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『跑量和降價已成為開發商抵御風險要出的殺手?。』德佑地產市場研究部經理蔣旭說出了很多人不敢說的話。不過也有業內人士表示:當前全上海都在等待細則出臺後纔會行動。買房者和開發商都如此。『現在無非是開發商在去年市場好的時候賺了一票,不差錢。』上述人士如是說。『政策不明朗,真的看不清楚,無法預判。』中國房地產測評中心主任龍勝平坦言:『現在任何事情都是猜測,我們會在8月後,針對開發商上半年的表現仔細研究後纔能判斷出下半年他們該做什麼事情。』
不過值得注意的是,龍勝平同時也表示:『今年這個階段開發商融資渠道只會越縮越緊。』筆者認為其言外之意就是開發商自籌資金,尤其是通過銷售快速回款或將成為一種趨勢。
一般來講,國外房地產企業資金的來源通常是40%左右的房地產基金,40%是私募基金,包括私人投資或者企業之間的投資,剩下纔是銀行貸款。在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下,今年年底房企將面臨巨大資金壓力。根據剛剛由中國房地產測評中心發布的《2010年中國房地產上市公司測評研究報告》顯示:2009年,房地產開發企業本年資金來源中,定金預收款和個人按揭貸款兩項共計佔42.57%,幾乎佔了房地產開發企業資金來源的半壁江山。按照新的房地產市場調控政策,住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施,都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策有效地執行下去,那麼經過不太長的時間,就會對房地產開發企業的融資環境產生致命的影響,各房地產公司資金鏈壓力可能不斷上昇。
業內人士表示:政策因素將主導今年地產市場,房地產行業面臨重大變局。
本報地產評論員房蓉
上市房企須適應新的環境
嘉凱城集團總裁
邊華纔
近期,『新國四條』、『國十條』等房產調控政策相繼出臺,國家對房地產行業管制屢出重拳,以至於行業觀望情緒加重,很多房產商如履薄冰。嘉凱城近期也運用了一系列積極的融資策略,受到行業關注。
上市房企必須適應新的環境,調整資金運用計劃。對於目前政策背景下的融資前景,從防范公司系統危險和實現公司持續穩健發展考慮,公司融資應該采取多元化的渠道策略,而不僅局限於定向增發一種策略。因此,嘉凱城對於最終能夠實施融資方案,以及最終確認的融資節奏和金額,都有足夠的思慮和充分的心理預期。
近期因國家政策而引起的一系列市場波動,我認為可以在一個更加積極健康的市場中取得優異成績。一方面,公司仍會尋求積極的融資策略,並用於新項目的獲取及開發。另一方面,公司本身所持有的的項目,並非單一住宅項目,多種物業類型的持有,也使得公司在抵御市場風險方面優於其他公司。對於未來發展,在公司資金運營良好,土地儲備充足的情況下,伴隨宏觀經濟景氣上昇、居民收入增加、流動性充裕和消費結構昇級等因素,嘉凱城將抓住此輪市場發展的機遇。
樓市將迎來2-3年震蕩期
華東師范大學東方房地產學院院長
張永岳
近年來,我國房地產市場發展的態勢充分體現了政府政策因素的主導性作用。目前強力的乾預政策對今年後半年市場形勢會產生重大影響,房地產行業面臨重大調整的可能性,市場下滑在一段時間內將加速運行。在這種情況下,整個房地產市場可能出現一個兩到三年的振蕩期。同時,由於市場預期的相互強化將顯著放大振蕩期的上下波動幅度,會加大房地產市場環境穩定的難度。
在振蕩期中,部分2009年激進拿地的開發企業將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時,2009年適度拿地、現金充裕,維持較為穩健經營的上市公司又將面臨一個發展的機遇期。市場下滑過程中,會產生數量較多的潛在價值較高的項目,優勢企業可以適時收購一些因資金鏈緊張的項目和企業,為房地產市場下一輪擴張奠定良好的基礎。
目前,相當一部分房地產上市公司執行的是『亦步亦趨式』的發展模式。在整個房地產市場處於高速發展階段,這些企業在較長時期內會獲得高額回報,一旦市場進入下行階段,或者進入相對平穩階段,這些企業在高速發展中沒有及時解決的高運營成本、盲目決策、組織結構重疊低效等弊病就會顯現出來,整個企業立即呈現疲態。在市場形勢頻繁變換的情況下,這些房企必須跳出『亦步亦趨式』模式,對市場前景和自身能力進行准確定位,從而有效地提昇企業競爭力,應對市場的激烈競爭。
房企『不差錢』行將結束
中國房地產測評中心主任
龍勝平
2009年房地產市場的迅速轉暖使得開發商們的日子明顯『富裕』起來,進入2010年前50強企業銷售額和預售額達到7500億元,持有現金總額達到3000億元,表明資金充裕。不過2010年4月強力宏觀調控政策出臺,部分2009年拿地企業資金壓力陡增,其中資產負債率超過70%的13家50強房企未來可能陷入資金困境。值得注意的是,部分企業目前已經發行高息債券,顯示2009年資金寬裕局面已經結束。
不過值得注意的是,在2010年4月宏觀調控之後,上市房地產開發企業股價均大幅下挫達20%以上,但引人矚目的是,央企背景房地產上市公司如中海、保利、華潤的抗跌性明顯較強,其中中國海外發展市值大幅提昇,超過排名榜首的萬科。
觀望中不作逆市之事
明泉集團董事總裁助理
張貽春
明泉今年在上海主推2個項目,一是6月18號將要開盤的財富108廣場,二是9月會推的高端別墅明泉·璞院。現在主要的工作重心就是財富108廣場近期將一次性推出700套小戶型辦公樓。從4月初客戶蓄水至今,接待情況一直比較良好,沒有大起大落。不過對於新政讓商業地產覓到新機遇,在我們這個項目中並沒有發現。
目前的意向客戶基本都是購買下來用以自用,因此一次性付款比例也非常高。投資客的集體缺失也是當前政策下樓市的正常反應。因為現在市場不明朗,誰都很難下結論今後走勢究竟如何。不過有一點我們會堅持,就是要做順應市場的事情,千萬不能逆市而為之。
不怕市場差就怕沒規則
金地集團浦東項目部總經理助理
宋家泰
5月31日金地灣流域新一期大平層樣板房首度公開,與此同時,新房源均價也確定為26000-27000元/平方米,與之前一期價格持平。金地灣流域一直定價都比較平穩,這是金地的慣例。優惠促銷對購買物業總價超過400萬元以上的業主來說意義不大。可以這樣說,針對首次置業的客戶促銷優惠的效果會更加明顯,而在高端客戶中卻不一定行得通。因為從一方面來說,這類客戶對品質的敏感超過對價格的敏感,改善型物業越降價越賣不出去,他們更加注意物業的保值。再加上金地灣流域周邊沒有太多的競爭力,因此我們的心態較為平和。
不過依舊得承認當前的市場處在風雨飄搖中,會有很多品牌房企跟風降價,原因也是由於上市公司更在意現金流,以及他們的物業更加針對首次置業這些客群。
總的來說,現在大家都在觀望。開發商不怕市場差,就怕沒規則。之前媒體和業內的說法都是『謠言』,一直不見政府相關部門的官方說法,我們也希望政策早點落地。
中小企業要快跑
上海置滬房地產開發有限公司策劃經理
付琦
東方麗都可以算得上楊行板塊的著名小區,作為目前公司唯一在售項目,我們確實傾注了很多心血。由於一期已經成型的優美環境,項目二期受到客戶的高度認可。從4月1日售樓處正式對外開放兩周內,我們接待了1000組到場客戶。
不過在4月17日新政出來後,連續兩周看房人銳減。我們也曾考慮過推遲開盤,但考慮到一是已經達到銷售條件,二是擔心會出現一些不必要的麻煩,我們還是選擇了如期開盤。事實證明,我們的決定是非常正確的。
5月29日,東方麗都·鳳園(二期)首推249套房源,開盤當天即簽售164套,去化率為64%。整個銷售過程中,我們售樓處的玻璃門都被客戶擠壞了、看房電瓶車也因為超負荷運轉而需要徹底大修了。加上有的買不到房子的客戶從8點一直等到晚上10點,這真的讓我們十分感動,也對整個樓市非常有信心。盡管政策不明朗,這個市場依舊不缺購買力。
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