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李開周告訴記者,如果我們所說的開發商指的是現代房地產開發企業,那麼中國古代肯定是沒有這樣的開發商的,因為中國古代沒有企業,而且在古代,房地產市場主要還是以二手房買賣為主。[你是房奴嗎?你將成為房奴嗎?參與討論,說出你的觀點!]
在古代,一套住房的第一代業主,一般都是自主建房,也就是說,這套住房最開始一般都不是從市場上買來的,都是第一代業主自己蓋的。房子蓋好後,因為種種原因,這套房子被賣掉,賣給第二代業主,然後再賣給第三代、第四代業主。總的來說,從戰國到明清,中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房,也不存在產權年限一說。
不過到隋唐時,倒是有人專門開發商鋪,蓋好之後,或租或賣,從某種意義上講,他們也可算是開發商。有個叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。
李開周說,竇乂這個人非常傳奇,他生在陝西,很小的時候就死了爹娘,無依無靠,跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個公務員,住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,後來有了80萬錢的身家,於是開始向房地產行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池,面積不小,有十幾畝,閑置七八年了,一直沒人買。竇乂把它買了下來,僱人填平,在上面蓋了20間店鋪,租給波斯胡人做生意,平均每天都收上來幾千錢的房租。
再後來,竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球,於是斥資70萬錢買下一塊地,又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場,送給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結成死黨,有求必應。有這種靠山保駕護航,竇乂發得更快了,不到40歲就成了長安首富,人稱『竇半城』。
除了像竇乂這樣的開發商,古代的開發商還有一些是公務員、退休乾部等,甚至官府自己就是開發商。
比如在北宋,中央政府下面就有個專門搞開發的機構,叫做『修完京城所』。這個機構本來只能是修築城牆和宮殿,後來城牆修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個機構就開始轉型,開始給中央財政搞創收。怎麼搞創收呢?修完京城所向朝廷請示,劃撥給他們大片地皮,他們在上面蓋住宅蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻。
但是李開周說,所有這些開發商都不專門從事房地產開發。也就是說,他們搞房產開發只是多元化經營的一種,沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末,中國一直沒有職業的開發商,只有業餘的開發商。
職業開發商到民國纔正式出現為什麼古代沒有純粹的開發商。李開周告訴記者,首先,從漢朝開始,傳統中國一貫重農抑商,單靠造房子賺錢,會被大伙瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂,據他描述,當時只要有人蓋房子往外出租,大伙就說這人是市井小人,掙來的錢就叫『癡錢』。就是呆傻的意思。可見在那時候,連做房東都受歧視,更別說做開發商了。[你是房奴嗎?你將成為房奴嗎?參與討論,說出你的觀點!]
其次,做開發商最需要的是錢。買地、買建材、僱人、擺平關系,哪個環節都得花錢。尤其買地,流動資金不能少,錢不夠,就得找同行拆借,或者找銀行貸款。古代沒有銀行,但有錢莊,可是錢莊規模一般很小,即使有一些大型的全國連鎖的錢莊,他們也不做開發商的生意,都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子,一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏,讓人家拿著房契去貸款,一張房契最多只貸給幾千錢;還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶,名叫求仲,最多的一次纔貸給15000文。這點兒錢別說搞開發,吃一頓大餐都不夠。
直到民國時期,外國銀行紛紛到中國開展業務,開發商們纔能貸到大筆的貸款。所以中國的職業開發商直到民國纔出現。