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新政細則遲遲未來,滬上不少房企開始『耍太極』;隨著樓市風雲變化,開發商或低價促銷、或放緩施工節奏,不過,也有一些項目逆勢漲價。
進入6月,不少開發商依然『按兵不動』。
雖然有媒體顯示,6月計劃開盤的項目在40到50個左右,但《新民樓市》致電各大售樓處後顯示,其中不少項目僅僅是表示『有可能』在6月開盤,而明確表示6月一定開盤的項目僅在25個左右。而據搜房網統計,5月初上海預計開盤量為96個,但截至5月最後一個周末,實際已開盤項目便僅為46個。
自新政出來以來的觀望風潮,在6月份有愈演愈烈之勢。
開盤篇: 多個樓盤『打太極』【6月誰開盤,誰就是上海樓市的『少數派』】
『6月份項目只是樣板間開放,會不會在6月開盤還沒有確定。』中海御景熙岸的售樓員告訴筆者。這個位於浦東周康板塊的純新盤,之前有消息稱會在6月份開盤,但售樓處最近的信息反饋卻有出入。
事實上,類似中海御景熙岸這樣的項目為數不少。例如同在浦東的金地灣流域,要到5月底6月初纔能確定是否開盤;又如普陀區純新盤『西康路989』,開盤時間目前暫時定在6月或7月,售樓處報價在6萬元/平方米;諸如公館77、湯臣湖庭、尚海灣、永業公寓售樓處均聲稱『可能開盤』。
《新民樓市》致電各大售樓處顯示,目前僅有滴水湖馨苑、臨港海濱國際花園、匯錦城、萬科琥珀臻園、美蘭湖中華園、大華梧桐城邦、綠地領海、美第奇莊園、晶鼎、龍湖藍湖郡、保利家園、上海晶園、紅墅1858等大概25家樓盤明確表示將在6月推出新房源。
形成鮮明對比的是,去年6月份,上海僅新入市的住宅達到了39個,開盤量是今年同期的1.5倍。
在價格預期上,目前確定開盤的項目除了『西康路989』、湯臣湖庭、上海晶園等個別高端項目之外,其餘都以均價在2萬元/平方米以下的項目為主,預示著6月的成交均價很可能繼續走低。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示:2010年5月市商品住宅成交均價為22338元/平方米,環比4月減少了2.6%。
『6月本來就是傳統的淡季,加上新政細則沒有出來,很多開發商乾脆推遲項目入市,也是情理之中的事情。』一位代理公司的市場研究人士分析。
原因篇: 細則不出房企『心慌慌』【細則一日不出,房企一日不安】
『現在大家都在等細則,基本所有項目都選擇了放慢施工節奏和上市節奏。』普潤地產中央企劃中心總監周華燕分析道。在周華燕看來,由於新政細則遲遲未出,加上市場對新政細則還有一段消化期,導致房企紛紛采取了觀望態度。
事實上,直到本報截稿日,關於上海新政細則尤其是房產稅的消息仍是『一片混沌』。就在5月31日,中國政府網全文公布了《國務院批轉發展改革委關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》,意味著房產稅漸行漸近;由於新政細則遲遲不出,不少業內人士甚至戲稱已對新政『審美疲勞』。
細則遲遲不出的另一面,則是開發商『自覺或不自覺』的放慢了施工節奏,對於天生謹慎的上海房企而言,這似乎是不得已的選擇。
事實上,在目前傳言的諸多上海版細則中,主要的分歧在於房產稅率的高低、以及房產稅起征點的分歧,此外第三套房貸款的具體規定到底如何,也對上海諸多高端物業有直接影響。
值得一提的是,盡管上海市相關部門要求房企在拿到預售許可證之後必須10日內開盤,但很多房企乾脆『不去拿預售證不就成了』,因此對於樓市供應量這一關鍵指標而言,房企仍有充分手段進行規避。
策略篇 兩招對策似曾相識【業內不約而同的低價促銷、放緩施工節奏】
在2008年,面對當時嚴厲的宏觀調控,房企采用了或低價促銷、或放緩施工節奏的策略,如今這一現象似乎正在上海重演。
相比今年年初開發商競相提價的情況,如今不少樓盤都祭出了低價策略。以徐匯區的印象歐洲城為例,由於均價僅有19009元/平方米,遠低於周邊均價,取得了開盤成交11328平方米的佳績,位列上周成交面積榜的第一名;又如東方麗都·鳳園,由於開出了極富性價比的價格,開盤當天即成交了160套。
事實上,隨著低價入市取得成就,近期也有不少樓盤采用了低價策略。以位於浦東新區蘆潮港鎮的某新盤為例,目前該項目報價僅7800元/平方米,可謂周邊的谷底價;再如象嶼名城,5月30日開盤當天2000元辦理預約金總價可優惠10萬左右房款,目前精裝修小三房均價148萬/套,並送10平方米面積;在嘉定新城板塊,也有項目悄悄開始了打折優惠。
放緩施工節奏則成為房企的另一大對策。以浦東某小戶型為例,隨著新政的出臺,項目推遲了施工進度;又比位於閔行的『虹梅菁典』在新政細則未出的情況下,目前暫時將開盤日期推遲到了10月份。
上海市城鄉建設和交通委員會發布的上海市建設項目信息顯示,5月至今上海報批的商品住宅項目只有15項,其中真正屬於普通商品住宅開發范疇的只有5項。而樓市新政頒布前的3月份,上海報批的商品住宅項目多達43個,其中屬於普通商品住宅開發范圍的有16項。
值得一提的是,新政以來也有一些項目選擇了逆勢漲價。以尚海灣為例,目前售樓處最新的報價達到了85000元/平方米,萬科城市花園的最新報價也到了2.8萬元/平方米,萬科金色城市更是維持在33000元/平方米的高位。
『2009年的那波樓市行情「喂飽」了不少開發商,雖然有一些開發商面臨支付今年以來高價土地款的壓力,但不少房企在今年還是有不少「餘糧」,讓它們有本錢橕下去。』一位業內人士分析。
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