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『3·14』新政出臺後,經歷了兩個月的觀望期,許多開發商已經按捺不住,旗下項目開始出現實質性降價。繼恆大、萬科、綠地等大型房企在全國掀起降價潮之後,京派開發商大佬首開集團在京項目也出現了多種促銷策略,開啟了在京開發企業降價的大幕。
但是為什麼第一個祭起『降價大旗』的京派房企是首開呢?
首開祭起『降價大旗』
於無聲處聽驚雷,這次首開這一聲『雷』,夠響。
上周末結束的北京夏季房展上,外埠項目唱起了主角,在少有的幾個北京項目中,首開集團則率旗下的眾多項目集體亮相。據了解,首開集團目前北京在售及預售共有首開國風上觀、首開智慧社、首開常青藤、北京蘇活、璞、首開石榴派、首開東都匯7個項目,這些項目有的已經開盤,有的即將入市,但值得注意的是,幾乎所有的項目都存在不同程度的折扣降價現象。
『首開石榴派起價14500元/平方米。』這是記者前不久收到的一條短信。而4月底記者去項目現場踩盤時,銷售人員告訴記者項目起價20000元/平方米。在展會現場,銷售人員告訴記者,項目均價已從20000元/平方米下調至18000元/平方米起,同時可參加2萬抵4萬的優惠。
隨後記者走訪了首開智慧社售樓處,銷售人員告訴記者現在項目商住部分均價達到每平方米13000元,一次性付款九二折,按揭九七折優惠,現在認購還有九九折,算下來只要買房,至少就有500元/平方米的降幅。而項目住宅售價也在原先21000元/平方米的基礎上有1000元/平方米的下調。
而在位於朝陽北路常營首開東都匯的售樓處,銷售人員告訴記者,現在均價19800元/平方米,一次性付款九三折,按揭九四折,買一層送一層,而常營周邊的二手房均價已經達到19000元/平方米。
此外,首開旗下的豪宅項目璞,在4月初時預計均價在50000元/平方米,而記者致電售樓處得到的消息是,銷售均價已經調整為45000元/平方米。另一個位於朝陽東壩的項目首開常青藤,推出部分房源直降2000元/平方米。後來記者從售樓處得知,這次特價是和某網站聯合作的
一次活動。
大規模降價引來多方猜測
先是恆大、接著萬科、前不久是綠地。可以顯見之前宣布大規模降價的,都是全國性房企,而作為國內房地產市場的橋頭堡,北京本土開發商的行動卻顯得遮遮掩掩。而首開終於打破了這個僵局。
但為什麼是首開?而不是金隅?不是城建?
猜測一
現金流銳減 或是主因
有一位曾經在首開任職的業內人士猜測,作為本土開發企業的首開,北京的樓市動蕩勢必對其產生巨大的影響。
從首開股份一季度財務報告顯示,截至今年3月底,首開股份的負債率為72.45%,從數字上看這個負債比率並不算高,但值得注意的是,其一季度末公司的現金流的增長率為-707%,從現金流量看,只有去年4季度的1/3。
另據了解,年初時首開原計劃在2010年實現新開工223萬平方米,竣工115萬平方米,銷售面積95萬平方米。其中,北京地區重點項目計劃竣工面積92.77萬平方米,計劃銷售簽約面積67.6萬平方米。但從目前的市場情況看,首開想完成該計劃壓力極大,不得不采取更靈活的銷售策略。
『更多的還是市場因素,畢竟企業的最終目的,就是盈利。』21世紀不動產市場分析師林蕾也持同樣觀點,他認為首開集團多個項目低價入市,究其原因主要有兩個,首先是巨大的銷售壓力。首開集團目前在京銷售項目達7個,這在當前低迷的樓市大背景下,其銷售壓力是相當大的,如果全線仍然堅持原計劃的銷售價格,資金回流難度較大。而此次將旗下體量較小的3個商住項目低價入市,可以有效地撬動項目周邊觀望的購房者,快速回籠資金支持其他純住宅項目運作。
其次是商住項目政策的不明朗。自北京市住建委5月份出臺文件禁止酒店立項的項目分拆為住宅向個人銷售後,關於商改住即將叫停的消息一直不斷。而對於房產稅的預期更讓商住項目未來的發展變得不明朗。很多開發商加快了手上商改住項目推盤的速度,並推出各種促銷手段,趁還沒有新的政策加以限制之前將商改住項目售出。此次首開項目的低價入市有可能也是基於這樣的考慮,盡早轉移風險。
『其中首開的好幾個項目都應該在今年早些時候入市,但是由於新政而推遲了。他們也及時作出了價格方面的調整,據了解已經開盤的幾個項目銷售情況還不錯。』林蕾說。
猜測二
快速出貨
布局二三線城市
『5月份的時候,首開剛在房山拿了塊地,而且在最近兩年首開已經開始布局二三線城市。現在市場冷淡,正是大規模擴張的好機會。』另有業內人士認為,首開此次大舉低價推盤,很有可能是在回籠資金,為下一步擴張做准備。
據悉,自2008年以來,首開已經進入了天津、煙臺、蘇州、武漢、太原等九個城市。而就在前不久,首開以15.74億的價格競得貴陽市龍洞堡三地塊,成為貴陽土地市場新地王。自此,首開已經在全國范圍內開闢了10個城市,其布局二三線城市的意圖已十分明顯。
『公司業務主要集中在北京地區,部分樓盤的銷售確實受到了政策影響。』就在前不久,首開股份董事長秘書王怡公開表示,面對動蕩樓市,公司也在調整經營策略,加大產品的周轉速度,有效控制財務風險。同時,也將積極拓展外埠業務,積極在二三線城市開闢新的市場。
猜測三
『國字頭』
背景響應號召
『今年的房地產政策調控,使得「降房價」成了一項政治任務。首開帶頭降價,背後是否也蘊含著些許政治色彩?』有業內人士認為,目前北京的房價下跌,有很大的原因是『被下跌』。例如前不久任志強就放言:『北京房價下降,是因為市住建委不給高價樓盤發放預售證。』
但也有人持不同看法,『降價是否能帶來效果,還要分不同的項目。雖然降價不一定能帶來效果,但早降不如晚降。』東亞新華地產新聞發言人韓磊也持同樣的觀點。首開的石榴派、智慧社、東都匯等項目有其特殊性。售價在20000元/平方米以下,位置也不錯,所以降價會帶來不錯的效果。『但是價格高於30000元/平方米的,或者是前期價格已經高開的,這部分項目降價就比較困難,效果也不會太好。』他認為,首開降價純屬市場行為。
降價之後成交火爆
上周日,記者走訪了首開集團旗下的多個項目銷售現場。記者發現,首開低價入市的幾個項目銷售十分火爆。
在首開智慧社的銷售中心,記者看到了久違的熱鬧場景。整個銷售大廳裡有二十多組看房客戶。記者在銷控表上看到,商住樓的銷售率已經約有70%。但反觀同樣在售的住宅樓,則少人問津。同樣的,首開東都匯周末看房人雖然不多,但網上公示信息顯示,項目6月4日開盤以來,簽約量已經過半。庭婷小東/文
記者手記:
為首開降價叫好
現金流也好,政治因素也罷。無論首開降價的原因是什麼?只要是降價,我們就應該叫好。5月,南京《東方衛報》曾在頭版打出『降價吧!不丟人』的號召,南京樓市也由此開始松動。面對僵持的北京樓市,降價或許『丟人』,但效是真好。首開下調商住項目價格應該只是一個開始,作為百姓最剛需的純住宅項目纔應該成為此次降價大潮中的主力軍。從首開降價後的熱賣,不難看出市場中仍然存在著大量需求,這些需求只是在等待一個爆發點。希望首開商住項目的降價能夠真正觸動北京的開發商,尤其是那些依然『零成交』的項目,盡快降價、搶佔先機、贏得市場的尊重。
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