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繼國務院同意發展改革委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中關於逐步推進房產稅改革的消息之後,又有消息稱,在已上報國務院的上海房產稅實施細則修改方案中,房產稅稅率定為0.8%,其具體征收方式為,以契證上的購房金額為基數進行征收,可能從第三套房開始征收。(6月1日《經濟參考報》)
今天的央廣網站還有報道說,房地產稅收稽查將昇級,土地增值稅將從嚴清算。所謂土地增值稅就是以土地和地上建築物為征稅對象,以增值額為稅基,並按照30%到60%的四級超額累進稅率進行征收,當開發商轉讓房地產所取得的增值額越大,稅率就越高,應繳納的稅額就越多。依照專家解讀,嚴格的土地增值稅征收無疑會打擊開放商囤地、捂盤、高價賣樓的意願——開發商賺的錢越多,增值稅征得越多,價格抬高或者土地增值越高將沒有意義,『賣三萬跟五萬,對開發商來說,賺的錢是一樣的,提高的部分全部交稅了,他可能就不漲價了。』那麼,此舉至少在理論上是足具治本之力的。
而從征收房產稅的預期來看,治本之效也是顯而易見的,一方面,它能有效抑制投機;另一方面,房產稅或物業稅,有可能逐步成為土地出讓金的『替代品』——地方可在一定程度上以增加的房產稅收入抵消減少土地出讓金收入的損失,進而降低賣地生財的衝動。
關於房產稅能否降低房價,各方爭論很激烈。持否定觀點者認為,美國雖早已征收房產持有稅,但最終卻沒能避免樓市泡沫而引發金融危機,證明房產稅對降房價的無效。筆者認為,這種觀點經不起推敲。美國的樓市泡沫主要源自房貸門檻過低、發放過濫與失控,這個問題絕不是房產稅所能左右的。我國如征收房產稅也不可能出現所謂『政策打壓需求』的問題,相反,只有投機需求得到遏制,房價回歸合理,真正的『剛性需求』纔能釋放出來。美國樓市泡沫的主要原因是信貸失控,而我國的樓市泡沫則主要由過度投機而起,兩者不具可比性,那麼以美國的情況否定我們的房產稅預期,依據就不能成立。
以筆者淺見,不論是可能開征的房產稅,還是土地增值稅的從嚴清算,以及兩者的疊加效應,都比此前的調控手段更加治本,既有調控房價之效,又可在一定程度上緩解投鼠忌器的問題——一是房產稅可作土地出讓金的『替代品』,二是抑制投機能使真正的、也是更多的剛性需求得以釋放,進而保證地產經濟及關聯產業的健康發展。關鍵問題還在於政策能否持之以恆、能否排除既得利益勢力的阻力。
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