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『五千抵五萬』、『一次性優惠10個點』……進入6月,一些所謂真正意義上的優惠逐漸讓人們看到了房價下降的希望。事實上,自4月17日,『國十條』調控政策出臺以來,開發商的日子就不好過,成交量大幅下降已經是不爭的事實。政策調控嚴查落地、市場成交慘淡、用降價來刺激銷售額增長……降價似乎已經成為開發商短時期內增加現金流的不可避免的方式,畢竟還是有這樣一個疑問困擾著開發商,那就是『扛得過5月,還扛得過6月嗎?』
聚焦
住建部摸底調控效果
6月底是關鍵
如果用『密不透風的海陸空組合拳』來形容政府對房地產市場的調控政策絕不為過。自4月16日以來,國家從各個方面出臺政策,嚴控房價過快上漲,除了要求各地出臺關於房地產調控政策的細則外,國稅總局日前下發《關於加強土地增值稅征管工作的通知》,就各地土地增值稅的預征、清算等工作提出嚴格要求,並要求各地在6月底前上報土地增值稅清算工作計劃;同時,自4月17日房產新政以來的一段時間裡,證監會對地產公司的融資政策也在日益收緊,不要說IPO和再融資,連並不涉及現金的借殼上市也被叫停;近日,住建部又發出通知,今年6月底前,各地要將整頓房地產市場秩序和穩定房地產市場工作的情況進行上報。住建部要求,對於查處房地產市場違法違規行為不力的地方政府,按照層層問責的制度安排,省級住建部門對省轄市負責人進行問責。而省會城市、計劃單列市和直轄市政府部門負責人問責工作,由住建部進行。業內人士稱,住建部正在對各地落實『國十條』的情況進行檢查和評比,不僅看地方出臺了怎樣的地方性政策落實『國十條』,更要看地方政府有沒有動真格地去整頓房地產市場。
調控力度大,成效初顯。根據國家統計局近日公布1-5月全國房地產市場運行情況看,北京地區5月房價同比上漲14.3%,環比下降0.1%。也就是說,和今年4月相比,5月北京房價略有下降,這也是連續15個月以來北京房價首次下降。數據同時顯示,今年5月份,全國70個大中城市房價同比上漲12.4%,漲幅縮小0.4個百分點;環比上漲0.2%,漲幅縮小1.2個百分點。在經過13個月的加速上漲後,房價同比和環比漲幅雙雙出現『拐點』。業內人士分析,5月統計數字僅僅是房地產市場調控的初步成效,而隨著國家調控政策執行力度的加大,6月開發商要面臨的市場可能會更加嚴峻。
零成交樓市臨界冰點
開發商即將『差錢』
政策調控力度顯然比開發商預想得大。雖然仍有部分開發商表示應對策略就是扛著價格,但市場日益清冷的事實已經擺在眼前。6月10日,來自中國指數研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經營性現金流調查報告還顯示,這21家企業去年一季度時有13家的經營性現金流為正,而今年一季度銳減至3家,其餘18家均為負值。分析師認為,這表明開發商已經經歷著『入不敷出』的尷尬。
『房子賣不出去,現金流自然成問題。』某近郊樓盤銷售部門的李先生表示,自5月起,他們樓盤銷售量急劇下降,成交慘淡。中原地產對近期天津市商品房成交量的統計結果顯示天津市商品房成交量下降近4成,根據天津市國土資源與房屋管理局公布的《每日房價》統計,進入6月多個區域出現單日零成交現象。不僅商品房交易萎縮,二手房交易也大幅下滑,同樣來自《每日房價》的統計顯示,2010年5月,天津市二手私產住宅共成交4981套,環比下降45.5%,成交降幅接近五成。我愛我家相關負責人坦言,目前市場中的觀望情緒更加濃郁,5-6月二手房成交量僅為3、4月份的50%左右,客戶約看難度明顯增加。二手房交易的冷清限制了部分有改善性住房需求的購房者擱置了購房計劃,也給商品房市場帶來了一定的影響。有專家稱,新政調控使得市場銷售持續低迷,加上地價上昇和其他成本的增長,銷售所得恐已無法支橕企業發展的資金需求,開發商即將面臨『也差錢』的尷尬境地。
降價業績反漲
優惠成開發商的自救法寶
對於業內開發商來說,當前是繼續扛著,還是盡快變現,尋找其他發展機會,成了眾多開發商集體選擇的難題,但近日各大媒體公布的一組數據,還是讓各大開發商受了點刺激。數據顯示,盡管受到宏觀調控的影響,恆大還是取得了銷售面積同比增長2.4倍,環比增長一成的業績。恆大公告稱,5月份恆大合約銷售額40.5億元,創下今年以來的最高紀錄,同比增長328.6%;合約銷售面積64萬平方米,同比增長240.3%。恆大稱,盡管8.5折大規模促銷拉低了銷售均價,但因促銷帶動了高價盤銷量上昇,在一定程度上彌補了低價促銷的影響。很顯然,恆大借助優惠手段,打了一個漂亮的翻身仗。而其他仍在觀望的公司則出現業績大幅下滑的情況,萬科在6月初的公告顯示,萬科今年5月實現銷售面積47萬平方米,銷售額51.1億元,分別比去年同期減少32.6%和20.2%。此外,其他觀望的房企龍湖地產、富力地產、碧桂園等,5月銷售額分別為15.5億元、12.53億元、22億元,環比分別下滑39%、49%和27%。
繼恆大之後,6月8日上海綠地集團宣布在全國41個城市100多個項目中推出優惠月活動,優惠時間截止到6月30日,優惠內容包含買房免物業管理費、買房送家電補貼和買房送契稅等,各地項目還將根據樓盤的物業性質、項目特點等給予其他差異優惠。『適當調整銷售價格一定會是快速激活銷量的手段之一,損失小部分利益可能會換來更大收益。』某開發商表示,雖然萬科董事會秘書譚華傑否認了『萬科6月份將在全國各地統一降價』的消息,但他同時指出,『萬科始終堅持不捂盤原則,堅持用購房者願意接受的價格賣房的原則,萬科旗下各項目的定價,由各地子公司根據當地市場的具體環境制定』,給各子公司調價留有一定空間。『希望房地產開發商也要理性對待市場,無論是從國家利益,還是從行業健康發展來說,房價要適當地松動。』中國房地產研究會副會長顧雲昌如是說,他奉勸仍舊處在觀望中地開發商,『房價反彈可能性很小,及早降價纔能穩定發展。』記者石爽