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傳統的樓市『紅五月』今年並沒有再現。天津中原、中國指數研究院天津分院統計數據顯示,天津樓市成交量在5月份大幅下滑。較4月相比,新建商品住宅成交下降了41.4%,二手房成交下降了48.7%。甚至,5月份的31天中,有21天多個區域出現了『零成交』。不過,伴隨著成交量的大幅下滑,成交均價卻並未出現明顯下跌。而觀望的不僅是購房者,原本計劃5月開盤的開發商以延遲開盤來觀望新政效應。
多日多區新房零成交
據天津中原及中國指數研究院天津分院對房管局發布的數據進行統計,5月份,天津新建商品住宅共成交6087套,成交面積63.5萬平米,環比下降了41.4%;成交均價為8138元/平方米,環比下降了14.1%。
其中,市內六區、環城四區及濱海新區樓市,成交量均出現大幅縮水。市內六區共成交新建商品住宅787套,成交面積8.25萬平方米,環比下降了62.5%;成交均價14312元/平方米,環比下降了3.9%。環城四區共成交新建商品住宅1544套,成交面積16.19萬平方米,環比下降了56%;成交均價9068元/平方米,環比下降了1.9%。濱海新區共成交新建商品住宅720套,成交面積7.01萬平方米,環比下降了54.6%;成交均價8844元/平方米,環比下降了15.9%。遠郊市場對市場調整的反應相對滯後,但成交量也開始出現下降,共成交新建商品住宅3036套,成交面積32.04萬平方米,環比下降了6.3%;成交均價5924元/平方米,環比上漲了2.6%。
甚至5月的31天中,有21天出現了多個區域新建商品房市場『零成交』的現象。特別是5月下旬,每天都有一兩個區沒有成交新建商品房,最多的5月30日甚至一天有5個區域無成交。
在出現『零成交』的區域中,開發區最多,有10天。其他為河東區1天、南開區4天、紅橋區7天、和平區2天、河西區4天、北辰區4天、大港區5天、寧河3天。
開發商觀望延遲開盤
慘淡的市場成交量,天津新政細則又遲遲不出臺,種種因素之下,開發商紛紛選擇延遲開盤來應對市場急轉之下的變化。
據搜房網新盤數據監控中心統計,原本在5月份有54個項目計劃開盤或加推新產品,5個項目計劃開放售樓處。可實際上,實際開盤的項目最後縮水到39個。
預計在接下來的6月,將有44個樓盤有較大的動作,其中40個項目計劃開盤,4個項目開放售樓處。其中,有不少是原計劃在5月開盤的項目,因新政出臺延後至6月。
在計劃新開盤的40個項目中,市內六區6個、環城四區14個、遠郊五縣12個、濱海新區8個。其中,市內六區供應量預計會大幅縮水,而遠郊區域新盤供應量將會有所增長。值得注意的是,有18個全新項目選擇在6月亮相,佔到了40個計劃新開盤項目中的45%。
在價格方面,40個計劃開盤的項目中,有17個項目價格待定。預計整體開盤均價為1.1萬元/平方米,與4、5月份基本持平。不過,也不排除天津細則出臺後出現打折促銷的可能。
『現在市場中觀望情緒這麼強,開盤也不知道反響如何,還不如等政策明朗化再開盤。到時也好根據政策的力度決定是維持原來的計劃價格還是降價、降價幅度在多少。』一位開發商向記者透露。
不必擔心報復性反彈
『樓市「零成交」的出現是新政調控的必然結果,這種現象很正常,正是市場預期效果的體現。』天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛說,『目前,市場仍處於動蕩期,「新國十條」出臺只有一個半月的時間,天津的細則也還沒有出臺,賣房、買房的都觀望也是很正常的。』
不過高飛認為,這種供需雙方的博弈短期內並不會結束。因為目前市場中的有效供給仍然明顯不足,尤其是市內六區,新盤上市量十分有限。而且,要讓開發商心甘情願加速開發,增加房源供應量和調整價格,只有增加開發商的資金壓力別無他法。如果能夠同步緊縮銀行對開發商的貸款,嚴格審查房地產上市公司IPO發行的額度,不讓開發商囤地又囤錢,有資金壓力就會加速開發變現,房價纔有下調的可能。而目前的現實是,多數開發商手裡資金還比較充裕,他們可以堅持一段時間。
也有開發商認為樓市經短暫調整後會報復性反彈,但多數業內專家並不同意此觀點。社科院金融研究所研究員易憲容認為,過去每一次房地產宏觀調控都無法達到效果,房價越調越高,就在於對房地產市場的調控政策取向一直放在房地產促進經濟增長上。但這輪調控政策的取向發生了改變,是從民生角度來遏制高房價,把國內房價過快上漲的危害性提到了前所未有的高度。
就連萬通董事局主席也認為,房地產的功能定位從強調消費、投資、經濟增長轉向強調保障、福利,這是此輪調控與以往最大的不同,這也意味著1999年以來的政策邏輯的終結。未來2年住宅房價將下跌20%至30%,即使打壓政策退出,房價也不會出現報復性反彈。
後續政策仍然很嚴厲
事實上,業界普遍的觀點是:今年市場面臨的情況和以往不同,如果前期政策未起到預期效果,肯定還會出臺更為嚴厲的政策。本周初國務院批轉發展改革委的《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見》,也進一步證實了這種觀點。《意見》明確指出,將逐步推進房產稅改革。
這被市場分析人士認為是此前4月調控政策的延續。『新國十條』中明確規定:財政部、國稅總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。
分析人士認為,當前政策調控的效果將直接影響到房產稅的出臺,如果調整不到位,將加大房產稅出臺的壓力,反之,房產稅的出臺或許會是一個更長的時間。而房產稅改革遲遲不出臺,讓房地產市場形成一種政策緊縮預期。
『征收房產稅實際上就是增加房產持有者的成本,而且在差別化的條件下,主要還是針對多套持有者,目的是進一步抑制投資投機需求。在成交量繼續下跌的情況下,或會導致房價松動。』上海易居中國研究院綜合部部長楊紅旭說。
此外,大量上市的保障性住房,也在改變著未來市場的格局。
高飛介紹,2008年天津市新開工建設了近500萬平方米的各類保障性住房,今年陸續開始上市。目前,已經有越來越多的購房者轉向進入限價房、經濟適用房市場,這將進一步減少商品房市場的需求。
相關鏈接5月半數城市成交量『腰斬』
據中國房地產指數系統監測顯示,4月一系列房地產政策相繼出臺,在調控政策的影響下,開發商和需求者觀望情緒嚴重。5月,其跟蹤的全國30個主要城市中,成交面積全線下跌,總跌幅約44.18%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其歷史最低水平(春節期間除外)。
供應方面,5月主要城市庫存量普遍上漲。杭州可售量漲幅最大,環比上漲16.64%,上海商品住宅可售面積增加60萬平方米,廣州、蘇州及南京上漲幅度皆在10%左右;僅重慶可售面積環比下降7.42%。
市場需求方面,5月29個城市成交面積環比下跌,蘇州跌幅最大,環比下跌77.75%,半數城市成交量下跌接近或超過50%;10個重點城市成交面積環比全部下跌,杭、寧、深、京、渝、滬六市環比下跌接近或超過50%,杭州下跌幅度最大,達76.50%。
成交價格方面,5月各城市成交價格普遍下降,整體市場價格並未出現大幅波動,揚州位居跌幅榜首,環比下跌26.01%,重點城市中,僅杭州商品房價格逆市上漲,渝、津、京、滬均價下降幅度超過10%。
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