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6月15日,被譽為史上最嚴的房地產調控將進入第三個月。終於有跡象顯示,第一波降價潮正在形成。與兩年前一樣,降價的策源地首先來自於深圳。這一次,『帶頭大哥』還是萬科。但是與上一輪調控不同,在近乎苛刻的調控政策下,開發商的降價策略顯得保守且猶豫。
10%以內的降價
開完項目定價評估會後,陳育麟第一時間把MSN上的簽名改為『抄底趁早』。作為深圳某地產項目的銷售負責人,他對市場依舊信心十足。但面對迫在眉睫的開盤時刻,陳育麟不得不選擇更為穩妥的銷售策略。『比周邊價格下調5%~10%,目標是兩周內完成50%的銷售目標。老板說了,達不到或者大幅超過銷售目標均屬於沒有完成任務。』他苦笑道。
隨後,他向記者解析這個有些自相矛盾的任務。『萬科清林徑6月4日降價20%銷售,當晚180套房子銷售完畢;第二天萬科第五園開盤,在各種折扣計算完畢後,降幅在5%~10%左右,但同樣當晚賣出了近8成。』陳育麟告訴記者,這已成為近期深圳房地產銷售的范本。他判斷,『市場需求依舊充足。』
其實在他早前的計劃書中,並沒有降價的打算。5月的最後兩周,深圳的新房成交量一直在持續回昇,從中房指數公布的銷售數據看,深圳5月10日至16日銷量環比增長了18.25%,而接下來的一周更增長了101.97%。彼時,他與深圳許多同行都判斷:市場已經消化完畢調控帶來的利空,在剛需的帶動下,逐步度過觀望期。而支持他的判斷的是,上兩周新開盤的項目都獲得不錯的銷量。其中位於寶安區的水榭春天二期,定格幾乎與前期持平,可兩周就已完成40%的銷售。
但持續回暖的勢頭被打斷,第二波觀望期不期而至。這首先源自於三部委的二套房認定方法解析。6月4日,一直霧裡看花的二套房被確定為『認房又認貸』。這個近乎苛刻的房貸政策顯示,只要購房者前期有購房記錄,無論你是否還清房貸,或者一次性購房,甚至已經將房子轉手賣出,只要銀行可以從房貸記錄和房產證記錄中找到銷售信息,均被認定為二套房。唯一的口子是,前期的房子是一次性付款,而且現在已經轉手賣出,房產證已改名。
緊接著,新官上任的深圳市市長許勤在6月6日表示,將出臺樓市調控新政策。這一系列的政策利空,讓深圳的房地產市場再次陷入觀望期。數據顯示,5月31日至6月6日深圳的房地產銷量只比上一周上漲1.8%,銷售回暖的勢頭被喪失殆盡。
其實這種情況不僅僅出現在深圳,中房指數顯示,同一時期全國35個城市中,21個城市的成交面積環比下跌,重點城市中更是環比下跌70%。其中還包括深圳這類承接上一周漲幅依舊略微上漲的城市,這比上一周漲跌各半出現明顯回落。
降價策略保守
在這種政策衝擊下,開發商不得不有所反應。據陳育麟透露,深圳未來兩個月將有10~15個項目采取降價入市的策略。『這與資金鏈沒關系,這是調控背景下穩妥戰略的選擇。』陳育麟表示,只要項目銷量達到50%,一些基礎成本就已經解決。剩下的可以看市場情況來控制銷售進度。
其實這種對市場的試探,已經在各大上市房企中普遍出現。6月8日,綠地集團宣布,將在全國41個城市近百個樓盤實施置業優惠計劃。綠地集團董事長張玉良表示:『我們是掌握一定的度,按照不同的樓盤、不同的城市,以及原來房價的基數,進行促銷。我們是挖掘市場消費者接受的價格。』
綠地雖然沒有宣布全國降價,但其策略已經接近恆大。雖然恆大一個月前宣布的全國85折惹來眾多爭議,但對其銷量似乎有著明顯提昇作用。就在綠地宣布全國置業計劃的當天,恆大公布了5月的銷售情況,數據顯示,當月實現合約銷售40.5億元,環比上漲8.3%,創今年公司最高單月紀錄。在國內上市房企5月銷量普遍下跌30%乃至下挫50%的背景下,這無疑是足夠驚人的數據。
而恆大的銷售均價並沒有明顯下滑,其5月均價為6326元/平方米,環比僅下降2.2%。恆大方面解析是因為增加了一些高價項目所致,在剔出這些高價項目後,環比均價下調6%左右。雖然這再次證實了『全國85折』只是一句口號,但僅僅下降6%就實現銷量上漲,也足以讓其他開發商艷羡。
與恆大與綠地的高調相比,其他開發商的反應似乎更多是暗自發力。『我們會調整推盤的節奏,根據市場的情況做一些微調。』這是綠城中國在公布了其5月銷售情況後的表態,該公司5月銷售20億元,比上月65億元直線下跌七成。與綠城相似,富力、雅居樂等5月銷量下跌五成左右的地產公司均表示會延長推盤節奏。
『無論是高調優惠的還是宣布不降價的,他們肯定都會因應市場作出價格調整,但要大幅降價現在肯定不可能。』陳育麟表示。上海佑威樓市研究中心的副主任陸騎麟也有同樣的觀點,他認為實際上現在開發商不敢一步到位,一步到位就怕吃虧。『像金地2008年的降價,最後賣得很好,去年排名前十的項目有兩三個都是金地的。但這直接導致了金地2009年無貨可賣的情況。』
調控政策不會長久?
『關鍵問題是圈子內的普遍共識是:這次的調控政策不會長久。』陳育麟表示,在三部委明確二套房貸政策後,地產商與銀行舉行了一次小型會議,普遍觀點是房貸政策實際上是以抑制了很大部分剛性需求為代價。而房地產稅等長效政策卻又遲遲未見出臺。
國務院發展研究中心研究員廖英敏也表示:『當前的房地產調控政策應該說還是一個中短期的政策。』目前的政策雖然見效快,但不能從根本上解決房地產市場持續穩定發展的問題。他表示,要盡快推進土地制度、財政體制、房地產稅收制度等方面的制度性改革,建立房地產市場平穩發展的長效機制纔是治本之策。
『是否有長效政策現在還不得而知,但抑制住剛性需求就會很恐怖。』陳育麟表示,2009年出現房價狂飆的現象,就與2008年的需求被抑制有直接關系。那問題是現在剛性需求被抑制住了嗎?
根據深圳市出租屋綜管辦近日公布的《深圳市2010年房屋租賃指導租金》及測定的相關情況,今年前5個月,深圳市各類出租屋租金平均漲幅為5.3%。而中介測算的數據也顯示,近期房地產租賃市場非常活躍。世華地產的數據顯示,近期深圳租金漲幅在5%~10%左右。
租金上漲的情況不僅僅發生在深圳,北京中原研究部的統計顯示,自4月中旬房地產調控新政推行以來,北京市二手房租金價格環比上漲逾5%,一些熱點區域漲幅超過7%。而上海房屋租賃指數報告也顯示,從5月份至今,上海中心城區的部分房源租金上漲了20%。有開發商向記者表示,雖然不排除有地產中介炒作的嫌疑,但也反映了地產調控政策促使購房者陷入觀望,繼而增大了租房需求。
『有換房需求的購房者現在已經被完全抑制住了。』陳育麟認為,二套房政策把許多貸款買房的工薪一族限死,實際上這一群體對房屋的居住需求最大。其預期,調控消化後,市場會被這些需求推上一個高值。廖英敏也認為,『靠中短期政策調節,房地產市場波動仍會比較大。』
『所以,開發商的普遍策略只有一個,就是等待。』陳育麟表示,前期包括萬科的降價行動已經顯示,購房者需求還是非常強勁,而且對價格波動非常敏感。只要開盤價格合理就能取得不錯的銷售。而開發商在達到一定銷量、保證資金鏈的情況下,會延長銷售時間,等待下一個春天的到來。『萬科、保利5月調控嚴苛的時期拿下12個項目就是最好的證明。』陳育麟表示。
所有一切都是基於市場。當前開發商穩坐釣魚臺的姿態,源於市場還相當穩定:只要少量降價即可獲得足夠的銷量。但如果所有樓盤都進入降價階段,購房者已經不滿足於5%的降幅呢?會否有更多意外,我們拭目以待。
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