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國家稅務總局26日公布了《關於土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若乾計稅問題。專家指出,在『新國十條』和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下,通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執行。
通知指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,要按照發票金額來確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。
為縮小開發商的避稅空間,通知明確,開發企業財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;不能提供證明的,開發費用按『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用,按照『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的5%以內計算扣除。
按照現行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建築物為征稅對象,以增值額為稅基,並按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收,方式為預征和清算相結合。該稅種於1994年開征,但由於預征率較低,很多房企在達到清算標准後又以各種方式推遲清算,土地增值稅一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。
2006年底,面對高漲的房價,國家稅務總局下發了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況,包括開發商整體轉讓項目,直接轉讓土地使用權,項目銷售率已達85%,項目三年未銷售完畢等等。但隨後金融危機爆發,這一政策沒有得到嚴格執行。
此次下發的通知可以說是對2006年底發布的通知的補充,也就是說,2006年國稅下發的通知至今仍然適用。
『嚴格執行土地增值稅政策,可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利。』北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為,土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業的稅收成本,降低房企利潤水平,進而降低房企的拿地熱情。
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