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員村地區未來規劃利好,但商品房供應不多。
員村樓價直逼珠江新城專家分析稱『琶洲-員村規劃』出臺導致員村房價看漲但要追趕珠江新城尚須時日
專家分析稱『琶洲-員村規劃』出臺導致員村房價看漲但要追趕珠江新城尚須時日
毛坯均價高達2~2.5萬元/平方米,最高價達到3萬元/平方米。『琶洲-員村規劃』出來後,員村一躍從老工業區成為CBD新貴,房價節節攀高,個別新盤甚至比珠江新城還貴。從去年到今年,短短一年,員村的房價已經漲了5000元/平方米。而新規出來,二手房市場的看樓客明顯增多,其中不乏一些投資客。
專家表示,員村板塊的『價格窪地』優勢明顯,作為珠江新城的延伸區,區域價值將進一步提昇,但是要想媲美珠江新城,三五年內尚不現實。
現狀
員村新盤『獅子大開口』
『3萬元/平方米,這麼貴!』記者日前來到員村炙手可熱的江景盤江××島。『地鐵通了,新規劃也出來,這個價格以後還會漲……』看著記者嫌貴,銷售人員滔滔不絕地講述樓盤的利好。
員村目前在售的新盤並不多,對於這個價格,用記者在銷售現場碰到的伍女士的話說,該樓盤簡直是『獅子大開口』。該盤主推產品為71~108平方米的兩三房,均價2萬~2.5萬元/平方米,而且還是毛坯,有些景觀較好的更是達到3萬元每平方米以上,直逼珠江新城。不過還有些特價單位,毛坯價為1.7萬元/平方米。
開價讓業內人士也咂舌不已
銷售人員講出一大堆利好,包括大盤、東南望江、樓盤邊上還有市政體育公園……然而,在珠江新城一些樓盤,均價不過25000元,還帶6000元/平方米的裝修。在四周還是一片工地,而且還有個大煙囪的樓盤,開出這樣的價格,讓業內人士也是咂舌不已。
經緯地產研究中心的一位研究員就表示,因為『琶洲-員村規劃』的出臺,該樓盤從剛開始的15000元/平方米到現在離奇的30000元/平方米,業內人士都在感慨:簡直瘋了!『在那個區域,這種價錢,我覺得不如去珠江新城買了。』
一年漲了5000元/平方米
長期以來,員村在人們印象裡是一個老工業區,區內工業企業眾多,且大多是重污染企業和有毒害化工類企業。這一地區居住人口也比較雜亂,流動性大,房地產的檔次並不高。
然而近幾年來,員村正發生翻天覆地的變化。首先是地鐵五號線的開通,接著是泛CBD的規劃,這塊西臨珠江新城,又與琶洲隔江相望的老工業區,一下子風生水起。
『這幾年房價漲得好快啊。』市民翁子安2007年在美林海岸買了一套50平方米的小復式單位,『那時候,價格纔7000多/平方米,現在二手都漲到16000元/平方米。』滿堂紅研究部經理周峰表示,早在前幾年有關部門透露出員村新規劃之後,員村的房地產就開始蠢蠢欲動。在新規劃和地鐵五號線對員村的連續利好作用下,從去年年初開始,就有投資客和自住客陸續進駐員村,員村的房價也從去年年初的1.1萬元/平方米左右,上昇到而今的1.6萬元/平方米左右。短短一年就漲了5000元/平方米。
原因
規劃誘人供應稀缺
6月12日,耗時已久的『琶洲-員村地區城市深化及控制性詳細規劃』終於塵埃落定。根據規劃,琶洲-員村地區將建設八大城市公園,規劃綠地覆蓋率達45.1%,人均公共綠地達11.8平方米,綠化面積非常大。而居住區級公共配套也非常齊全,包括7所中學、2所九年一貫制學校、12所小學和4所綜合醫院等。交通設施方面,為緩解交通將新增3條過江隧道,除此之外,還有5條軌道交通線路從該區經過,同時還將增設6條地鐵循環接駁巴士。
規劃中未來的員村環境如此宜居,但居住功能卻弱化了。琶洲-員村地區規劃的三大核心功能為:會展、金融服務和文化創意,居住功能並不在列。
經緯地產研究中心研究員溫迪表示,未來該區新推的一手住宅必定備受關注,售價也將水漲船高,再加上區域內住宅供應的稀缺性,估計售價會逐步向珠江新城樓盤靠攏,成為廣州的價格標杆地區。但由於該區住宅用地並非主導,未來一手住宅供貨量並不多,因此該地區的房地產市場將是以二手房為主導。
二手市場
看樓客增多兩三成
新規劃出臺,二手市場有何反應?記者日前在員村二橫路一帶的中介店走訪發現,經過兩個月的宏觀調控,板塊內的樓價沒有多少下降,即使是樓齡在十年以上的房改房樓梯樓也有部分均價接近萬元,貼在街招上的『筍盤』並不是很多。
某中介店經紀張先生向記者表示,在『琶洲-員村規劃』出臺前,因為區內的租賃市場非常旺盛,員村板塊業主的心理價位都一直比較穩。
『近10天來看樓客多了兩三成,但是成交量還沒有明顯增加。』中原地產天河區高級營業經理朱瑞軍向記者透露,受到銀行信貸收緊等因素的影響,員村板塊成交量近兩月大減五成,但員村詳規出臺後並沒有對市場有立竿見影的影響。由於員村本已是一個成熟的區域,所以目前九成的看樓客都是之前被壓抑的剛性需求買家。
看樓客增多,價格也依舊堅挺,這兩個月的放盤價也只是微降5%,不少業主的降價幅度更只在一兩萬元左右。朱瑞軍表示,員村二手物業的覆蓋區域不大,目前板塊內放盤的物業中樓梯樓其實並不佔多數,不過由於價格實惠卻更受追捧。
專家分析
起步低難超珠江新城
來自CRIC中國房地產決策諮詢系統的分析報告顯示,2009年天河區商品住宅的成交均價為16396元/平方米,員村板塊同期成交均價為12000元/平方米,價差幅度為4396元/平方米,即便是與相對臨近板塊(如天河公園板塊)相比,員村商品房價格仍有上昇空間。易居華南區副總經理梁永光表示,『員村板塊的「價格窪地」優勢明顯;同時,員村板塊作為珠江新城的延伸區,區域價值將進一步得到提昇,為員村板塊房地產市場發展加速。』
梁永光特別提到,新規劃出來後,員村、琶洲板塊的住宅用地受到控制,『這意味著,這兩地區的商品房是稀缺品。商品房供應不足,價格就會穩步上昇。』中原地產項目總經理黃韜表示,琶洲-員村地區形成新的置業熱點,未來幾年的一手樓價將媲美珠江新城。
不過,員村房價想追趕珠江新城,短期還難達到。經緯地產研究中心的溫迪分析,從周邊區域來看,琶洲-員村地區規劃的就業人口將達33.5萬人,購房和租賃需求是比較大的,但在區域住宅用地較為稀缺的情況下,大部分居住需求將會外溢,這勢必帶動周邊區域的房地產市場,但這種影響還需要一定的時間。就近期而言,周邊區域的樓盤可能更多地受到投資投機者的關注。
滿堂紅研究部經理周峰表示,珠江新城本身的CBD定位,讓珠江新城在很長一段時間內,是其他區域所無法企及的。而員村由於歷史問題,起步定位就比較低,所以,即便在重重利好之下,『在近期,比如三年內是無法超越珠江新城的。』