市場恢復的速度讓人害怕。』一名業內人士如是感慨。伴隨著幾大開發商5月業績的陸續公布,6月份全國土地市場亦進一步昇溫,開發商再度開始激進『抄底』土地市場,並『合理』地提昇售價,一切仿佛2007年樓市高溫重現。
房價『反攻』?
雖然一些開發商一再宣稱『帶頭不漲價』,但旗下樓盤的價格並沒有在成交旺盛的情況下『裹足不前』,而是『合理』地上調價格。以萬科為例,通過對公司5月份銷售業績的數據進行計算,CBN記者發現,今年1月萬科的銷售均價約7474元/平方米,2月份隨著回暖勢頭出現,萬科的均價已開始試水上調,微昇至7524元/平方米。
進入3月份,萬科『勇敢』地邁出漲價的步子,均價上昇到8504元/平方米。而在5月,萬科的均價已經達到9196元/平方米,較1月的銷售均價上漲了23%。中海地產5月份的銷售均價,也由今年2月的8551港元/平方米,在3個月間上昇13%,達到5月的9684港元/平方米。
與萬科和中海地產的上揚不同的是,金地集團的銷售均價在今年1?5月走出一個『U』形。1月金地集團的銷售均價為10264元/平方米,同時銷售額和銷售面積均環比下降五成。2月份開始,金地集團的銷售均價下調至9051?9263元/平方米的區間。但隨著樓市回暖,其銷售均價在5月份已再度回到10000元/平方米以上。
事實上,一些區域開發商更擅長以推漲土地價格的方式拉動在售項目的漲價。6月10日,廣州城建集團以1.53萬元/平方米,拿下廣州CBD珠江新城最後一塊住宅用地的行為,對周邊在售項目的價格帶動意義已非常明顯。
合富輝煌首席分析師黎文江認為,該地塊樓面地價高達15324元/平方米,算上裝修等成本,至少要賣到30000/平方米以上纔有錢賺。他同時表示,廣州城建集團高價拿地應該是兩個目的,除了希望借此刺激其總公司的港股股價上漲之外,更重要的是為公司旗下坐落於珠江新城CBD的首個超高層高檔住宅項目做鋪墊,支橕該項目現有的售價。據了解,該項目目前平均售價超過20000元/平方米,區域內的住宅項目售價也在15000?25000元/平方米之間。
不過,在上述幾家大型開發商中,保利地產的定價策略似乎有些『反其道而行之』的意味。今年2月,保利地產的銷售均價為9772元/平方米,進入5月,公司的銷售均價已下降至7311元/平方米,較1月均價下降了25%。與此同時,保利地產也保持了快速消化存貨的態勢,其1?5月的銷售面積和銷售額同比均上漲150%以上,增幅約為金地集團和中海地產的兩倍,是萬科的5倍多。
不過,無論是萬科還是保利地產的有關負責人,都曾對CBN記者如此解釋均價變化的原因:不同時期安排了不同的產品銷售結構,會帶來售價的波動。中高檔住宅紮堆銷售時,均價會被拉高,而普通住宅銷售比例大時,均價會下降。
『抄底』土地市場
在銷售業績大幅上揚的同時,開發商們也開始鯨吞頻繁推向市場的住宅地塊,掀起新的『地王』競奪潮。6月8日,廈門舉行的土地拍賣會甚至創造了一日成交近百億元的驚人紀錄,世茂房地產(00813.HK)和萬科均出現在這場拍賣會上並各有斬獲。
6月10日,萬科再度以樓面地價接近10000元/平方米的價格,出手廣州CBD珠江新城最後一幅住宅用地的掛牌競拍,成為現場競拍前出價最高的開發商,但這幅地塊最終被廣州本地開發商城建集團以1.53萬元/平方米的價格取得。
事實上,在此前廈門的土地拍賣會上,萬科是以出價第二高的開發商身份,以數千萬元的價差『敗』於世茂房地產,未能拿下總價30.2億元的地王。在同一場拍賣會上,萬科與紫金礦業(601899)則為爭奪另一地塊,一度出現以億元為單位相互抬價的激烈競爭場面。
自去年10月以來,萬科除在去年11月和今年1月買了兩塊地之外,其餘6個月寸土未進。5月份萬科一反以往謹慎的態度,分別在無錫、佛山、沈陽以及青島等地新增6個項目,其中萬科所佔的權益面積約為117.7萬平方米,它為此支付了23.14億元的地價。
大舉反攻土地市場的背後,也許與萬科目前面臨的挑戰有關。萬科此前在接受CBN記者采訪時曾透露,截至今年第一季度末,公司各類存貨中,現房僅餘66.7億元,只相當於公司一個多月的銷售量。
與此同時,在與萬科銷售額接近的開發商中,中海地產今年前5個月的銷售均價為9398元/平方米,萬科前5個月的銷售均價為8481元/平方米。這也意味著,中海地產只需賣出較萬科更少的面積,即可取得同樣的銷售額。或許是為了維持銷售額的優勢,萬科不得不開始進行頻繁的『補地』動作。
與萬科同樣開始了土地市場『大反攻』的,還有富力地產、世茂房地產等素來以高端住宅為主流產品的開發商。富力地產在5月合計以17.72億元在北京、廣州拿下兩幅高端住宅用地,建築規模達87.25萬平方米。世茂房地產則在約一個月的時間內,以總價56.5億元拿下青島、上海、廈門的新住宅地王。
CBN記者注意到,這些從5月開始大規模『反攻』土地市場的開發商均有一個特點,從去年下半年至今,他們或由於資金緊張或出於審慎,錯過了第一輪的『抄底』時機。同時,在今年一季度以來的樓市回暖中,他們的存貨消化較快,銷售增幅可觀。
但如保利地產、中海地產等開發商,在2008年底已率先出擊『抄底』,因此在這一輪的『地王』爭奪戰中反應並不積極。事實上,保利地產在開發商『萬馬齊喑』的2008年仍然新增12個項目共計594萬平方米的土地儲備,因此其存貨在去年年末增加了43.12%至401億元。最近其存貨已減少至250億元左右,但今年以來它僅斥資3.85億元在北京密雲取得一個大型中檔樓盤項目。
國信證券的地產分析師廖?認為,目前『競地熱』不過是需求改善、行業預期向好疊加地價調整及地產商現金流改善的過激『抄底』行為。只有房地產開發投資的恢復情況理想,纔能證明地產的反彈可持續。考慮到政策促使需求釋放,及2008年開始的新開工面積逐步下調,地產行業供需逐步改善,地產行業復蘇是可持續的,但短期房價持續提昇的空間有限,井噴需求可能面臨環比回落。