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4日,國土部部長徐紹史表示,下半年房價將繼續下降,國土部將積極參與樓市調控:根據年初供地計劃,保障房地產特別是保障房建設土地供應;開展房地產企業土地專項治理,系統清理房地產閑置土地;完善土地出讓合同,加強批後監管;進一步完善土地招拍掛制度。
土地政策將通過怎樣的途徑影響房價?記者邀請南工大房地產管理系副主任、天誠不動產研究所副所長吳翔華對此進行了解讀。
加大保障房供地比例,平衡商品房供求關系
記者:如何評價保障房用地供應計劃?
吳翔華:根據《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,各地保障性住房、棚戶區改造和中小戶型商品房用地,不得低於住房建設用地供應總量的70%。加大保障房建設能平衡商品房供求關系,所以會影響房價。
但70%當中,並未明確保障房和中小戶型商品房等各自所佔的比例,存在一定的彈性空間,有的地方政府可能會鑽空子,少建保障房。南京今年明確計劃供應保障房用地500公頃,是去年的2倍多,在全國范圍來看,力度算是比較大的。
打擊囤地,逼開發商快開發快賣房
記者:上周五,南京仙林湖地塊剛剛因長期拖欠土地出讓金被強制收回。這件事讓人感覺高價地又成了『燙手山芋』。
吳翔華:是的,今年2月份,南京就已收回過仙林湖的另一塊地。這與國土部系統清理房地產閑置土地的背景是吻合的,和完善土地出讓合同,加強批後監管一樣,是個『老辦法』,可以防止開發商囤地,加快開發進度,增加商品房供應量,從而達到平抑房價的目的。前幾年,由於樓市紅火,催生了一批地王。但在目前調控的大背景下,樓市低迷,房子賣不動,一些開發商資金吃緊,沒能力開發,只好忍痛『割肉』退地。
提高拿地門檻,逼開發商盡快賣房回籠資金
記者:國土部醞釀將土地出讓保證金由兩成提高至三成,對房價也會有影響嗎?
吳翔華:目標是一樣的,提高拿地門檻,開發商的資金鏈就會更緊張,這就迫使開發商必須盡快開發手中的土地,通過商品房銷售來回籠資金,否則有的開發商可能就沒有足夠的錢再拿地了。
完善土地拍賣制度,抑制地價從而抑制房價
記者:土地招拍掛制度還有哪些需要完善的地方?
吳翔華:現在土地『價高者得』的拍賣制度,的確有不足之處。應該探索更完善的綜合評標的方法,比如,在確定底價的基礎上,將開發周期、中小戶型建設要求、土地集約程度等影響土地開發利用的因素作為評標條件,科學量化標准,完善評標專家庫,規范運作等。
此外,最根本的還是要改變地方政府壟斷土地、過分依賴土地財政的現狀。否則,地方政府為獲得更多的土地出讓金,就可能會減少土地供應,導致供不應求,從而抬高地價,房價也因此跟著水漲船高。
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