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事實上,在當前國家嚴厲的樓市調控下,利潤不高但風險小的保障房項目已成為各大開發商競相爭奪的『香餑餑』。在北京,包括首開、金隅嘉業、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度,而民企中的龍頭企業如萬科、富力也是毫不示弱。
有業內人士認為,在房地產行業,央企也需要這樣一次回歸,從建設高檔樓盤回歸到發展建設價低質高的普通住宅,回歸到保障性住房建設。
民間資本參與保障房建設的步伐又邁進了一步。
日前頒布的《國務院關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若乾意見》(下稱『新36條』)明確,鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房,參與棚戶區改造,享受相應的政策性住房建設政策。
在今年我國加大保障性住房建設力度的背景下,此番鼓勵投資的機遇能否激發新一輪民間投資熱潮呢?接受記者采訪的開發商和專家均表示,政策的出臺有一定的意義,但目前還不會帶來立竿見影的效果,關鍵在於是否有相應的配套措施,包括激勵和風險分擔機制。而且,在業內看來,民間資本投資的增加不能代替政府的投入,更不能因此減少政府對保障房的投資力度,而應該在保持政府投資力度不變的前提下,鼓勵和支持民間資本進入。
激勵和配套待完善在房地產行業一系列的政策改革中,保障性住房在今年被提到了空前的高度。
今年初,住建部部長姜偉新公布了2010年保障性住房建設的目標任務,即要通過棚戶區改造和新建、改擴建(購置)廉租住房和經濟適用住房等方式,進一步加大保障性住房建設,其開工建設的套(戶)數比2009年增加1/3,安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍,爭取用3年左右的時間,基本解決城鎮1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。按照要求,今年各類帶有政策性和保障性住房的數量,包括限價普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房,再加上即將啟動的城市和工礦棚戶區改造,共計將有600萬套房子開工建設。
而近日,住建部更是與各省級政府簽訂2010年住房保障工作目標責任書,年底將組織驗收住房保障工作的完成情況,納入考核和問責內容。隨後,上海、福建、雲南等地也紛紛制定本地區的保障房供應總體計劃。
但保障房供應的加大,考驗更多的仍是地方政府的資金和財力。全國人大財政經濟委員會主任委員石秀詩在去年的調研中就指出,地方配套資金不足是保障房建設的最大障礙。『政府保障任務越重,承擔的資金越多,落實的困難就越大。』
今年兩會上,就有政協委員呼吁政府在土地出讓(出租)、資金信貸、政策優惠上支持企業參與廉租房建設,特別是有能力、有志於社會公益事業的眾多民營企業投入到保障性住房的建設和管理。隨後在3月24日,國務院常務會議研究部署進一步鼓勵和引導民間投資健康發展的政策,提出四條措施鼓勵和引導民間投資發展,其中就重點涉及到保障性住房建設等領域。而此次『新36條』的出臺,又為民資投資保障性住房注入一劑強心劑。
『鼓勵政策的出臺有助於引導目前市場上資金的投向,避免過多資金進入商品房領域炒高房價。』湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理表示。他進一步分析認為,文件出臺有一定意義,但目前來說還不會產生立竿見影的效果,還有待落實細化;另外,民間資本在投向上具有逐利性,需要有確定的投資回報。以廉租房為例,開發商在建設初期是不能確定未來收益的,因為租賃價格是在建成後由政府決定,這種對利潤回報的不確定性會影響民間資本的進入。『民間資本投資保障房,需要更多的確定性,還包括相關政策的細則,比如稅費減免、資金扶持等方面的內容。』
『保障房都是保本微利的,政策的關鍵在於怎麼纔能吸引民間資本投資,這需要有一套好的思路。』財經評論員馬光遠更期待後續的跟進措施。
對於後續細則的明確,北京房地產業協會副秘書長陳志指出,民間資本進入後,如何規避風險的問題。很多政策性住房都限定了銷售價格,刨去地價不說,建材價格也會波動,那麼如何保障民間資本的利潤?政策性住房有時無人選購,就可能無法回本,這種結構性的風險誰來承擔?另外,民間資本以什麼樣的身份進入?是開發商還是什麼?因此他建議,民營企業可以提供勞務和資金,項目完成後收取勞務費和高於銀行的利息,這樣能規避民間資本進入的風險,增加進入的積極性。
政府投資不能缺位長期以來,由於保障性住房的規定利潤率大多在3%至5%,棚戶區改造項目的利潤也遠低於一般商品房開發,利潤空間小使得民營房地產企業一般興趣不大。因而這些項目一般是由國企房地產公司來承建,比如央企或者地方國企較容易獲得建設保障性住房的工程。
隨著近幾年商品房價格的暴漲,百姓對政府加大保障性住房建設因而更加期待,但地方政府卻因配套資金不足而導致保障房建設緩慢,與此同時,央企或國企爭當地王進而推高房價的事實也屢屢刺激百姓敏感的神經。因此,在今年3月國資委要求非房地產主業的78家央企退出房地產市場時,就曾引發對央企定位的爭議。有業內人士認為,在房地產行業,央企也需要這樣一次回歸,從建設高檔樓盤回歸到發展建設價低質高的普通住宅,回歸到保障性住房建設。
央企是否就應該承擔保障房建設的責任呢?方明理認為,央企作為企業,它也要接受國資委的考核,要完成國有資產保值增值的任務就要盈利,尤其是一些上市的國企還必須考慮股東回報。
事實上,在當前國家嚴厲的樓市調控下,利潤不高但風險小的保障房項目已成為各大開發商競相爭奪的『香餑餑』。在北京,包括首開、金隅嘉業、保利、北辰、建工等國企都加大了參建保障房的力度,而民企中的龍頭企業如萬科、富力也是毫不示弱。
『在國家推出新一輪的房地產調控之後,商品房市場本身的准入門檻在提高,競爭愈加激烈,市場本身可能會經歷一場重新洗牌。』陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小衝表示,一部分民營房地產企業可能因此轉而進入風險相對較低的政策性住房領域。范小衝認為,鑒於其可觀的開發量以及相對固定的收益,『不排除會有更多的企業參與到政策性住房建設中去,尤其是那些在施工和管理環節能力較強但在創新和資源整合能力較差的企業。』
『「新36條」中鼓勵民間資本參與保障性住房建設,為民企開闢了新的投資渠道,但嚴格來說,保障性住房的投入應該更多是由政府去承擔,這包括確定每年投入的增長比例等。』方明理認為民間資本投資的增加不能代替政府的投入,更不能因此減少政府對保障房的投資力度,而應該在保持政府投資力度不變的前提下,鼓勵和支持民間資本進入。馬光遠也指出,保障性住房的建設最主要還是要依靠政府的投入,可以探索更多的建設模式,但不應是市場化的模式。
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