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供給不足纔是根本原因
實際上,房租暴漲源於供給不足。
在樓市調控政策下,尤其是在『新國十條』出臺後,一些急需改善型購房的剛性需求和大批首次置業者在房價下跌的心理預期影響下,選擇了租房觀望。『供需矛盾顯得異常突出。』陳國強認為。
根據統計數據顯示,北京普通住宅租賃供需比逐年遞增,目前已達到1?4,而高檔公寓則供過於求,供需比高達2.7?1。
『供給減少是主要原因。』中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌接受記者采訪表示。
持有房產而不願出租佔了很大一部分。來自國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示,有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零,這些空置房可供2億人居住。『既不出租也不出售而等待價格反彈,同樣加劇了二手房源的緊張。』中原地產華北區董事總經理李文傑認為。
此外,通過購買一手房作為婚房的因為推遲購房,而未將原本租用的房屋騰出來同樣加劇了房源的緊張。相關數據統計,北京每年因結婚購房者高達12萬到15萬人。
算上因為觀望而推遲改善住房的,據胡景暉初步判斷,這些未騰出來的房源將佔到原有租賃市場的30%,超過100萬間。『因為觀望,往年該騰出來的房子沒有騰出來,價格上漲也是在所難免。』我愛我家市場研究中心據此預測。
與此同時,需求卻在不斷放大。畢業生也成為高房租的受害者。和往常差不多的是,今年暑期北京同樣有20萬左右的畢業生需要通過租房來解決離校後的居住問題。
激化供需矛盾,還在於大量的新增需求。公開資料表明,北京今年將實施CBD的東擴、南城的開發改造、市政路網的建設,第二機場的籌建等大規模城市擴張改造昇級項目,這使得拆遷量激增。據記者調查了解,北京今年拆遷並需要安置人數超過10萬。大興區2010年預計拆遷64個村,涉及轉非勞動力2.3萬人。另據不完全統計,2010年朝陽區將有45個村拆遷,涉及4.67萬農民,海淀區將有20個村拆遷,懷柔將有3個城中村拆遷,昌平至少30個村拆遷,通州僅運河核心區及西海子棚戶區開始搬遷改造,總戶數涉及1.05萬戶居民,這其中還不包括臺湖、梨園等地拆遷。按照拆遷規定,政府或者提供安置房或者提供租房補貼。『這是大興區房租上漲的根本原因。』前述副鎮長清晰地記得,此前80平方米的兩居室,月租因此從不到2000元飆昇到3000元。
這其中,學區房房租上漲過快則是必然中的例外。比如北師大附近一兩居室月租為5000元。由於北京集中了大量的具有優質資源的學校,學區房租價的上漲也會拉高整體房租的走勢。『房東把房子當金磚,我們也沒有辦法。』記者電話采訪北師大附近中介21世紀不動產聽到如此回答,『房源很少。』
租金是市場供需雙方博弈的結果,政策效應、需求激增應該是本輪房租上漲的關鍵因素。(晏耀斌)