要集中在郊區、外環以外這些區域。所以,市中心僅有的土地仍然會受到開發商的熱力追捧,價格也不會低。而遠郊的土地,隨著經適房的出現,商品房價格會受到一定的衝擊而有所回落,從而影響到土地市場的區域性價格回落。
但就土地溢價率,今年同比去年要低,一些熱門樓盤的溢價率在130%、140%左右,最高是到170%,不像去年基本上在250%、300%以上。如果市場比較穩定,現在的地價對於開發商還是略有盈餘。那些熱門土地將繼續受到追捧,畢竟上海集中了全國最好的開發商和最具價值的土地。