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央行公布的數據顯示,上半年人民幣貸款增加4.63萬億元,同比少增2.74萬億元。房地產是信貸縮量的典型領域。不過,記者采訪發現,部分地區出現了二、三套房貸政策局部松動的跡象。對此,銀監部門重申要求各商業銀行嚴格執行差別化的房貸政策。信貸政策面和市場面因素的變化,將直接影響下半年樓市的走向。
上半年房地產開發貸和個貸『兩頭降溫』梳理國家統計局上半年的數據,可以清晰地發現房地產信貸收縮的軌跡。1-6月,房地產企業國內貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元,逐月累計增幅分別為46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5%,逐月回落。
個貸方面同樣如此:1-6月,個貸逐月累計數額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元,前四個月的逐月累計增幅均在100%以上,但5月便回落至88.8%,至6月進一步降至60.4%。不難看出,4月中旬新一輪房地產調控政策出臺後,五六月份房地產信貸收縮最為明顯。
上海的情況也是如此。央行上海總部發布的數據顯示,在房地產調控新政策的持續作用下,6月份全市個人住房貸款增加30.8億元,創下了近一年來月度增量的新低。整個第二季度,上海全市人民幣住房貸款增加170.8億元,同比和環比分別少增104.5億元和167.3億元。
『4月後的政策可謂雷厲風行!』上海一家知名個貸機構負責人說,『我們5月辦理的二手房貸款減少了七成。』
總體上,差別化的房貸政策執行較為嚴格。比如,上海銀監局6月份對四家主要銀行監測和抽查的結果顯示,第二套及以上房屋貸款套數明顯下降。6月15日-30日間,樣本銀行第二套房貸總共審批通過63筆,環比減少27筆,『這些貸款均符合政策認定標准,滿足首付成數、利率的要求』。『差別化信貸政策』偶現松動
當銀行的房貸生意最為清淡之際,『差別化房貸』的堡壘正出現一絲絲裂隙。記者從長三角地區的一些房貸機構獲知,從6月中旬開始,少部分支行已經從過去的『認房又認貸』轉為『認貸不認房』。
一家個貸公司負責人告訴記者:『房地產調控新政策實施後,不管首套房有沒有貸款,購第二套房都要求首付五成、1.1-1.2倍利率;而從6月中旬開始,只要客戶首套房沒有貸款,即使是第二套房,在個別支行也可享受首套房「首付三成、0.7-0.85倍優惠利率」政策。』
該公司6月中旬以來辦理的15%的單子都屬於這種『放松的二套房貸』。這位負責人說:『一些支行去年的業績做得很高,今年績效壓力很大;嚴格的房貸政策執行一陣子還可以,但時間長了就難以堅持。』
在差別化的信貸政策中,首套房的首付比二套房至少低兩成,利率更是要低三四成;不難理解,一旦松動,其對投資投機者吸引力之大。
住房城鄉建設部等部委6月下發的《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標准的通知》要求:『商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定,對其暫停發放住房貸款。』
從目前各地已經出臺的細則看,除個別城市明確『第三套房停貸外』,絕大多數省市並未對第三套房貸款『一刀切』地叫停。記者以購房者身份致電長三角多家銀行信貸部門,對方均告知可以申請第三套房貸,不過首付大多要在五六成以上,利率也有所上調。
下半年房地產信貸運行面臨一定不確定性房地產市場的冷暖與金融調控的松緊息息相關。2007年面對快速上漲的房價,央行、銀監會聯合發文,提高二套房的首付比例和利率水平,成為當年樓市的轉折點;在國際金融危機爆發後,原本從緊的房貸政策口子出現松動,2009年房地產市場呈現快速增長。一些業內人士稱:『這輪調控成效如何,關鍵是看銀行的態度。』
銀監會有關負責人日前表示,差別化房貸政策的要求和標准沒有任何變化,各商業銀行要繼續嚴格執行二套及以上房貸政策。上海銀監局也強調,將繼續督促各銀行落實房貸政策,『各銀行要切實按照各自總行的規定和上海的實際情況,並根據風險管理原則進行確定自身的個人住房貸款標准,從嚴控制第三套及以上的住房貸款』。
『由於去年年底有「末班車」的高峰,很多銀行在年初放貸衝得很厲害,所以整個上半年的生意總體還算可以;如果成交繼續低迷,銀行在三、四季度的日子會更難過,那時候纔是對政策真正的考驗。』上海一個貸機構負責人說。
交通銀行金融研究中心11日發布的研究報告稱,下半年信貸有望延續二季度以來的平穩運行態勢,新增貸款絕對量較上半年有所降低,但考慮到下半年的經濟形勢較為復雜,信貸運行面臨一定程度的不確定性。
『各商業銀行要繼續實行動態、差別化管理的個人房貸政策,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。』上述銀監部門負責人說。
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