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『市場好的時候,萬科不會惜售,市場不好的時候,萬科也絕不會硬扛著不調整』
任志強提出響應政府調控號召建議房企『控制房價』
5月份,70個大中城市房價環比上漲0.2%,漲幅較4月份大幅縮小。北京、南京、廣州、深圳等地房價出現環比下降。力度空前的房地產調控政策取得了明顯效果,房價過快上漲勢頭得到初步遏制。
盡管樓市成交量大幅下降,但開發商並沒有開始進行大規模的降價促銷,樓市出現了有價無市的局面。
房地產調控究竟對開發商的影響有多大,開發商應當怎樣面對當前的市場形勢,房地產行業和企業怎樣纔能長期健康發展?記者近日采訪了萬科集團總裁郁亮。
『萬科絕不會硬扛著不調整』
『這輪房地產調控政策的力度和決心都是空前的。』郁亮認為,市場將重新回到自住購房者主導的狀態。去年下半年部分熱點城市房價上漲過快的情況不可能、也不應該一直持續下去。
萬科在2009年已經提前對市場調整做出判斷,並采取了行動。一方面,采取措施積極調整價格、促進銷售,保證每個項目在開盤一個月內,銷售60%以上,實現快速周轉。目前,萬科的可售存量房已經降到歷史最低水平。另一方面,謹慎拿地、投資,並規避熱點城市,購地支出佔銷售額的比例在大型房地產企業中處於最低之列。去年全國誕生的20個單價、總價地王,無一與萬科有關。
『實際上,自從經歷了上一次房地產市場調整以後,萬科就一直堅持以客戶為導向,尊重市場、順應市場。』郁亮告訴記者,『市場好的時候,萬科不會惜售,市場不好的時候,萬科也絕不會硬扛著不調整。』
近期有傳聞稱萬科6月份將在全國各地統一降價,郁亮表示,這種傳聞並不准確。由於各地房地產市場差別很大,『一刀切』的做法不科學。萬科總部充分授權給各地公司,根據當地市場情況進行促銷。
『我們認為,健康的房地產市場應該有活躍的成交,有價無市等於沒有市場。』郁亮認為,本輪房地產調控有足夠的精確度和力度,市場調整只是剛剛開始,效果還將進一步顯現。房地產企業應該順應市場形勢,積極主動調整價格,實實在在地堅持用購房者能夠接受的合理價格加快銷售,活躍市場。
這一次調整將是新起點
郁亮說,與以往幾次調控帶來的市場調整不同,由於宏觀環境的變化,這一次調整不會半途而廢。這一次調整,應該成為房地產業走上健康發展道路的新起點。
房地產調控的短期效果已經顯現,市場過熱的局面必然結束。要保持房地產行業長期健康穩定發展,在現有政策的基礎上,還應從多方面完善房地產市場運行的機制,從根本上緩解供需矛盾。
『當務之急,要制定房地產行業的發展規劃。』郁亮表示,我國正在快速城鎮化過程中,各地應該對人口流動情況進行分析預測,並在此基礎上設定合理的人均居住面積目標,制訂住房建設的中長期規劃,並明確其中保障性住房和商品住房的比例。進而制訂城市發展、土地供應及配套資金的規劃。
其次,應當努力增加城市尤其是一線城市的土地有效供應。郁亮建議,應當多管齊下增加土地供應,如發展以軌道交通為主乾的城市快速公交通道、有前瞻性地布局新城區公共配套資源,從而擴大城市范圍。適度提高城市容積率,提高土地利用效率。促進存量土地的盤活,同時鼓勵開發能力較強、開發速度較快的企業盤活存量土地資源。
『土地招拍掛制度雖然受到很多批評,但我們認為應該堅持招拍掛,並完善這一制度。』郁亮表示,招拍掛遵循市場化原則,推動行業經營走向規范透明,使得具有開發能力的企業在獲取土地上更有優勢,有利於提高土地開發效率,增加住房市場供應。
保障房將成為房企下一個業務重點
近期《國務院關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若乾意見》的出臺,被稱為鼓勵民間投資的新『國36條』。郁亮認為,新『國36條』出臺將為民間資本提供更多的出路,有效分流投資性購房資金,使住房更多體現其居住功能,避免行業出現大起大落。
國務院近日召開全國公共租賃住房工作會議,提出進一步鼓勵社會力量參與保障性住房建設。郁亮認為,大規模的保障房建設將使中低收入家庭的基本居住需求得到滿足,是房地產行業實現與社會良性互動、獲得平穩發展環境的前提,也將成為房地產企業下一個業務重點。在政府的鼓勵和支持下,房地產企業應當積極參與保障房開發。
2006年以來,萬科已竣工和在建的各類保障性住房共159萬平方米。目前正在與一些地方政府協商共同建設保障性住房。『參與保障住房是開發企業社會責任的體現,也是改善行業形象的需要,我們堅決支持,並且會發揮萬科在住宅產業化方面的優勢,積極參與保障房建設。』郁亮說。(記者王煒)