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不知不覺日歷翻到了6月,在樓市調控政策出臺後的一個月裡,市場觀望氣氛漸濃,對東莞而言,由於不少樓盤入市計劃延至下半年,因此下半年的供應量將呈現出與上半年緊缺現象迥然不同的局面。如何在樓市調控期買到稱心如意的房子,什麼樣的房子有所保值,記者特地諮詢地產專家,為想在下半年購房的讀者提供參考。
◎招式一 稀缺資源物業可逢低介入稀缺資源通常指的是中心區的旺地、山水資源、絕版創新戶型等,具備稀缺資源的物業中長線昇值空間非常大,無論是居住或投資,很容易受到市場的追捧;在調整期內,稀缺資源的物業調整空間是比較小的,每一次回調就是入市良機。目前部分稀缺資源物業由於短期供求狀況、開發商心態、項目資金流或開發計劃等因素影響,房價定位比較保守和謹慎,價值存在低估,或者價格經過充分調整已經企穩;這些物業仍可逢低介入,隨著市場的走穩回昇,經濟的持續復蘇,這些物業昇值可能性大。
◎招式二 挖掘潛在規劃利好物業目前東莞的城市化水平仍然比較低,城市化進程在持續加快。特別是中心區,有了前期的基礎,後續開發進程更處於加快階段。接下來城區各區域的發展均會有各種城市規劃出臺。當這些規劃落實,周邊樓盤很快受益,自住和投資需求也會受到帶動,周邊房價也會水漲船高。如城區的重點發展區域南城,近期出臺的總部經濟大廈群的規劃,區域內和周邊樓盤未來房價或將從平穩進入加快上漲通道。
◎招式三 花時間在市場上淘尾貨市場機會總是留給有心人。任何市場都不乏投資機會,關鍵是用心,付出比別人更多的精力和時間,得到的市場信息就會更多,當中總能發掘出一些比較好的投資機會。這個時候有個投資方向就是淘尾貨,即一個樓盤經過熱銷期後,當銷售率超過90%後,就意味著這個樓盤剩下的尾貨要處理了,開發商也有其他項目的開發計劃。由於尾貨是沒做什麼宣傳推廣的,因此市場信息比較難獲取,只能靠自己去踩盤或者通過社會關系獲取,這個時候往往能在這些尾貨當中淘到一些價格比較低,戶型、朝向還不錯的房子。還有些是帶裝修的樣板房出售,家私家電齊全,價格也比較合理,即買即可放租,投資回報快。
◎招式四 可大膽介入城區別墅物業目前城區別墅項目甚至是中心區附近的城中別墅,價格比較合理;如果眼光放長遠些,這些稀缺物業在8-10年後,待城區發展更加成熟時,可想而知昇值空間會有多大。目前由於東莞經濟遭遇全球金融危機導致出口大幅下滑,而當全球經濟復蘇後,東莞經濟轉型也初具成效後,這些城區別墅物業的投資需求會非常旺盛,屆時有可能出現『有市無價』的局面,持有者惜售心態普遍很重。
◎招式五 中心區大盤二手房中小戶型可逢低介入一直以來,一手房市場短期內出現供應上產品結構性失衡,導致這部分項目房價結構性上漲;這些購房需求由於在一手市場無法滿足,被分流到二手市場,不過記者從二手中介方面了解到,業主已經開始降價出貨,尤其是城中心區的樓盤,二手房價格也開始松動,剛性需求者可多關注放盤信息,或可淘到適合自住的中心地段配套完善的大盤。
●記者支招 購房談判技巧話你知選定購房目標後,就進入了同代理商或開發商進行實質性接觸的談判階段。購房談判的過程也就是討價還價的過程。究竟該怎樣最大限度地獲取利益,同時又不致使談判陷入僵局,就是購房者的最終目的。對房產開發商而言,獲取利益是他們的經營目標,而消費者追求的是盡可能少支出。因此,購房者明白了開發商定價的方法和理念,掌握必要的交易談判技巧,了解開發商心理,會使自己少支出而多獲益。
1、必須確定目標,確定希望的價位和能接受的價位。在第一次接觸某處項目時,售樓人員如果認為你有潛在購房可能,一般情況下,收樓人員會主動提出留下聯系方式。此時如果確有購買意向,可以留下聯絡地址或電話,但一定不要讓對方感覺出對此項目已有了極大的興趣。售樓員有了聯系電話,就會不斷地追問是否已拿定購房主意,不經意的談話間,讓對方主動地提出優惠條件。
2、要多摸對方的底細和心理。在看到心儀單位後,注意收集要談判項目的相關資料,如評估房價中成本價所佔比例、小區的交通、物業管理、配套設施、規劃存在的缺陷等,這些都可在談判前實地考察一下。等到了簽約階段,就可以把所了解的該物業和其他一些相關物業的詳細情況,不失時機地拋給售樓人員。讓他們明白,買家是作了充足的准備纔來購買的,這對你進一步要求優惠有幫助。
3.談判雙方都是為了各自的最大利益而來,雙贏的結局當然最好。但買賣之間畢竟不同於慈善事業,一方多得,另一方相對就要少賺。所以,賣方自然會用各種營銷策略,盡可能多地掏出你兜裡的錢。所以談判時也要時刻保持清醒的頭腦,不要被一些小利迷失了方向。
4.不要把目光放在樣板房上,一定要自己到現場仔細看、聽。有的銷售人員一上來就告訴客戶,樣板房的裝修如何好,采用了某品牌浴缸,而絲毫不提房子的其他問題。到最後,客戶腦子裡只留下一點:裝修的確不錯。這時要切記,買的是房子,而不是樣板房的裝潢。
5.在洽談時,要與銷售人員打心理戰。先向銷售人員表現出一定的購房意願,並舉出幾個同類物業說明自己正在其中選擇。對銷售方提出的房價不要輕易作出讓步,因為這會使銷售商認為購房者的經濟能力足夠支付。
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