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[提要]據統計,從現在到年底,天津樓市將有數十個純新盤進入銷售階段。其中,很多純新盤的開盤時間都是一推再推。嚴峻的資金壓力和銷售任務,使得開發商不得不加快進入市場的步伐。
據統計,從現在到年底,天津樓市將有數十個純新盤進入銷售階段。其中,很多純新盤的開盤時間都是一推再推。嚴峻的資金壓力和銷售任務,使得開發商不得不加快進入市場的步伐。
但是,新政帶來市場觀望,什麼樣的價格纔能打動買房人?很多開發商心裡沒底兒。定高了,成交量上不去,還有可能被競爭對手『截和』;定低了,利潤下降甚至無錢可賺。
在這種兩難的情況下,已有部分樓盤出現了價格松動的跡象。對於普通購房者而言,下半年將會有更多的選擇餘地。
新盤即將紮堆亮相
今年年底前,本市將有大量純新盤入市。
中新生態城區域,年底前將會有多個新盤大量入市,如嘉銘紅樹灣(論壇新聞)、萬通生態城新新家園(論壇新聞)、吉寶季景華庭等。其中,生態城首個住宅項目的售樓處——吉寶季景華庭的售樓處上周五對外開放,將提供約1680套生態住宅,預計將在今年9、10月份可以取得預售資格。嘉銘紅樹灣在開發區的外展場已經對外開放,預計在6月後開盤。萬通生態城新新家園於6月中旬開工,預計年底前可入市銷售。
市內六區,和平區有世紀都會軒、保利香檳國際(論壇新聞)、天津大都會(論壇新聞)、和平時光(論壇新聞)等項目,河西區有津瀾闕(論壇新聞)、泰悅豪庭(論壇新聞)等項目,南開區有寶利國際廣場(論壇新聞)、地鐵新都匯(論壇新聞)、西城金品(論壇新聞)、弘澤鑒築(論壇新聞)等項目,河東區有紅星國際(論壇新聞)、金地紫樂府、卓越·淺水灣(論壇新聞)等項目。
東部,萬科(論壇新聞)、金隅嘉業、遠洋地產三家地產巨頭屯兵於津濱大道沿線,其開發的項目均計劃在年內入市;空港經濟區內有復地溫莎堡(論壇新聞)、YOHO灣(論壇新聞視頻)、萬科新裡程、天保濱湖城(論壇新聞)等項目計劃在下半年入市;東麗湖板塊,恆大綠洲(論壇新聞)和米蘭東湖灣(論壇新聞)近期就要開盤。
南部,西青大寺鎮梨雙公路附近有首創福特納灣(論壇新聞)與遠洋萬和城(論壇新聞),目前均已動工;津南八裡臺鎮的天津碧桂園(論壇新聞視頻),首期即將面市;靜海團泊湖(論壇新聞)區域雲集了中惠團泊灣(論壇新聞)、維拉villa莊園(論壇新聞)、團泊湖光耀城等數個別墅項目,競爭將十分激烈。
北部,北辰、寶坻有多個純新項目將入市,如五礦宜興阜項目、國耀上河城、歐鉑城(論壇新聞)、午後英格蘭(論壇新聞)、松江運河城等。西部,有侯臺的中信珺臺(論壇新聞)、楊柳青的國耀紫溪別墅(論壇新聞)。
新盤產品豐富多彩
這些計劃年內上市的新項目,在產品類型上十分豐富,有市中心的高檔高層公寓,有近郊的經濟型住宅,也有郊縣的低密度洋房和別墅,購房者的選擇十分豐富。
中新生態城的數個項目,主打低碳節能技術。如吉寶季景華庭在地基上墊起平臺,下部是半地下車庫,上面為綠化休閑帶,這樣的規劃可以實現人車分流,節約社區車庫日後的維護費用,並為居住者提供更環保的生活;萬通生態城新新家園采用了21項綠色節能技術措施;嘉銘紅樹灣建築節能超過70%。
市中心樓盤多定位於高端,既有精裝修高層,也有低密度別墅;既有大戶型豪宅,也有小戶型公寓。如南市地區的天津大都會,總建築面積86萬平方米,是涵蓋了居住、辦公、商業、酒店、會所等多種城市功能的綜合體,主推130平方米以上的大戶型;津塘公路輕軌一號橋站旁的金地紫樂府,首期推出的是新古典主義的聯排別墅,總建築面積約6萬平方米,共252套,容積率0.8,也是市中心為數不多的純別墅住區之一;黃河道上的西城金品,主推40至75平方米一室和兩室戶型。
近郊區域,多性價比較高的普通住宅。如大寺鎮的首創福特納灣,建築面積14.8萬平方米,規劃為5層、6層的花園洋房和聯排別墅形式的低密產品;同處大寺的遠洋萬和城,是從北京移植過來的,集生態住宅、精裝建築、臺地風景為一體,采用新古典主義設計,主打大戶型;東麗湖的恆大綠洲,首批即將推出的產品包括高層、小高層和洋房,其中高層和小高層全部為精裝修。
遠郊區域,將推出一大批低密度別墅產品。如團泊湖附近的幾個項目,包括中惠團泊灣、團泊湖光耀城、維拉villa等,都是聯排別墅。
新盤定價信心不足
數據顯示,5月份天津市新建商品住宅成交環比下降了41.4%。目前,天津每天成交的新建商品住宅平均在140套左右,大大低於去年高峰時期的每天三四百套。成交量的大幅萎縮,表明市場中的觀望情緒仍然在延續。
『看不准市場,多數開發商都在觀望。但很多項目的開盤時間已經是一推再推了,總不能一直拖著不動。因此,這纔出現大量的純新盤紮堆在今年下半年上市的局面。』某研究機構天津機構總經理張勇說,『不過,新政帶來市場觀望,定價卻成了新的難題。』
成交低迷,需求端的觀望已經迅速傳導給開發商。記者致電多個新盤售樓處,銷售人員回答最多的就是:『具體開盤時間還未確定,價格也沒確定。』其中,除有部分因工期問題未取得銷售許可證之外,有相當一部分純新盤原定是在5月開盤的,但至今仍沒有動靜。
一位銷售經理表示,現在市場觀望情緒太強了,誰也不敢輕易出手,都在看周邊的同類項目如何定價。尤其是純新盤項目,價格定低了,收不回成本;定高了,成交量上不去。尤其害怕的是被同區域的其他樓盤『截和』——如果自己先確定價格,只要周邊樓盤稍後降價,就會抽走很多潛在客戶。
而且,以往樓盤在開盤前的蓄客階段,往往要求客戶交納『誠意金』、購買VIP卡,以此試探買房人的誠意和實際支付能力,再根據有效客戶的多少酌情定價。而現在,住建部嚴格禁止未取得預售許可的商品房項目以認購、預訂、排號、發放VIP卡等形式進行預售。這實際上就使開發商通過認籌確定開盤價的手段失效了。
價格松動信號出現
不過,在多個醞釀上市的新樓盤中,價格松動的信號已經開始顯現。
和平區南市某高端樓盤,最初預定的開盤價格在2.5萬元/平方米,現在已經下調至2萬元/平方米。但是,產品配置水平也有所降低,由精裝修改為了毛坯。6月初,老城廂某樓盤以1.5萬元/平方米的均價開盤,受到市場的熱烈追捧。其實,該樓盤最初預計的開盤價在1.6萬元/平方米至1.8萬元/平方米。本周末即將開盤的恆大綠洲,將以成本價入市,湖景洋房7880元/平方米起,贈送1600元/平方米豪華精裝,當周認籌還可以享受8.5折優惠。
恆大董事局副主席、總裁夏海鈞博士認為,恆大取得的銷售業績表明,市場需求仍然強勁,房地產企業只要審時度勢搶佔先機,提早調整價格,就可以應對市場,使銷售達到合理的增長。
專家表示,上市公司的壓力主要來自於公司的管委會和董事會,每年每個城市都有一定的銷售任務。上半年,很多上市公司的銷售任務已經超額完成。而下半年的銷售壓力則比較大。實際上,在全國范圍內,一些上市房企已經開始做出降價的嘗試。除恆大在全國范圍內打折優惠外,綠地在6月初宣布41個城市進入優惠月,北京有75個項目加入了優惠打折行列,而且一直身處降價傳聞的房企老大萬科,用實際行動證明了其低開銷售策略,6月下旬在上海推出新房源,開盤價較之前預期價格下調三成。
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