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近日,在深圳的僑香路智慧廣場銷售中心突然出現了一批國際投資巨頭以及專家學者。在這裡,國際資本如何與中國商業地產如何實現『完美對接』,以及2010年宏觀經濟政策與國內外經濟環境面臨的挑戰與機遇成了他們共同關注的話題焦點。
通貨膨脹
在現有CPI框架下不會出現
對目前大家正擔心的通貨膨脹的風險,中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容表示:中國的通貨膨脹在現有CPI框架下不會出現,中國的CPI是以食品為主導的CPI體系,跟歐美國家(特別是美國)以住房價格為主導的CPI完全不是一個概念,食品是以農產品為主要原材料,但是國家有特別政策,農產品價格上不去,CPI上漲很快的可能性很小。所以在目前這種情況下,特別是最近由於國際大宗商品價格下調,對我們通脹的影響在減弱。
今年政府的目標在3%(CPI)。既然CPI不上去,利率調整的可能性不大。
住宅市場信貸緊縮
資金轉向商業地產可能性大
『現在深圳非常「熱」。你到任何一個地方吃飯,旁邊可能就有兩個人在談私募基金。』長期專注風險投資的德豐傑龍脈中國基金執行董事李廣新告訴記者,『國內已有近百家上市公司登陸創業板,平均每家公司年淨利潤約2000萬,也就相當於國內一套高檔商品房的增值。這說明中國的地產,不管是住宅還是商業地產,潛力太大。對於中國這十來年地產的發展,只要價位合適,還是有介入價值的。』
另外,易憲容同時也表示,『 2010年以後,未來商務地產的走勢會更好,全世界的資金尋找中國的投資機會時可能會看到中國的商務地產,而中國商務地產對外的限制比住宅限制要小得多。』現在地產市場的變化和調整,為商務地產提供了快速發展的機會,調整商務地產跟住宅倒掛的機遇已經到了,未來一段時間將是商務地產很好的機遇。
探索房地產投資信托平臺
摩根大通銀行副總裁陳思衝表示,從全球趨勢來說,中長線商業地產的比例會越來越重,特別是在現在的環境之下,會有部分資金投入到商業地產中。但這其中有一個問題,就是商業地產需要的資金較多,從開發到實現收入大概要兩三年時間,所以資金的渠道很重要。
從國際經驗來看,另外一個很重要的渠道就是房地產投資信托平臺,我們現在還沒有REITs(房地產投資信托基金)平臺可以讓國內開發商利用。
國際投資者或海外資本在投資中國商業地產時主要擔心哪些方面的風險?陳思衝透露說,主要是怎樣有一個渠道進去投資商業地產,除了一些直投基金會在國內尋找一些物業去買,國際機構投資者購買的渠道是不多的。對於商業地產形態的問題,國外房地產投資信托基金擁有的寫字樓、商業地產沒有散賣,都是整棟擁有的,而國內一些公司可能因為出於資金運作的考慮或其它因素,他們會把寫字樓賣出去,把1/3或一半賣了,中長線來說對物業增長是有影響的,這種物業就不太適合房地產信托基金。
對於可以做哪些事情來促使REITs早日在中國開花結果,助力於中國商業地產在未來的發展?陳思衝表示,從其它國家的經驗來說,特別是澳大利亞、美國在稅務方面給信托基金很大的優惠,比方說可分配的利潤中有90%都分紅出去的話,他們的REITs是基本上不用給稅的。因為投資人投信托基金大部分是看回報,即收益率。
中國商業地產正面臨著針對住宅房地產政策調整後的大好時機,正如摩根大通銀行副總裁陳思衝所講:『商業地產是很好的,但我們纔剛剛起步。』
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