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據中國之聲《新聞縱橫》8時15分報道,廈門『錦輝花園』售樓時,開發商的宣傳很誘人。『罕見30米寬三疊泉瀑布、2000平方米「曲院水荷」日式中庭園林、20平方米入戶私家花園』等等,這些美好的『生活場景』吸引業主簽下《商品房買賣合同》。但是,交房後業主卻發現,入戶花園沒了,取而代之的是消防通道。
業主認為,開發商此舉違背誠實信用原則,購買『入戶花園』時,開發商按面積進行計價收取房價款。如今,開發商憑借一紙通知,將原有的『入戶私家花園』,變成了『公共消防通道』;將原來的套內面積,無端變成了公攤面積。因此,業主李先生將開發商告上法庭。經法庭審理,錦輝花園開發商被判賠償業主損失。案件分析,我們連線中國政法大學教授洪道德。
主持人:開發商在樓盤廣告上常常會說得天花亂墜,人們似乎也已經習以為常了,那這些廣告宣傳到底具不具有法律約束力呢?
洪道德:對於這個問題,最高法院曾經有過一個解釋,在《關於審理商品房買賣合同糾紛案件運用法律若乾問題的解釋》裡規定,在開發商所做的商品房宣傳資料和銷售廣告當中,如果對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和允諾是具體確定的,而且在對確定合同的訂立以及房屋價格有重大影響的話,應當視為要約對房產商具有法律約束力。也就是說房產商必須遵守,哪怕具體的購銷合同裡沒有把這個內容寫進去,也同樣對開發商也有法律約束力。
總而言之簡單一句話,如果宣傳材料裡面講的內容是比較具體的,就視為銷售合同的一個組成部分。如果違約了,一定要負法律責任。
主持人:開發商辯稱,根據雙方合同約定,計價方式應按建築面積,也就是總面積計算。訟爭的商品房雖然套內面積減少,但相應的公攤面積增加,增加部分應當用來抵消套內面積的減損,實際上並沒有造成業主的損失,要求賠償沒有依據。您怎麼看?
洪道德:這個除非業主同意,相互折抵,如果業主不同意折抵的話,各自要承擔不同的責任。比如說套內面積,業主認為少了,你就得給他補償。至於公攤面積多了,有一個講究,合同裡面究竟公攤面積說的是多少,如果合同裡邊講到公攤面積比如說是10米,又人為地增加了5米,就是開發商自己要承擔了。或者說要通過另外一種合理的方式解決這個問題,而不可以相互折抵。折抵必須要業主同意,因為它的使用用途是不一樣的。
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