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編者按/嚴厲調控之下,樓市量跌價滯,北京房租突現加速上漲之勢。一時間,『政策效應說』、『畢業需求說』甚至『中介操縱說』,眾說紛紜。炒作抑或其他原因?記者近日通過調查發現,房租暴漲的深層次原因是房價居高不下。
房租漲20%!中介所為?
《中國經營報》記者近日通過調查發現,從表面看來,拆遷等被動住房加劇了二手房源的緊張。深層次原因則是房價居高不下。結果是,該騰出來的房子沒有騰出來,該買房子的沒買,而該賣房的更是期待房價的反彈。
合理的房價之後就是合理的租價。種種跡象表明,房租暴漲或許只是房價下跌前的一個陣痛。『下半年房地產市場將從量跌價滯轉入調價促銷。』中國指數研究院常務副院長黃瑜對記者說。
漲勢凶猛房租月漲20%
繼高房價之後,北京再次置身高房租旋渦。
城區和郊區冰火兩重天。『在四五月份,每月至少上漲100元左右。』位於北京通州梨園地鐵附近的鏈家地產工作人員告訴記者。記者調查發現通州房租在四五月份的確迎來了上漲的勢頭,和年初相比較,該地區房租月漲100元左右。而在亦莊經濟開發區,條件稍微好點兒的兩居室,月租已經在3000元以上。『相比去年,平均有30%的漲幅。』亦莊鎮一副鎮長說。
同樣是五環外的昌平,以天通苑、立水橋為中心的房租同樣『漲勢凶猛』。以兩居室為例,天通苑等小區月租均在3000元以上,甚至有業主報出5000元以上。 『房東並不急於出租,待價而沽纔是他們的真實想法。』一中介人員告訴記者。
相比城郊結合部,北京城八區的房租還是處在一個穩中微漲的局面。有關機構測試,3500元房租價格是北京高低檔房的一個分界線。以北京通常戶型兩居室為例,記者調查發現在此價格之下的,房租均有不同幅度的上漲,但漲幅並不大。比如位於西便門真武廟頭條的兩居室當前房租為3300元,這幾個月也就漲了200左右,但還沒有突破3500元。
相比普通住宅,高端住宅則是另外一番風景。記者在CBD調查發現,金地花園、華貿國際公寓等高端物業在這輪房租暴漲中表現得『寵辱不驚』。『高端物業的消費對象基本是恆定的。』21世紀不動產職業顧問岳帆告訴記者。
對此,中國房地產學會副會長陳國強通過研究也發現,北京房租上漲更多趨向於結構性,即中低端出租房租金上漲幅度過大。
與此對應的則是,5月份北京全市租金價格同比去年大幅上漲了23.33%,其中城八區的漲幅為22.44%,而城八區外的租金價格同比去年上漲了24.22%,首次超過了城八區的租金漲幅。其中,中低端租賃市場的漲幅遠遠超過了高端租賃市場的漲幅。
中介難推租價
房租上漲苦了租房人。
『我找了一份月薪2500元的工作,卻難以承擔房租的開支。』7月7日,今年畢業於北京師范大學的王小明感到異常困惑。為此,他只好在西四環外找了一間平房。記者發現,該平房最多只有20平方米,除了王小明帶來的被褥、書籍之外幾乎沒有其他家當,但月租也在800元,去年這個時候價格不過500元而已。
不只是王小明有此困惑,很多人都有同樣的疑惑:『現在不是旺季,為什麼房租漲幅這麼大?』根據一般規律,房屋租賃市場的黃金時間在農歷正月十五之後二月中旬之前。房租上漲的反常背後存在怎樣的玄機?
受住建部委托,房地產經紀人學會日前通過調查並在撰寫的報告中指出,房地產中介公司推高房租或勸說房主抬高房租,是主要城市房租上漲的主要因素。對此,中介公司紛紛出面否認。
著名房地產營銷專家謝逸楓認為,房租上漲的確與中介暗箱操縱具有一定的關系,但是中介公司並不具備操控房租上漲,或者是左右房租市場的能力。陳國強認為,由於交易市場的冷清,中介必然將更大精力投入到租賃市場。『不排除部分中介有哄抬房租的嫌疑,但中介只是房租上漲當中的一個因素,不是根本原因。』
據了解,當前房地產中介運行機制主要有兩種:居間業務和房屋銀行。前者則是通過撮合成交收取中介費,後者相當於『二房東』,通過儲備房屋賺取差價。
在居間業務中,中介公司通過促成成交纔能賺取傭金。即使中介想推高房租,業主在面對難以出租的情況下,則會選擇降低房租。當年金融危機爆發後,業主更多選擇降低租金;而現在宏觀經濟向好後則選擇提高租金。
房屋銀行對中介更多地意味著風險。租價過高,意味著難以出租,中介將承擔業主的租金;租金過低,對中介公司就意味著虧損。也就是說,中介在接受業主委托之後,需要在利潤和市場價格之間尋求一個平衡,方可實現出租並獲利。
通過調查和走訪,記者發現將房屋交給中介全權打理的,往往是那些沒有時間和精力的業主,接受記者采訪的王女士就是這樣的。因為工作繁忙,王女士只好將自己的兩居室交給中介,雖然對比了周圍的租價,但租金還是被中介壓低了很多。『不過落得一身輕,除了收租外什麼也不用管。』
而隸屬中原地產的這家中介則表示,因為是全權打理,中介要承擔房屋維修等工作。租戶在選擇房屋的時候,必然貨比三家,如果價格過高肯定無法出租。這樣,在承擔業主本應該做的工作後只能通過壓低業主的租金,賺取差價。如果囤積房源,那麼中介就會自掏腰包填補業主的虧空。
為了避免成為高房租的受害者,很多租房者往往貨比三家,使中介公司更難以影響乃至左右房租價格。據相關數據顯示,由於中介公司的信譽問題,北京超過50%的出租房是業主與承租人自行達成協議的。而在另外不到一半的出租房市場中,房屋銀行所持有的房子不足5%。『要想讓5000家中介公司聯手達成哄抬房租行動,是不可能的。』我愛我家副總裁胡景暉表示。
據記者統計,在北京正式注冊的中介公司有3000家,另外還有1000多家是非正規的,其中3000家當中在北京住建委注冊有房屋銀行業務的不超過30家。