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房產中介的業務分兩塊,租賃和二手房交易。如果要貸款買二手房,一般按房子的評估價按一定成數辦理,大部分銀行之前的要求是,房齡加貸款年限不超過30年,賣主年齡加貸款年限不超過65歲。
房子有幾個支橕價格區別的硬指標:樓層、電梯、朝向、結構、通風采光、是否有黑房、房齡、居住環境、物業、水電氣、裝修。頂樓,比如8樓的8樓(簡稱8/8),或9/9,無電梯,一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業、容積率高。家裡有老人,爬樓不方便,朝向不好,通風采光差,有黑房意味著東西容易長霉,頂樓意味著夏天熱冬天冷,廚房廁所朝向走道,意味著樓梯間充滿油煙和糞香、牆面油跡斑斑。
一、產權情況
房屋產權指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權的類型有很多,包括:私產房(合同房)、公產房、經濟適用房、房改房、集資建房等;房屋的產權性質不同,其價值也不盡相同。
日常交易中『私產房』最為常見,私產房的權屬證明文件有兩個,俗稱兩證:《房屋所有權證》《國有土地使用證》;也有老百姓稱三證的,其實是指兩證之外另加一本《國有土地使用納稅證》。
我們在查明房屋產權時要要注意以下情況:
1.有房屋未必有產權,如單位自建、農村宅基地建房、社區配套用房、違建房等;
2.產權是否登記?如預售房、抵押商品房未登記等;
3.產權是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;
4.產權有無糾紛?如拍賣競得、婚姻或財產繼承、確定為拆遷的房屋等;
5.有房地產兩證未必就有產權,如偽造房產兩證、被查封或強制拍賣、遺失補辦後發生過轉讓;
二、房屋外部情況
1.地段及繁華程度:地段是房屋最重要的固定屬性,也是所有購房者在購房時都很關注的,買家一但圈定了一定的地段區域,需求較難引導;選擇哪一區域、市區還是郊區主要圍繞客戶的需求而定。
2.交通便捷程度;交通是買房者會考慮的重要因素,包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數,與市內各主要區域及上班所在地聯系的廣泛程度,從房子所在地到各公交點的距離,公交工具運行起止時間、運行速度、是否經常堵車、票價等都是客戶會盤算的細節。四通八達、進出方便、經濟實惠,居住的便利性纔能得以體現;
3.公共生活配套:調查公共生活配套應關注以下各要素;
1)教育設施:托兒所、幼兒園、小學、中學的交通便利、級別等;
2)醫療衛生設施:醫院、衛生站、社區門診等;
3)文化體育設施:公園、體育場、綜合文化活動中心等;
4)商業服務設施:商場、超市、集貿市場、藥店及其他第三產業設施;
5)金融郵電設施:銀行、郵局等;
6)行政管理設施:街道辦事處、派出所、居委會、房管機構等。
4.周邊環境:
查看小區的環境要從以下幾個方面入手:
1)安全性:小區是否封閉、安全防盜措施等;
2)小區規模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等;
3)內部生活配套,會所設施(健身、娛樂)、教育、停車、購物等;
4)物業管理:管理狀況,服務質量、收費。
5)環保情況:
a)衛生狀況:關注社區居民生活習慣、衛生現狀。生活垃圾處理情況、給、排水是否通暢、有無雨季漬水等情況;
b)噪音:安靜與否?有無臨馬路、鐵路、餐飲、集市等?
c)用水:飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱?
d)空氣:注意有無餐飲、工廠、垃圾站等污染;
e)其它:有無通信接收設施、高壓變電裝置等?
三、內部情況
1.戶 型:戶型的分類形式很多
1)按照居室數量分類:如一居,兩居,三居等;
2)按照廳、衛數量分類:有一室一廳一衛、兩室一廳(兩廳)一衛、三室兩廳二衛(一衛),四室兩廳兩衛等;
3)按建築形式分類可分為:平層戶型、錯層戶型、躍層戶型、復式戶型四類。
a)平 層:又叫單平面層戶型,是指所有的住宅功能位於同一平面上的戶型。是應用最廣的戶型形式,其最大優勢在於所有功能都在同一平面,因此它是最經濟的戶型,同時也是無障礙戶型。缺點在於室內空間不夠豐富,建築外形比較單調。
b)錯 層:錯層是指不同使用功能不在同一平面層上,豎向錯開一定的高度,形成多個不同標高平面的戶型。解決了廳、室、衛等功能、動靜、乾濕的分區問題,使住宅室內環境錯落有致,極富韻律感。不足是錯層降低了建築結構的均一性,在結構設計上為了達到建築抗震要求,必然會使建築成本增加,最終會提高商品住房的售價。
c)躍 層:躍層是指套內空間跨越兩樓及以上的戶型,各層之間相對獨立,最大優點在於動靜要求不同的區域可以分布在不同的平面層上,避免了臥室易受起居室乾擾的問題,給予人與別墅同樣的感受,而且躍層住宅更易形成錯落有致的建築立面。最大缺點在於樓梯佔用戶內面積。
d)復 式;是指單元住宅的房間置於兩個或兩個以上平面層上,與躍層的最大區別在於復式戶內擁有一個或幾個房間是貫穿兩層的通透空間。復式戶型除了具備躍層的優點以外,還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受,便於觀賞室外景觀,客廳的采光也會特別好,而且會顯得特別氣派。缺點在於客廳兩層高的牆體、二層的回廊設計造價較高,最終抬高了房價。
4)無論何種戶型,最好能最大限度的滿足以下功能:
a)實用經濟、功能分室;
b)面積適當、尺度適宜;
c)分區合理(動靜分區、公私分區、主次分區、乾濕分區);
d)朝向合理、日照充足,光線充分;
e)通風良好。
2.面 積:理想的房屋建築面積,1居室在30-50㎡左右,2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室為例,理想的面積為:
客廳 :21—30平方之間,開間不小於3.9米
臥室 :12—15平方之間,雙人臥室開間不小於3.6米
衛生間、廚房:4—5平方米左右
儲藏間、陽臺:5—6平方左右
3.樓 層:樓層是大部分客戶都特別關注的點,而且對房屋的價值影響較大。
1)一般住宅按照樓層分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅,其中:
1-3層為:低層住宅
4-6層為:多層住宅
7-9層為:中高層住宅
10層及以上為:高層住宅
2)客戶選擇樓層時一般會結合考慮以下幾個因素:
a)通風、采光、日照情況;
b)家庭人口、年齡構成及健康狀況;
c)安全性、生活的便利程度;
d)給、排水;
e)景觀、環境;
f)住宅總層數;
4.朝 向:房屋的朝向也是客戶購房時特別關心的一個問題,特別是在冬冷夏熱的武漢。
但是,如何判斷房屋的朝向呢?
1)一般一梯兩戶的建築物以單元門的入口朝向為此建築的朝向;(如單元門朝南或北的為南北朝向)
2)對於一梯多戶的房屋,也可以房屋主要采光面所面對的方向為房屋的朝向,如果主要采光面不是很突出,則以主臥室的朝向作為房屋的朝向;
3)按合理布局的設計,一般客廳、主臥室、書房、陽臺在陽面向南為宜;次臥室、廚房、衛生間、儲藏間可次之;
4)最佳的房屋朝向當然是南北向,東西向則是客戶比較忌諱的(如西向有建築物遮擋稍好);如房屋為塔樓,則朝向優劣排序一般為:東南、西南、東北、西北(也就是俗稱的金、銀、銅、鐵角);
5.房屋結構:一般而言,房屋結構能夠反映房屋的開間、空高、采光、抗震、房齡等。房屋的結構分類一般有以下四類;
1)磚木結構:這類建築物的主要承重構件是用磚、木做成。其中,豎向承重構件的牆體和柱采用磚砌,水平承重構件的樓板、屋架采用木材。特點是:層數較低,一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅,20世紀50?60年代建造的民用房屋和簡易房屋,大多為這種結構。
2)磚混結構:豎向承重構件采用磚牆或磚柱,水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板或屋頂板,少量的屋頂采用木屋架。特點是:98年以前的房屋基本上都是磚混結構,一般在7層以下,造價較低,但抗震性能較差,正逐步被鋼筋混凝土結構所替代。從內部結構上來看一般磚混的開間、進深的尺寸、層高、采光面都受到一定的限制不是很開闊,沒有明顯的柱、橫梁,較老的房屋能夠從天花板上看到很明顯的條型預制板。
3)鋼筋混凝土:承重構件如梁、板、柱、牆(剪力牆)、屋架等,是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外牆、隔牆等,是由輕質磚或其他砌體做成。特點是:結構適應性強抗震性能好,耐用年限較長。一般8樓以上、98年以後的房屋基本上都是鋼筋混凝土結構,從內部結構上看,即使是裝修過的房屋仍能看到立柱或從吊頂的層次中看到較明顯的橫梁。
4)鋼結構:主要承重構件均是用鋼材制成。特點是:建造成本較高,多用於高層公共建築和跨度大的工業建築,如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房等。
6.房 齡:房齡是指房屋從正式建成之日起至今的時間,是客戶非常關心的、對房屋價值產生重大影響的一個因素;如果辦理抵押貸款,也是銀行審批貸款時非常關注的一個問題。有時房主為了讓房屋賣個好價錢也會刻意把房齡報『年輕』些。;置業顧問要了解房屋的真實房齡可以采取以下方式:
1)社區積累:在日常社區時應對每一社區的房屋基本情況(包括房齡)做細致的調查、記錄,這是作為置業顧問的基本功;注意有些比較大型的小區,分幾期建成、或後期又有拆建的,有時房齡跨度會有十幾年的差異。
2)產權證辦證日期:如是商品房,正常辦證、從未交易過,從產權辦理時間前推一兩年時間,基本為此房的房齡;
3)觀察不易改造處:從房屋的外立面、樓道、樓梯臺階、廚房、衛生間管道、水、電表等不易改變的地方的實際狀況也可大致判斷出實際房齡;
4)諮詢相關人士:對於樓棟外牆面有過粉飾和內部有裝修的房屋,可以從內部業主、周圍居民或房管部門那裡確認房屋的真實年代。
7.配 套:一般的房屋配套設施包括:
1)給、排水:
a)給水系統:關注水量、水質、水壓。
b)排水系統:包括生活污水、雨水等排水系統;要求安裝正確、牢固、不滲不漏、管道運行正常;
2)用電:用電的便利與安全也是很重要的一個問題,包括導線、配電箱、電開關、電表各部分的設計、使用狀況等。
說明:我們常說的一戶一表即一戶1水表+1電表。要注意的是有的小區水、電表是一個單元共用一個總表,然後每戶再有一個分表,這不是實際意義上的一戶一表。
3)氣:購買二手房時,房屋有無天然氣、煤氣供應管道是客戶較關注的一個問題,其使用方便,費用較低的特點是房屋的一個賣點。
4)電話線、寬帶線、有線(數字)電視線等。
5)電梯:用戶對電梯的要求主要要是考慮安全可靠、舒適、方便;
以上是二手房常用的一些配套設施,部分較高檔小區還設有以下配套:
1)采暖:近年,一些有條件的區域、單位或較高檔的小區開始采用供曖設備。分別有集中采暖、局部采暖、區域供熱等;
2)供水:除了供應自來水外,部分高端社區還供應熱水,分質供水(一套供應生活用水,另一套提供高質、淨化的直飲水);
3)樓宇智能化配套設施:即在建築物內建立一個由計算機系統統一管理的一元化集成系統,全面實現對通信系統、辦公自動化系統和各種建築設備(空調、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全)等的綜合管理。
8.裝修程度:房屋的裝修一般分為毛坯、簡裝、中裝及精裝,但以上分級沒有十分清晰的標准,按照行業慣例分類如下:
a)毛坯:是指新房交房後未作任何處理,如水電未通到位,水泥地面、牆等,廚、衛尚不能投入使用。還有的是老式公房或住宅,未做任何裝修即入住的情況;
b)簡裝:是指水電鋪設到位,地面鋪瓷磚,白牆,鋁合金以上門窗,能夠正常入住的標准;
c)中裝:裝修投入在300元/㎡-500元左右,如包門、包窗,木地板,有的有配套的家具,廚、衛有一定的裝修,居住舒適;
d)精裝:裝修投入在500元/㎡以上的水平,一般具有明顯的家裝設計元素,用材考究,體現出一定的裝修風格,居住享受;
有的客戶認為買到房後能按自己的生活習慣、品味來裝修是買房後最快樂的事;也有客戶認為裝修是一件較煩瑣的事情,勞心勞力傷財,而且沒有經驗很容易上當受騙;部分中低端的客戶喜歡買裝修不錯可直接入住的房屋,一是省心,二是裝修實在、成色較新的房屋的相對性價比較高;
權證、金融基本概念
一、房屋產權的一般分類
1.私產房:
是指私人所有的房產,包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買的房產,以及中國公民投資的私營企業(私營獨資企業、私營合作企業、私營有限責任公司)投資建造或購買的房產。住宅的產權,包括擁有權、佔有權、處分權、收益權歸以上主體所有。
2.公 房:
使用權房,也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、佔有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。
3.經濟適用房:
經濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房,以微利價出售給符合條件的家庭,它是具有社會保障性質的商品住宅;
經濟適用房只有本地人纔可以購買,5年內的經濟適用房只能賣給固定人群(即有資格購買經濟適用房的人),而且原則上只能按原價出售,購得的產權性質仍是經濟適用房。5年後的經濟適用房出售時對人群、價格都沒什麼限制,但是得補交一次成本價,購得的產權是商口房。5年是以房產證到手時間或者契稅完稅證明所注時間為准,哪個在前就算哪個的。2006年12月以後買的的經濟適用房,已經不能賣了,如果賣要先賣給國家.還有就是要買經濟適用房一些證明。
4.集體所有房:
是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。包括鄉產、軍產、校產等;
二、房產交易相關名詞
1. 《房屋所有權證》
是房屋產權登記機關頒發給權利人的法定憑證,權利人依法憑證行使房屋的所有權。
2. 《房屋共有權證》
是房屋產權登記機關頒發給兩個或者兩個以上的權利人的法定憑證。共有的房屋,由權利人推舉持證人收執《房屋所有權證》。其餘共有人各執房屋共有權證書一份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等法律效力。
3. 《房屋他項權證》
是房屋產權登記機關頒發給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利,受國家法律保護。
4. 《國有土地使用權證》
是房屋產權人對房屋佔用范圍的國有土地享有使用權的憑證。土地的使用權性質一般分為出讓步或劃撥兩種。
5.土地使用權的出讓
指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者,由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定,『土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
1)居住用地:70年;
2)工業用地:50年;
3)教育、科技、文化、衛生、體育用地:50年;
4)綜合或者其他用地:50年。
5)商業、旅游、娛樂用地:40年;
6.土地使用權劃撥
是指政府無償將土地撥發給使用者使用,一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權,其出讓須經政府及土地管理部門同意,補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。
7.房產評估
是指房地產專業估價人員,以房地產為對象,根據委托人不同的估價目的,按照一定的估價程序,在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產價格客觀合理地估計、推測和判斷,此價格通常與實際買賣成交價不同。
房產評估的目的一般有二個,一是為買房貸款提供貸款成數的依據(房地產抵押評估報告),二是為房屋買賣繳納的稅費提供依據(房地產交易評估報告)。
8.房屋產權過戶
即房屋所有權的變更,是指原房屋所有權人通過買賣、繼承、贈與等方式將房屋所有權(包括房屋所有權和土地使用權)轉移為他人所有的過程。
9.契 稅
契稅是指房屋所有權發生變更時,就當事人所訂契約按房屋成交價(或評估價)的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。
10.個人住房按揭貸款
個人住房按揭貸款即買方在向賣方(或房地產開發商)購買房產時,自己先交首期房款,其餘部分由銀行貸款墊付,並用所購買的房產權益作為抵押,以後再按月償還貸款本息(月供)的一種貸款方式。
11.貸款額度
又稱貸款限額,貸款人一般會用不同的指標,對借款人的貸款金額做出限制性規定。如:最高金額、最高貸款成數、最高償還金額等指標。
12.貸款期限
是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據實際情況商定,但一般有最長貸款期限的規定。如個人住房貸款期限最長為30年。貸款人可能根據住房的使用年限(壽命),借款人的年齡等,對貸款期限作出限制。
13.個人住房按揭貸款的分類
個人住房貸款按資金來源分類,可分為商業性貸款、住房公積金貸款和組合貸款
1)商業性貸款是貸款人以營利為目的的貸款;
2)住房公積金貸款是用住房公積金發放的貸款,帶互助性質,利率比商業性貸款要低;
3)組合貸款是借款人所需資金先申請往房公積金貸款,不足部分申請商業性貸款,即貸款總額由住房公積金貸款和商業性貸款兩部分組成。
私產.一次性付款流程
(一)過戶前的准備工作:
1.提前還貸:如交易所涉及的房屋存在貸款未還清,須辦理提前還貸手續,由客戶自行辦理;
2.各交易中心銷控崗統一與評估公司聯系,出具評估報告;
1)銷控崗收到資料當天與評估公司聯系,評估公司24小時出具評估報告;
2)如在下午4點以後簽收資料,則第二天早上與評估公司聯系,評估公司24小時出具評估報告;
3)權證如在周六、周日簽收資料,則周一早上與評估評估公司聯系,評估公司24小時出具評估報告。
3. 《評估報告》出具後,通知權證崗領取過戶資料,預約客戶辦理過戶手續;
4.評估報告須由公司統一出具,連鎖店不得自行辦理。外派必須辦理外派手續;如未經審批自行出具評估報告,不論是否使用公司出具的評估報告,公司仍將從成單人個人收入和成單店店長店收入中扣除相應評估費。
(二)辦理產權證及土地證過戶手續
說明:部分房地局實行『產權證』與『土地證』兩證合一同時過戶的程序;
1.辦理產權證過戶手續(產權證進件);領取新的產權證(產權證出件);
1)辦理產權證過戶手續,需買賣雙方同時到房產局辦理,如賣方產權人已婚,其夫妻雙方需共同到場;
2)權證崗協買賣雙方將過戶資料交由房產局過戶窗口工作人員審核,審核無誤後收取相關資料;
3)買賣雙方按房產局規定的繳稅時間繳納相關稅費(各區繳納稅費的時間略有不同);過戶具體費用的計算依據為評估價和成交價取高值;
4)權證崗憑客戶稅費繳納票據,領取《交易收件單》,收件單由權證崗負責保管;
5)房產證進件後,遵照各區房產局規定的時間節點,由過戶人員預約買方攜帶身份證原件、《交易收件單》到房產局領取《房屋所有權證》;
2.辦理土地證過戶(土地證進件);領取土地證(土地證出件)
1)權證崗在協同買方領取房產證的當日,可協助買方到土地局辦理土地過戶手續;
2)由土地局過戶窗口工作人員審核過戶資料無誤後,由客戶繳納相關費用後,權證崗憑相關票據收件單領取土地證收件單,貸款的客戶,收件單必須由權證人員負責保管;
3)土地證過戶的資料如下:
a)土地證原件
b)過戶後的新房產證復印件
c)契稅及土地收益金發票復印件
d) 《XX市存量房合同》原件1份
e)土地登記申請表一份
f)買方身份證復印份一份
g)土地證過戶的資料
4)土地證過戶的費用:33元
(三)結件手續
土地證收件單出件後,連鎖店可通知買賣雙方辦理物業交割及結件手續。
三、私產.商業貸款過戶流程
(一)基本流程
1、首期款齊、資料齊後,由銷控崗為客戶辦理房屋評估;
2、評估出件後,由各交易中心銷控崗協同買方及配偶(行需賣方同時到場)到銀行進行貸款面簽手續,三個工作日後,可得知面簽審核結果;
3、銀行面簽通過後,由權證崗預約買、賣雙方(配偶),到房產局辦理產權證及土地證過戶手續;
說明:部分房地局實行『產權證』與『土地證』兩證合一同時過戶的程序;
4、辦理完產權證過戶後,領取產權證收件單,收件單收必須由權證人員保管;
5、根據各區房產局規定的過戶時間,由權證崗協同買方到房地局領取《房屋所有權證》;產權證必須由權證人員保管;
6、領取產權證當天,權證崗即可協同買方進行土地證過戶,領取土地證收件單;收件單必須由權證人員保管;
7、根據各區土地避規定的過戶時間,由權證崗協同買方到土地局領取《國有土地使用權證書》,土地證收必須由權證人員保管;
8、抵押資料齊備、抵押評估報告出件後,由權證崗協同買方及配偶到房地局辦理抵押登記手續;
9、根據各區規定的時間,抵押出件後,他項權證返銀行,兩證返店後,由連鎖店向買方客戶交付兩證。
備注:除需過戶前需要辦理貸款面簽、兩證出件後需要辦理抵押登記手續外,其它流程與一次性過戶基本相同。
(二)商業貸款資格
1. 18-60周歲的具有完全民事行為能力人;
2.城鎮居民常住戶口或合法有效的居留身份證明;
3.男性不超過60歲,女性不超過55歲;
4.交齊首期購房款;
5.有穩定合法收入,有還款付息能力;
6.借款人月收入必須超過月供的2倍以上;
7.借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物;
8.所購二手房的產權明晰,符合武漢市政府規定的可進入房地產市場流通的條件;
9.借款人、共同還款人和擔保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。
(三)商業貸款受理的房產類型
1.房屋結構:混合結構以上,廳室結構;
2.房 齡:不超過20年;
3.抵押房產面積必須大於50平方米;或在房產局備案的精裝小戶精裝小戶也可;
4.已購公有住房、經濟適用房並符合上市條件或履合了合法批准程序;
5.未被政府列入拆遷公告或城市改造規劃范圍。
(四)貸款成數和期限
貸款總額以成交價和評估價的低值作為標准值,貸款成數不超過標准值的70%;貸款金額在5萬以下不能辦理貸款;
(五)還款方式
1.貸款期不到一年的,采用一次還本付息方式;
2.貸款期一年以上的,可采用『等額本息』和『等額本金』兩種方式。
(六) 『等額本息還款』與『等額本金還款』方式的比較
比較兩種還款方式:從總還款金額這一結果指標上來看:相同的貸款額度和貸款年限,『等額本金』比『等額本息』更節省利息。從客戶還款壓力及使用資金的這一過程指標來看,『等額本金』對借款人現階段的財力要求較高,且前期還款壓力較大。
所以不同的還款方式,只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費觀念人們的不同需要或者消費偏好而設計。其實質,無非是貸款本金的先還後還,造成貸款本金事實上的多用少用、長用短用,進而影響利息隨資金實際佔用數量及期限長短的變化而增減。可見,不管采取哪種貸款還款方式,銀行都沒有做吃虧的買賣、客戶也不存在節省利息支出的實惠。因人而異、各取所需是選擇還款方式的原則。
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