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北京市用於出租的住宅,大約有120多萬套。今後出租房屋給多人居住時,有可能會受到限制——租住成套住宅的,人均建築面積不得少於10平方米,或者人均使用面積不得少於7.5平方米;租住平房的,人均使用面積不得少於4平方米,不得擅自改變房屋建築主體和承重結構,廚房、衛生間、陽臺不得用於租住。
這是近日公布的北京市政府《關於修改〈北京市房屋租賃管理若乾規定〉的決定(草案)》(以下簡稱修改決定)中的相關內容,5月19日,修改決定在首都之窗網站上征求公眾意見結束。據北京市政府法制辦相關負責人介紹,20多天時間裡共收到意見106條,對於這些意見,北京市政府法制辦將會認真研究。
據介紹,公眾意見主要集中於『如何加強對群租現象的管理』。在我國現有法律法規、部門規章、政府規章以及規范性文件裡,沒有『群租』這一概念,但在北京、上海、深圳等一些高房價城市,這種現象普遍存在——房屋所有者或承租方將房屋人為分割成若乾空間,分租給若乾人,租房人數大大超過房屋各種設施的承載限度,衛生狀況極差,同時存在著安全、消防諸多隱患。
對於這一問題,公眾主要有兩方面意見。一種意見認為,群租問題帶來的擾民、治安、消防安全隱患等十分突出,引發各種社會矛盾,應明確禁止群租;另一種意見認為,群租問題的產生有其合理性,主要是市場存在著低價租賃住房的需求,而且,這部分承租者以外地流動人員和低收入人群為主,完全禁止不妥,應加強管理和規范。
本報記者日前走訪了一些住宅小區和房地產中介機構,並采訪了一些學者。大多數人認為,群租現象以及由此衍生的如何處理外來人員、流動人口、低收入群體的生存權與保障公民合法財產權之間的關系等,對於政府是個不小的考驗。
人均十平方米是否合理合法
對於租住成套住宅人均建築面積不少於10平方米的規定,部分人的意見是,還應適當提高人均租住面積,目前人均10平方米的規定對於較大戶型的住宅出租來說還是太低。
依上述標准,建築面積在100平方米以上的住宅還可居住10人以上,群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴重。一些網民提出,對於這一現象的限制條件,不應僅局限於人均租住面積,還應對成套住宅租住人員的總數加以限制,比如可以考慮相應的建築設計標准、突發情況的處理、臥室數量等因素。
部分公眾認為,房主將其住房出租給多人居住,必然會造成公共資源的過度使用,比如電梯、門禁等公共設施損耗增加,因此應提高此類出租房主的物業費和公共設備維護費的繳納標准;有市民反映,產生群租問題的重要原因是不規范的轉租活動,特別是中介機構通過非法轉租謀取利益,應加強對轉租行為的規范管理。
針對廚房、陽臺、衛生間不得用於出租的限制性規定,還有人提出,要增加限制內容,起居室也不得隔斷用於出租。
與之相對應,有部分市民認為,出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的條件,就應允許出租,沒必要對人均租住面積進行限定。
有網友對這一標准提出質疑:承租人住多少平方米,直接取決於其經濟承受能力,以政府規章來規定每個人一定要住多大面積,有些荒唐。如果房客出不起房租,這部分差額誰來補貼?在當下房價房租暴漲的情況下,有的租房客甚至願意選擇不足兩平方米的膠囊公寓,強行規定居住標准,是否已經侵犯了公民居住權這一基本權利?北京市首批膠囊公寓設計者黃日新在接受媒體采訪時認為,這些規定『應緩行』。
更有措辭激烈的評論認為,北京市政府既沒有能力向社會提供足夠數量的廉租房和公租房,也不打算向租房者提供足夠的房租補貼,強制規定一個最低租房面積標准,涉嫌公權過度乾預私人生活,既不符合常理,也不符合法理。
本報記者走訪的一些房地產中介機構工作人員認為,政府簡單、硬性規定『人均租房面積至少10平方米』,事實上無法解決群租現象帶來的諸多問題。據我愛我家房地產經紀公司統計,目前北京地區用於租賃的房源大約在120萬套左右,有租房需求的人大約有350萬人,即使這一規定最終通過並實施,僅僅依靠房地產行政管理機關非常有限的執法力量,根本無法對北京市巨大的房屋租賃市場進行監管。房屋租賃管理規定淪為一紙空文?
記者注意到,早在2004年,北京市政府法制辦已經著手進行《北京市房屋租賃管理辦法》的調研起草工作。令起草者始料未及的是,當年3月,該《辦法》草案在北京市政府法制辦網站公布後,通過網絡提意見的多達246人次,其中多數是反對和質疑,主要是針對草案中關於登記備案、治安責任、政府指導租金的規定。
對於草案中出租房屋者要在有關部門登記備案的規定,有人提出:『出租房屋是公民處理私有財產的一項基本權利,地方法規無權要求備案。』在強烈的反對聲中,這一政府規章的制定被擱置兩年。北京市政府法制辦工作人員表示,因為市民反對而擱置的情況,在北京立法史上屬首次。
2006年底,重新起草後的《北京市房屋租賃管理辦法》公開征求意見,其中規定了實行房屋租賃登記制度,房東需到有關部門辦理租賃登記手續,違者將被罰款。
在2004年的草案中,規定了房屋出租人、承租人應當承擔治安責任並與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書和違反此規定的罰則。對此,有人提出,『維護社會安全是公安機關的職責,不應轉嫁給本應受保護的百姓。』此次草案取消了治安責任保證書的規定,但是要求房東和房客簽訂責任書,明確雙方的安全責任。如果發現承租人利用出租房屋進行犯罪活動的,應當及時向公安機關報告。房東若違反以上規定,須承擔法律責任。
和2004年的草案相比,此次草案中新增了最低租房標准為7平方米。這一規定同樣因為遭到強烈反對,最終未能寫進從2008年1月1日開始施行的《北京市房屋租賃管理辦法》,辦法要求業主在簽訂房屋租賃合同後去相關部門登記。
『通過租賃登記辦法可以對群租現象進行規范管理,但是實際應用中登記率卻並不高,不到10%。』北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉告訴記者,租賃登記率低的主要原因是,一些業主不願意交稅,一些人覺得麻煩。按照規定,登記後,業主每月要交月租的5%。
和《辦法》一樣,2009年9月初,北京市八個政府部門聯合發布的整治出租房違法行為的《通告》,也幾乎成為一紙空文。通告規定,房屋出租人違法改變房屋結構或使用性質,將房屋隔成若乾居室對外出租的,應當拆除隔斷,恢復原狀。對存在重大建築結構安全隱患、火災隱患等危及人身安全的出租房屋,應立即停止出租,對房屋出租人、承租人違反有關房屋租賃管理規定的行為,將追究有關單位、個人的法律責任。
然而,據北京市的媒體報道,該通告發出近兩個月,北京市並無實質性行動,包括北京『群租房第一案』事發地海淀區世紀城等,絕大多數居民小區群租現象依舊。這一現象在北京並沒有『立即停止』,更無人被追究『法律責任』。
根治群租,政府應扮演什麼角色
有專家指出,治理群租問題,需要認真研究政府的職責。房屋出租本質上是一種民間交易,租賃雙方都是自由平等的市場主體,政府的職責是通過制定規范或者采取行政手段,維護交易秩序和交易環境。
具體到群租來說,政府應該規范管理、做好服務,把主要精力放在保障住房的消防安全、周邊治安秩序及租賃交易公平上,防止任何損害消費者權利現象的發生。與其制定一些無法操作的政府規章、紅頭文件,不如尊重房屋租賃市場現實需求,提供中低端房源以保證承租人需要。
修改決定在網上公布後不久,北京我愛我家房地產經紀公司就通過公司網站表示——目前北京市群租現象越來越普遍,群租者生活條件越來越差的原因主要是:中低端房源供需矛盾非常嚴重。
據我愛我家房地產經紀公司統計分析,北京租房市場的房源可以以3500元/月劃界。3500元以上,屬於買方市場,房多而求租者少;3500元以下,屬於賣方市場,房少而求租者多。由於中低端房源供應少,需求量大,租金也在不斷上漲。另外,租房生活者以低收入群體居多,剛剛進京,以及從事社會低端服務行業的人,月收入平均在1000元左右,他們最多只能拿出300~400元用於租房。所以,他們面對供應少、價格上漲的中低端房源,只能選擇合租,甚至群租。
此外,要想從根本上消除群租帶來的社會安全隱患,我愛我家房地產經紀公司建議,應該盡可能多地增加用於出租的中低端房源的供應,尤其是增加地鐵沿線、快速公交沿線、交通乾道周邊的房源供應,增加一居、兩居等中小戶型房源,盡可能緩解目前愈演愈烈的中低端租房市場的供需矛盾。
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一套三居室擠進幾十名房客;原本三室一廳的房子,居然被打出許多隔斷搖身變成『八居室』……記者昨天從市法制辦獲悉,《關於修改〈北京市房屋租賃管理若乾規定〉的決定(草案)》面向社會征求意見以來,共收到106條修改意見,意見的主要內容仍集中在群租方面。市民建議,不僅應該規定人均面積,還應該規定住宅租住人員的總數。
意見一:應規定租客人數上限
雖然規定了『10平方米』這一群租人均面積的『上限』,但很多意見認為,按照這一規定,一套居室面積超過100平方米的房子,仍然至少可以住下10名租客,群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴重。許多市民提出,群租問題的限制條件不應僅局限於人均租住面積,還應對成套住宅租住人員的總數加以限制,比如可以考慮相應的建築設計標准、突發情況的處理、臥室數量等因素。
意見二:群租房應繳更多物業費
對於有人提出『應明確禁止群租』的意見,很多市民認為,群租問題的產生,主要是由於市場存在著低價租賃住房的需求,這部分承租者以外地流動人員和低收入人群為主,完全禁止不妥。部分市民指出,房主將其住房群租給多人居住,必然會造成公共資源的過度使用,比如電梯、門禁等公共部分、公共設施損耗增加,因此應提高群租房房主物業費和公共設備維護費的繳納標准。此外,產生群租問題的重要原因是不規范的轉租活動,因此應加強對轉租行為的規范管理。
意見三:鄰居同意纔能『打隔斷』
由於群租問題影響了周圍相鄰業主的權益,部分市民建議,群租、打隔斷等需征得相鄰業主簽字同意方可出租;針對廚房、陽臺、衛生間不得出租住人的限定條件,部分市民提出,當前起居室打隔斷群租的現象較為嚴重,安全隱患突出,應明確規定起居室也不得打隔斷用於租住人員。
自4月中旬開始,房地產交易市場在調控政策的影響下進入了清淡的觀望期,房價上漲的速度也得到了一定程度的遏制。不過與此同時,房屋租賃市場卻悄然刮起了一陣漲價之風,租金上漲幅度之大令很多買不起房的都市白領再次發出了『租不起』房的慨嘆。租金的上漲也引發了人們對銷售市場的擔懮,在買賣雙方相持觀望的情況下,租金的走高會不會迫使購買需求提前釋放,再次引發一輪購房熱潮?
在北京,據北京中原三級市場研究部的數據顯示,調控政策出臺之後租賃成交量相比之前成交量上漲了55%,與此同時,租賃房源量增長也十分明顯,房源上漲幅度達到了28%,而在往年4月份都為租賃市場的季節性淡季。在供需兩旺的促進作用下,租金價格環比也出現了上漲,政策出臺後一個多月來北京市二手房租金價格環比上漲了5.1%,單位使用面積租金首次突破50元每平方米,特別是一些租賃熱點區域,一套住房的租金每月能上漲300元左右,上漲幅度超過7%。
北京之外,天津、大連、沈陽等多個城市都出現了租金大踏步上漲的情況,有些城市的租金上漲幅度甚至超過了10%。
『與一年前相比,北京一套普通兩居室的租金漲幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%。這產生了一種替代效應,並且隨著樓市調控力度加大,很多人推遲了購房計劃,租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。』北京中原三級市場研究部研究總監張大偉說。
張大偉認為,4月中下旬開始政策頻出,使得客戶對買賣市場持觀望態度,買賣市場迅速冷卻刺激了租賃市場,『轉購為租』的購房人和『轉售為租』的業主都在短期內大量增加,從而促進了4 月下半月以來租賃需求的旺盛,買賣冷轉為了租賃熱。除此之外,包括物價上漲等在內的外部因素也對房屋租金的上漲形成了壓力。
快速上漲的租金,比房價上漲對年輕人的影響更大,『在北京,目前即使合租的人均租金負擔也達到了1000元,租金佔收入比例越來越高,這對於還需要積攢購房儲備金的年輕人而言負擔已經越來越大,影響後期這部分租賃需求轉化為購房需求。』
對於准備購房的觀望需求而言,租金的上漲無疑加大了需求入市的壓力。『與其把錢交給別人,不如自己貸款買房。』在這種心理的作用下,原本處於觀望狀態等待降價的准購房者,有可能會在日趨上漲的租金壓力下選擇入市。
不過長期從事房地產中介的市場人員依舊認為,雖然租金有了比較大幅的上漲,但總體而言,只要高企的房價不發生變化,房屋的租售比就不會發生太大的變化。畢竟我國房地產市場的租金和房價之間長期存在著背離的情況,高房價、低租金的局面一時間還無法改變,這也就使得租金上漲對需求入市的推動作用十分有限。
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