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面對新政,購房者各有各的考量。
買還是不買?這不是一個價值判斷,而是一個必須做出的選擇題。被譽為『史上最嚴厲』的房地產調控政策到底給中國樓市帶來了什麼樣的變化,在漲停與觀望、看跌與抗跌、保障與市場的選擇中,誰會給出最正確的回答?
新政重拳下的樓市發生了什麼樣的變化?房地產商如何應對這種變化?炒房鏈上的生態是否有所轉變?真相只有一種,說法卻有許多。在公眾情緒與專家意見中,中國樓市仍是眾人摸象,惟獨可以看見的是,市場正在起變化,出路或在其中。
買不買,真是個問題
在這個並不炎熱的初夏,溫亞麗卻整天處於心急火燎的狀態,房子成了困擾她的一大『麻煩』。『如同霧裡看花,房價讓我越發感到迷茫。』在溫亞麗重新考慮房子問題的幾個月時間裡,北京的房價經歷了火箭般的上漲。
溫亞麗在國有企業工作,和大部分普通購房者一樣,需要靠一點一滴的奮斗來積累財富,但現實是殘酷的,即便是拼命去工作賺錢,她的收入增速還是趕不上房價上漲的速度,4年前她曾想過買一套二手房,但是看過的房子都不入眼,於是計劃便擱置了,現在她發現,存折上的存款金額雖然一直在增加,但卻離那個龐大的首付數字越來越遠。
潘石屹,房地產業赫赫有名的一位商人,5月13日在自己的微博裡寫道:『一朋友來電話說,她要在北京買房,3萬元一平方米。看到媒體上報道我說房價要跌15%?20%。她問現在還能買嗎?我與她一起分析了幾條原因,結論是讓她買。最後提醒她市場有風險,風險自擔。她開玩笑說,跌了找我要差價。』
溫亞麗正面臨著這樣的兩難境地,究竟應該買還是不買?
勸人買房似乎是房地產商人的本能,但是2009年的那一輪暴漲風暴確實讓許多人心有餘悸。
普通民眾看不懂迷局下的中國樓市和這本難念的房價經。2010年新年伊始,在調控政策即將出臺的陣陣風聲中,關於房價的『賭局』將房價走勢的爭論放大,『喊漲派』篤定房價不會大跌,2010年的房地產將讓更多的買房人失望;『喊跌派』也堅定地稱,2010年會擠掉一些泡沫,房價很快就會出現松動。
在撲朔迷離的樓市和房價走向面前,聽著業內人士的爭論和媒體掀起的輿論聲勢,欲買房者更加不知所措。正在猶豫中,2010年春節過後,房價越走越高了,傳統的交易淡季成為了旺季。3月份,京城的新房和二手房實現雙豐收,房價與交易量更是雙雙走高。
最難以讓北京人看明白的是『倒掛』的通州房價,遙想一年前的初春,通州還處在降價的『震中』地帶,每平方米7000多元的均價都難以聚攏人氣,轉眼到了今年年初,通州迎來了歷史上最重要的一次發展機遇。通州規劃高調出臺成了房價上漲的理由,幾乎一夜之間,各樓盤的價格翻了將近一倍,作為北京市的一個遠郊區縣,通州全境『超二奔三』的均價竟然超越了『城八區』,而去年還冷冷清清的各樓盤售樓處,今年初卻呈現出投資者趨之若鶩的景象。通州新房價格全線飆昇,也帶動了二手房價格扶搖直上,連溫亞麗所在的大興區,春節之前二手房的每平方米單價還在萬元以下徘徊,過了春節就突破萬元大關,直奔11000元,即便是這樣,不少業主還不甘心出手。
調控終於來了。在『人間四月天』,難見盎然的春意,卻見連綿的房地產調控政策,正言厲色,來勢洶洶,聲勢非常。從商品房到保障房,從土地政策到金融政策,一套完整而嚴厲的房地產調控體系,在中國『降低房價』的民意呼聲大合唱中,正在構建。
既懮心又樂觀的地產商們
多數房地產商人,事實上對調控政策的到來早有預料。
北京鵬潤地產控股有限公司總裁王軍說,憑借多年經驗,他對於嚴厲的宏觀調控早有預期,鵬潤地產在2009年『拿地不多』。事實上,不僅僅是民眾面對飆昇的房價『很受傷』,專業地產人士對此也懮心忡忡。地產商期待市場回歸理性,實際上與新政的期待可以說是不謀而合。王軍說:『多數同行支持宏觀調控。』
房地產市場的龍頭老大萬科、萬通等企業新政後動作不大,很多開發商同樣采取了保守戰術,在一片唱衰聲中,他們對市場的前景依然十分看好。
新政對於『投機炒房』進行嚴厲打擊,並且加大對開發商購地、融資及交易秩序的監管。地產商又將如何應對?王軍向記者講述了他在房產業第一輪宏觀調控時的經歷。
2004年5月16日,王軍供職的中海地產在蘇州高價拿了一塊地。此前三年間,蘇州房價從每平方米1000餘元迅速攀昇到6000多元。但是拿地後沒過幾天,宏觀調控政策出臺,市場行情迅速冷卻。中海地產拿地的價格大概在每平方米3500元,算上建房成本,房子賣到每平方米6200元纔不至於虧本,而此時蘇州房價已經下降到每平方米5000餘元。
王軍感受到了宏觀調控背景下的危機。為了不虧本,王軍等人只能更為細致地研究市場需求。他們盯准了『事業上昇期的白領階層』,把工作重點放在了如何營造令人心情愉悅的居住氛圍,例如每棟樓的角度都經過精心分析測算,使小區70%的房子從客廳望向窗外都視野開闊。因為對客戶的精准分析,雖然市場行情不好,王軍的房子顯得很稀缺,推向市場後反響很好,到收盤時,這個小區房子的均價達到每平方米18000元。
這段經歷讓王軍有了一個認識,『市場情況不好,開發商會更關注住宅品質和市場需求,反而有利於行業整體的提昇。』在危機的背後,可能就是機遇。王軍說:『如果相關政策做好,這一輪宏觀調控能夠落到實處,那時就是我們投資的最好時機。』
新政下的炒房生態
樓市新政出臺一個月之後,有形之手的調控威力開始顯現,北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌,『打擊炒房』似乎初見成效。
中國投資協會會長、發改委投資研究所張漢亞認為,一個城市的投機性購房比例很難統計,炒房客對房價的影響程度也難以估計。一個『炒房團』出資上千萬甚至上億元整棟整棟地炒樓,肯定會影響周邊的房價,但就整體房地產市場而言,這樣的『炒房團』終究是少數,而更多的『散戶』炒房客的心態各異,既有投資,也有投機。
張漢亞分析,新政『嚴格限制炒房和投機性購房』,看似起到了一定效果,實際上是許多炒房客在觀望。
5月15日,記者輾轉聯系到郭玉良時,他已經不再炒房了。『新政的意圖就是打擊炒房,以現在的形勢看,不好再炒了。』郭玉良說,自己只是炒房客中的散戶,沒有實力與新政抗衡。
郭玉良是無意之中加入炒房大軍的。早年,他在東北做糧食生意攢了些積蓄。2003年在北京南二環買了一套房,當時的價格每平方米8000元左右,隨後價格開始上漲,郭玉良看准時機,賣掉這套住房,又在東四環、北四環和通州等地買進兩套住宅和一處底商,他當時的想法是,如果房價還能上漲,可以轉手賣掉,如果不漲,可以出租,底商可以自己做生意用,也可以租給別人做生意。這樣不管房價是漲還是跌,都沒有損失。
讓他驚喜的是,房價越漲越快,多年做生意的經驗告訴他,炒房比做其他生意賺錢快。於是,他賣掉一處房產,以按揭貸款的方式又買進三套住宅。
此後的幾年中,他四處出擊,低買高賣。他說,銀行按揭幫了他很大忙。『本來只夠買一套房子的錢,通過按揭可以交三套房的首付,房價上漲轉手一賣,每套房賺個幾十萬不成問題。』
郭玉良由需求性購房到炒房,算不上真正的炒家,與溫州、山西那些一出手就是幾十套上百套的大炒家沒法比。
『就像股市中的散戶,我們不可能影響房價,推高房價的是那些大炒家。』郭玉良說,新政之後,他不可能再炒房了,銀行貸不到款,每個家庭也只能買一套房,還怎麼炒?是該退出來的時候了。
新政之後,投機性炒房並不會收手。『上有政策,下有對策,只要想炒總是有辦法的。』浙江炒房客朱先生表示,每次樓市調控之後,都會出現報復性上漲,現在房價下跌,正是抄底的好機會。
新政雖然實行更嚴格的住房信貸政策,但真正的大炒家並不需要從銀行貸款。知情人透露,溫州『炒房團』很少用銀行貸款,他們多是以家族或投資公司為單位炒房,一下子拿出幾千萬甚至上億資金毫不費力。
不過,朱先生承認,北京這樣的城市炒房空間越來越小了,許多專業炒房客已經轉戰二三線城市,不僅昇值空間大,而且政策會相對寬松。
據鏈家地產市場部一位負責人估算,目前全國超過30%的炒房者都已轉向房價相對較低的二三線城市,南京、武漢、重慶等城市都成為了炒房者的『新陣地』。
各有考量的買房者
王偉交了2萬元定金,打起精神准備做房奴。5月9日,他成了一套82平方米、總價160萬元房子的預備主人。
這是一個二手房,位置在北京的五環外,奧林匹克公園東北角。遠是遠點,不過交通方便,城鐵就在邊上。
『這個價錢已經比較便宜了,』王偉說,『一個月前,這套房子要賣200萬。』9日晚上,房主在跟他談的時候,死守180萬不松口,但是王偉也有自己的底線——每平方米不超過2萬元。
『其實房主也著急把房子出手。他有兩套房子,准備買第三套,但是銀行不允許貸款,所以只能賣掉一套。』談判的那天晚上,『房主幾乎在跟他所有的親戚商量』,最後終於讓步,160萬成交。
『在樓市調控政策下,房價繼續降是有可能的,不過降幅不會太大,因為像我們這樣的「剛需」太多了。』王偉今年31歲,北京某名牌大學博士畢業,去年找了女朋友,今年領了證。按他的計劃,『今年先解決房子的問題,明年要孩子。』
王偉和妻子月收入1.2萬元,這個家庭收入水平在北京並不算低,但他們不吃不喝一個月也買不來五環以外的一平方米。在嚴厲的組合拳下,近四成人認為中國樓市會出現大的拐點,有近一半受訪者認為在不久的將來,房價會出現報復性反彈。中國社會科學院城市發展與環境研究所教授李景國認為,這取決於遏制投機的政策是長期還是短期。『如果是短期的,那麼政策退出以後,就很有可能復制2009年下半年的情況。』
王偉按部就班地進行著自己的購房計劃,他近期要去銀行做貸款,『貸100萬,30年還清,月供5000多。』在房價看跌的市場形勢下,如王偉這樣鎮定的購房者已不多見。還沒買的,大多轉為觀望;買了的,尤其是在近幾個月高位買進的,每天都提心吊膽地計算著自己的損失。
『房價跌多少合理,我看看自己損失了多少。』昆明人李岩說,『因為急著住,我3月買了新亞洲體育城的房子,現在很後悔,怎麼那麼倒霉。我首付都是借的。吃虧的還是我這樣的老實人。』
也有一部分不甘心『吃虧』的人選擇了退房。據報道,深圳中原地產近期二手房退房率接近10%,很多是因房價下跌預期主動要求退房。
調查顯示,有近兩成受訪者並不希望房價下跌,其中70%以上是有房者。當然還是房價下跌的呼聲高,其中近60%的人是無房者;有房者中,也有近70%的人希望房價下跌。『我有房子,但我希望房價能夠降下來,因為這個意味著我有可能換個北京市區的房子。』
2007年,劉萍在河北燕郊買了一套房子,但由於距上班地點太遠,一直沒去住。她決定把房子賣掉,在北京市區買個二手房。『但我只接受全款,』劉萍說,因為再買就是二套房,二套房首付要求50%,『只有全款纔夠首付。』房子在中介的櫥窗裡掛了一個多月,無人問津。
『為什麼不能租著房子結婚呢,我不介意。』和王偉的『剛需』論不同,他的妻子劉佳不想給自己增加那麼大的負擔,『做了房奴以後,一些比較奢侈的行為就會受限制,比如旅游、到外面吃飯、買很貴的衣服。』
『買房是一種安定感和安全感的需要,我們很快就要孩子了,想有個自己的家,不至於總是搬來搬去。』王偉說。
和王偉不同,對陳曉來說,房子不是『剛需』,卻是『必需』。『我買第二套房子純粹是為了養老,否則我便活得一點安全感都沒有。』她說。
陳曉和老公的第一套房子購置於2005年,婚房,老公家付的全款。但是很快,她就跟老公商量自己再買一套房子。『我工作不好,掙得少,單位按基本工資給上保險,標准相當低。我時常懮慮,退休以後,不會連個外出旅游的錢都沒有吧!朋友還打趣說,旅什麼游啊,就旁邊那個免費公園,你就去逛吧。可我怎麼覺得那麼慘!要是生個病,不會把兒女都拖累了吧!』
『還是覺得手上有套房子,能扛住後半生的很多風險。』三年前,陳曉在北京東四環邊上又買了一套房子,1.1萬一平方米,現在租著,月入6300元,她心裡踏實了許多。
5月13日,王偉決定把房子退掉。『我們考慮不周了。那邊是昌平,如果孩子落戶在那邊,屬於郊區戶口,以後不能到城八區上學,從小學到中學都不行。』經過談判,房主讓他們再簽一個協議,十天之內若把房子賣出去,就返他們一半定金。『如果拿不回來,我們就放棄,就當交學費了。』王偉很冷靜。
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