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自4月中旬房地產調控新政出臺後,多數地區樓市成交明顯下滑,價格也有所松動。盡管交行、工行、建行、招行、民生銀行公布的壓力測試結果顯示,各銀行可容忍的房價跌幅均在30%至40%之間,但一些投資者仍懮慮房價下跌會導致銀行不良資產增加,而這也是導致近期股市驟跌的重要原因。
那麼,房價下跌到底會給銀行資產帶來多大的風險?對一些公開的數據進行分析後,我們基本可以得出這樣的結論——即使房價下跌三成,對銀行的不良資產影響也非常小。
從個人房貸來看,首先,我國較高的首付成數給房貸上了第一道保險。與美國零首付的次貸不同,我國所有銀行發放的房貸至少要求20%的首付,而目前對於90平方米以上的首套房已要求30%首付。這樣,只有房價下跌20%-30%,房產纔可能成為業主的負資產。
其次,業主按月還貸也逐漸降低了房貸風險。一套價值100萬元的房產,首付30萬元,貸款20年,則每年業主的還款相當於提高了3.5%的首付,銀行的風險敞口因此不斷減小。只有房產價格下跌值超過了首付與業主還款額之和,房產纔會成為負資產。由於我國未來不大可能對家庭唯一的住宅征收物業稅,因此不會削弱業主的還款能力。
此外,『無債一身輕』是中國人的傳統觀念。多數業主借了長期房貸後,一旦有了較多的儲蓄,都會積極提前還貸,這實際上也減少了銀行的房貸總量與風險。
即便當業主的房產成為負資產時,由於中國人傳統觀念中對房產的偏愛,以及房產往往與戶口掛鉤等因素,多數業主也不會將包袱甩給銀行,更不會棄房後人間蒸發。香港1997年房價泡沫破滅後,房價最大跌幅達65%,但房貸違約率2001年最高時也只有1.4%;2003年房價回昇後,2005年違約率跌至0.22%。況且,香港是有個人破產制度的,而內地沒有這種制度,業主對房貸要負無限責任。
美國房價泡沫破滅之所以會引發次貸危機,一個重要原因是美國銀行業近一半的貸款是購房貸款。中國則不同,今年一季度末,中國銀行業的購房貸款為5.33萬億元,僅佔所有人民幣貸款餘額的12.52%。截至2009年3月末,中國銀行業的房貸餘額為3.49萬億元。隨後中國房價持續大漲,因此用這部分貸款購房的業主,其房產短期內不大可能成為負資產。
從開發貸款來看,就房企截至一季度末的2.1萬億元開發貸款而言,由於房企去年銷售額近4.4萬億元,同比大幅增長了75.5%,因此房企有較強的還款能力,並且目前銀行已普遍收緊了房地產開發貸款,因此開發貸款的風險也不大。
所以,對於房地產調控給銀行帶來的風險,投資者著實不必過於懮慮。事實上,新政要求的提高二套房利率以及降低首套房利率優惠幅度等,反而有利於銀行擴大利差,對銀行構成利好。
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