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5月調控政策依然從緊
整個5月,中央房地產宏觀調控政策依然保持從緊態勢,包括國務院發布的『新36條』、住建部將保障住房建設列入各地工作考核內容、國稅總局關於明確土地增值稅清算中的細化問題、發改委提出逐步推進房產稅改革等一系列政策和通知,均表達了政府繼續嚴控樓市的決心。期間,各地政府紛紛推出細化和落實國務院4月新政的實施細則,包括從資金疏導、保障房、土地監管、稅制等各方面的具體政策,對各地市場的影響已逐步顯現。
5月,中原監測的9個城市一手住宅市場情況顯示,成交量延續4月新政後的低迷態勢,新房市場繼續急劇下挫,但價格尚未見明顯下跌。成交量環比普遍下降幅成左右。9城市中,以杭州的降幅最大,環比降8成以上;其次是京、滬、深、渝4城市,環比降幅在5~6成;成都和武漢兩市降幅約為3成,廣州降幅則僅1成。
受住宅成交大幅下挫影響後,各地庫存本就不多的開發商紛紛放緩開盤速度,以觀察市場反應。5月各地住宅新增批准預售面積環比均出現不同程度的下降,同比一線城市中仍有下降,但二線城市卻有增加,表明二線城市的供應狀況略優於一線城市。然而對比2009年下半年各地市場新增供應的歷史高位,5月已回落2~5成。
除廣州外,其餘城市的新增住宅批准預售面積環比均有2成以上的降幅。其中深圳、重慶和武漢三市的環比降幅達6成,京、滬、成、杭四市的降幅在2~3成。與去年同期相比,一線城市的新增供應減少1~3成;二線城市則相反,除杭州較去年5月大幅回落外,其餘城市同比增長1~3成。
中原集團研究中心高級經理劉淵認為,上述一批政策的頒布均可解讀為是『國十條』的延續,不但造成近期市場持續觀望以及住宅市場急劇降溫之勢,而且可能對國內中長期樓市產生重大影響。
土地市場逐步趨於理性
5月土地市場漸趨平穩,特點是流標率較低(流標率約13%,環比回昇2成),拿地溢價率繼續回落,表明國家對土地開發的調控監政策已顯成效,各地土地市場拿地逐步趨於理性。
在各地土地市場逐步平穩以及後續土地供應有望增加的形勢下,實力房企開始『逢低吸納』優質地塊。5月全國12個被監測城市的土地成交面積為1323公頃,環比增長18%。其中,居住用地成交面積672公頃,環比增長22%,較前12個月均值僅低12%。上海、北京、成都等地均有大型開發商及企業聯合體出擊,趁淡市低價吸納優質地塊。由於優質地塊仍受青睞,5月份各地土地市場流標率維持低位。中原監測的12城市累計與上月基本持平。
本月84幅宅地中僅8幅流標,其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交,無地塊流標。
5月份居住用地的溢價率繼續明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交,溢價率高達123%,其餘城市均未超過40%。
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