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漲價30%仍遭熱捧_豪宅對調控免疫?
新『國10條』之後的樓市,成交量暴跌,價格也有松動跡象。然而,在部分千萬級豪宅市場,卻是一派火熱景象。
豪宅項目對凌厲的調控果真有免疫能力?
豪宅市場逆勢飄紅
『開盤均價62000元/平方米。5月24日開盤至今,我們樓盤已經銷售了20多套,現在處於「網簽」過程中。』昨天下午,綠城藍色錢江的售樓處人員在電話裡自信地介紹。
就在今年3月22日上一輪開盤的時候,綠城(03900.HK)這個位於杭州的錢江新城西翼望江區塊的項目開盤價格(均價)為43500元/平方米。當時,188套千萬級豪宅,半天售罄。
時隔兩個月,雖恰逢新『國10條』的調控,該項目銷售單價卻跳高18500元,漲幅約29.8%。
截至昨天晚上,杭州市權威的『透明售房網』最新數據顯示:再次開盤的綠城藍色錢江納入網上預(銷)售總套數35套,已預(銷)售總套數2套,已預訂套數19套。銷售率(含預訂)達到60%。
形成鮮明對比的是,5月份杭州約有20個樓盤開盤,推出3500多套房源,截至5月31日,僅成交341套,成交率不足10%。綠城藍色錢江的銷售速度明顯『跑贏大市』。
綠城藍色錢江售樓處人員告訴本報記者,這批房源擁有一線江景,總價一般在2000萬元以上,目前的客戶以杭州本地客為主。當問及外地客的購買障礙時,他建議外地客可以一次性付款,繞行差異化信貸政策。
據杭州當地媒體報道,綠城藍色錢江此次推出的1號樓,客戶中約一半為綠城的老客戶。在目前的市況下,開盤當日約55%的預訂率被看作是高端市場剛性需求的真實體現。
同月,杭州另一明星樓盤——遠洋地產(03377.HK)旗下的遠洋公館,其銷售率位居杭州之首。在其高價銷售的強勢拉動下,5月杭州的住宅銷售均價環比上漲9.7%。
在杭州200公裡之外的另一樓市重鎮上海,在剛剛過去的5月,上海新房成交面積僅為30萬平方米,環比4月大幅萎縮70%,成交量創5年來最低。但是,新房成交均價為22338元/平方米,環比4月僅僅微跌2.6%。
值得關注的是,受5月成交豪宅的價格拉動,當月上海商品住宅成交均價依舊高位徘徊,上周(5月24日~5月30日)高端樓盤成交量出現了30%左右的反彈,使上海新房均價再度回到2萬元以上。
以恆盛地產(00845.HK)在上海的旗艦項目——位於徐匯區的豪宅項目『尚海灣』為例,昨天該樓盤售樓小姐在電話裡告知記者,6月份將推出最新的一線江景豪宅。按照恆盛地產行政總裁、執行董事程立雄的最新公開表態,最新的房源售價未定,但是參考已售房源的價格,其定價站上10萬元/平方米的可能性較大。
房產稅或成『豪宅殺手』
豪宅項目在陷入深寒的樓市裡為何仍舊如此火爆?
上海漢宇房地產顧問有限公司董事總經理施宏叡的觀察是:項目越高端,貸款比例越小,甚至不涉及貸款。
從事房地產營銷工作已經12年的上海合厚營銷策劃有限公司董事長張魯寧認為,目前市場利益各方對房價合理回調的預期正在強化。不少銀行、開發商、投資客能夠承受的房價下跌的壓力范圍在20%~40%。在整體下行的趨勢之中,豪宅對於『被殺跌』具有一定的免疫力。
張魯寧認為,豪宅買家往往是經濟能力較強的享受型置業者,其成交量受外界因素影響不大。比較而言,區位豪宅在牛市時增長性平穩,在熊市時保值性突出;景觀豪宅在牛市時增長性突出,在熊市時下滑幅度較大,但是依然滿足保值性。
面對豪宅的跌價免疫力,施宏叡表示,國內民間財富積累依然龐大,各路資金齊聚上海,流動性充裕。一個值得重視的現象是,上海、北京、杭州等熱點城市高檔物業仍舊受到投資者青睞,與通脹預期加劇密切相關。這些人往往裹挾著強烈的投資意圖和資金避險需求。
華遠集團總裁任志強此前甚至表示:『在通脹時期裡,最好的抗通脹產品應該還是房子。』
不過,市場上歷來混雜著不少偽豪宅項目,僅僅因為其被炒高的房價。長期跟蹤新盤走向的易居(中國)高級分析師薛建雄認為,這些售價很高的『豪宅項目』隱藏著不小的市場風險,未來的價格走勢很難捉摸。事實上,一些高價『豪宅項目』在推出之後的市場接受程度並不高,短期內亦看不到明朗的投資溢價空間。
但即便是真正的豪宅市場,也並非高枕無懮。傳聞許久的房產稅一旦落地,首當其衝的或許就是豪宅。
施宏叡認為,如果上海『從嚴』掌握新『國10條』,並征收房產稅,會使得以豪宅為代表的物業將出現10%以上的價格下挫,甚至不排除住宅市場整體下探30%的可能性。
施宏叡的看法是,假如房產稅稅率定為0.8%,如果是一套1000萬的房子,每年就要征收80000元稅。如果確定為累進稅率,每年的稅額將更高。
不過,除了北京、廣州、深圳和重慶,目前各地的調控細則仍遲遲未出臺,或許是因為有些地方政府認為中央後續不會有更嚴厲措施出臺。但是從目前態勢看,房產稅出臺似乎已是『如箭在弦』。
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