|
||||
今早,對於南方某城市開發商自曝“暴利潛規則”,廣州一些房地產同行也表達了自己的觀點:數年前這種暴利現象的確存在,尤其是在二三線城市,但近幾年房地產市場日益規範,調控政策、信貸政策收緊,想“空手套白狼”賺暴利已越來越難。一位在地產界同樣幹了20年的老總坦言“房地產行業早就沒有了‘利好’的感覺”。
據透露,“用土生金”確曾是開發商贏利的捷徑。以前,發展商的盈利主要源於土地價值“轉移”,這佔發展商利潤的60—70%。簡單說,就是賺了土地的錢。例如,發展商在獲得土地時,地價是20萬元/畝,在出售商品房時,地價是100萬元/畝。發展商光靠“土地價值轉移”就賺了80萬元/畝,倘若發展商有1000畝地,就賺了8個億了。這也是番禺、花都、南海不少“大盤”賺錢的核心來源。
不過,某地產人士說,這兩年地價暴升,發展商以“地王”價格購地,賺“土地”的錢已越來越難。更“致命”的是,政府對土地增值稅的清算越來越嚴,開發商囤地成本增加;還有,國土部要求,拿地先繳20%保證金,這對開發商的資金鍊也有影響。而在廣州,閒置土地要按地價20%一次性徵收閒置費,開發商還要交增值地。
某開發商今早還稱,提高容積率的“生財之道”,也逐漸被法規堵死。“在廣州,現在城市規劃、建設部門對這些卡得很死,處罰非常嚴厲”。
“不排除現在還有些房產商開發樓盤仍然可以低成本,但說是‘房產開發商蓋房子是不要錢’就有失偏頗了。”某業內資深人士今早直言,按照目前政策,開發商必須具備自有資金35%以上才能開發,而眼下銀行的貸款相當謹慎;另外,根據廣州的房屋預售制度,開發商必須建到樓體的2/3,才能開售回款,而且購房者的錢有相當一部分必須轉入房管部門的監控賬號;建築商墊資建房的情況確實存在,但不少大型開發商爲了保證自身品牌,與這些建築工程隊大都有一定的連帶關係,往往是業務相關,但獨立覈算,即是說,只是從這個錢袋轉到那個錢袋而已。