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二套房認定標准的的確定,將使市場陷入新一輪的觀望中。
在各種猜測與等待中,二套房認定標准終於塵埃落定。
6月4日晚,住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會聯合下發了《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定的通知》,明確規定了二套房認定不僅要以家庭為單位,而且要執行『認房又認貸』的嚴厲政策。隨著本輪樓市調控的逐漸深入,『二套房』這個以往在信貸操作中的『橡皮筋』,終於被剛性界定。
記者調查發現,目前本市已經有銀行開始執行新的二套房認定標准。業內人士認為,新標准的出臺不僅對於投資投機型需求起到了持續的遏制作用,也將直接影響部分改善型需求的交易意願,預計短期內市場新一輪觀望將會產生。
已有銀行開始執行
記者日前諮詢了天津多家銀行的房貸業務部門,得知招商銀行、工商銀行等銀行,目前已經開始執行『認房又認貸』的二套房認定標准。而其他一些銀行暫時還未接到總行通知,執行的仍然是『認貸不認房』的老標准,即按照人民銀行征信系統來放貸。
不過,即便是現在還未執行認貸又認房的銀行,在接受記者采訪時都透露,總行的通知隨時都可能出來,如果要辦理二套房貸業務,最好抓緊。『這兩天來我們銀行辦理房貸業務的客戶,暫時還是按照認貸不認房的標准,但我們會告知他們隨時可能出具體執行方案,讓他們做好認房又認貸的准備。』
而已經開始執行『認房又認貸』的某銀行相關負責人透露的信息,則顯現出此次國家宏觀調控政策的嚴厲:『總行已經向我們下發了通知,並且銀監局也召集各銀行開了會,要求大家必須無條件嚴格執行二套房新的認定標准。』
『認房』仍有相當難度
不過,盡管三部委最終確定了二套房認定的標准,但是在具體執行上卻仍有相當大的難度。
某銀行負責人表示,目前房管部門的系統並未和銀行系統對接,銀行想要查詢貸款申請者名下究竟有幾套房本身就比較麻煩。而且,全國的婚姻登記系統也沒有聯網,只有在個別省份有聯網試點。這樣,即便銀行要求貸款人提供未婚證明或者結婚證來判斷『家庭』,對於有些外地購房者來說,完全有可能回原籍開出單身證明,銀行也無法核查其真實的婚姻狀態,只能選擇相信,到時查出來反倒成了銀行違規放貸。
另一家股份銀行的工作人員表示,通知原文稱,如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的,借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。查實誠信保證不實的,應將其記作不良記錄。但銀行並沒有那麼大的人力、物力、精力去調查借款人的真實購房情況。況且現在房屋登記系統並沒有全國聯網,如果貸款人在外地已全款購房,沒有在銀行留下記錄的話,銀行也沒有辦法查到此貸款人的購房記錄。這樣,即使購房者開具了假證明,銀行在具體執行時把控起來難度也非常大。
『要徹底解決這個問題,只能等待房管部門信息系統像央行征信系統那樣實現全國大聯網,而且和銀行的征信系統也實現聯網。』他說。
新一輪觀望期開始
在得知二套房確切的認定標准後,陳女士有些失望。她正打算以自己的名義貸款,為父母換一套新房。可是新標准的出臺,大大增加了她的購房成本。無奈之下,她只好選擇繼續觀望。
如果說4月17日『新國十條』的出臺,令絕大多數投機炒房者退出市場、開始觀望的話,那麼6月4日二套房認定具體標准的出臺,則使越來越多的改善型購房者加入到觀望陣營中。記者調查發現,二套房標准出臺後,多個二手房中介門店都交出了成交量為零的『白卷』。由於購房門檻的提高,很多購房者遭遇『買不起』的尷尬,改善性需求購房者尤其表現出焦慮和無奈。
我愛我家企劃經理陳萌認為,政策的出臺顯示了國家及政府對於穩定房價的信心,是目前樓市調控政策組合拳中的重要一環,不僅對於投資投機型需求起到了持續的遏制作用,也將直接影響部分改善型需求的交易意願,從而進入觀望。此外,市場長期的成交低迷勢必引起價格的波動,受到『買漲不買落』等交易心理的影響,剛性需求的交易意願雖然存在,但也將受到一定程度的影響,預計短期內市場新一輪觀望將會產生。
『據我們調查,目前市場中有約37%的購房者屬於改善型自住需求,其中八成左右的購房者家庭首套住房沒有貸款。繼「新國十條」和天津公積金新政之後,二套房認定細則的出臺,無疑使得此類購房群體的入市門檻再次提高。以20年期貸款30萬元為例,如按新標准執行,不僅首付款比例大大增長,每月還款額也要比按老標准增加近300元。』陳萌說,『改善型需求,不得不再次面臨重新考慮甚至觀望。』
房價已經開始松動
盡管樓市中大規模降價還沒出現,但種種跡象表明,房價已經開始出現松動。
最先松動的是二手房市場。記者從我愛我家、天津中原、21世紀不動產等地產中介了解到,目前已經有一部分業主坐不住了。他們將房屋信息掛牌了一段時間,卻仍然是無人問津,現在主動與中介聯系,要求根據當前市場情況對其房產進行重新估價,並表示願意在價格上做出一些讓步,小幅降價來促成交易。
『比如華寧南裡一套6樓獨單,建築面積46平方米。4、5月份業主標出的價格是53萬元,單價1.13萬元/平方米。而到了6月6日,房主來到門店要求再次估價,並主動將總價降到了49萬元,單價1.05萬元/平方米。一個月的時間,總價降了4萬元。』鏈家地產王頂堤分店的一位工作人員介紹,『像這樣的客戶,目前已經佔到了大約10%的比例。另外,還有60%至70%的客戶選擇了以租代售。』
與此同時,新房市場也出現新變化。上周末,老城廂一新項目開盤。之前,開發商計劃的開盤價是1.6萬元/平方米至1.7萬元/平方米。而最終的開盤均價,卻是1.5萬元/平方米。據了解,其他很多類似的新盤都已經下調了開盤價格。
中原集團研究中心經理瞿安新預計,和2008年樓市調整時一手住宅價格帶動二手住宅價格下降有所不同,今年預計將會是二手房價帶動一手房價下跌。因為2009年大賣後,大多數發展商資金充裕,手中新房當然不會輕言降價。另外,2008年的降價造成一系列連鎖負面影響令開發商心有餘悸。而二手住宅的小業主不會考慮這麼多,他們只要能夠獲利,情願盡快降價套現。
聲音
調控期至少一年半
世聯地產董事長陳勁松
樓市調控的時間取決於保障性住房大量上市的時間。一旦中低收入人群從政府手中獲得了保障房,真正做到居者有其屋,那時纔是重新放開商品房市場的時候。而保障性住房的推出需要時間,從批地到規劃到建設再到上市,預計保障性用房會在一年多左右時間形成市場供應。只要保障房穩定地供應給中低收入人群,商品房投資就離恢復不遠了。由此推算,這一調控可能持續最少一年半的時間。
應按面積實行差別信貸
華遠集團總裁任志強
目前,我國的住房私有化率已經很高,但我國仍有較多的住房改善性需求,主要在於三代戶或四代戶家庭同住一套房子的比例太高,而住房的套面積又太小,正需要進入改善的階段。這樣的話更需要按面積而非按套來實行差別信貸。
有些家庭兩套住房的面積還不如一套住房的面積大,原因是房改時許多家庭因為原有分配的面積不足,因此另加一套小房子的方式來補齊。這樣擁有兩套住房的很可能只是補足了應福利分配的標准面積,而『論套不論面積』的規定自然讓這些本應享有合理住房面積只住一套房的家庭,不得不因分配條件的不足而擁有了兩套房。當按套從房管部門登記查詢時,這些家庭自然的被排除在合理享受低息利率和首付的貸款范圍之外,也就成了『被遏制』的對象。