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種種跡象顯示,在住宅市場遇冷後,山西等地最具代表性的民間投資力量正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業地產項目。與江浙炒房團偏重投機不同,山西能源企業主投資房地產主要出於避險需求,即看重投資保值作用。
北京今年第一筆商辦物業整體收購就在4月份中旬樓市新政出臺不久,緊鄰北京昆侖飯店核心區域的中莎廣場(即琨莎中心二期寫字樓及商鋪)成為今年北京房地產市場的第一筆商辦物業的整體收購。在住宅市場因樓市新政而幾乎陷入休克狀態時,中莎廣場正在成為一個信號,預示商辦物業正成為山西等地民間游資的新出口。
據本報記者了解,中莎廣場的收購者高和投資基金具有比較特殊的背景。高和投資董事長蘇鑫將高和定義為國內第一只專注投資商辦物業的私募基金,而中莎廣場的主要目標客戶則是將『避險』作為投資第一要素的安全性資本,但高和投資董事長蘇鑫並沒有對媒體透露此次收購的具體金額。
高和投資最主要的資金募集來源其實就是以煤老板為代表的山西民間資本。因此,中莎廣場實際上是山西民間資本在2010年於北京市場的第一次整體收購。面對嚴峻的宏觀調控,山西的民間資本意識到『抱團避險』的必要性,於是山西民間資本基金化後把目光從住宅轉向商業地產市場。
高和投資董事長蘇鑫對中國經濟時報記者證實,中莎廣場目前為已落成的商辦物業,包括寫字樓和底商,面積約為2.5萬平方米,預計6月初即可開始銷售。高和投資作為北京方恆置業有限公司琨莎中心項目的戰略投資方參與該項目,同時提供資產管理服務。
『安全性資本的投資偏好是商辦物業,他們從不炒房,只是擔心通脹,簡單的想法就是把「手裡毛了的票子」變成不動產「存起來」。今年我們是看好北京的商辦物業市場的。原因一是在目前高波動高風險的地產市場中,關鍵是避險,要重點考慮安全性;二是商辦物業沒有受到政策打壓。』蘇鑫表示。
事實上,高和投資的第一單投資是於今年初收購了凱德置地開發的凱德華璽幾千平方米底商。高和投資在收購這些商鋪後,投入部分資金,對商鋪進行了統一的形象設計,再出租給星巴克等品質較高的租戶,然後帶租約出售給買家,從而實現了較高的溢價。蘇鑫稱這種帶有資產管理性質的投資方式為資本的『精裝修』。
他表示,將投資與資產管理結合,主要是考慮到安全性資本的訴求,因為安全性資本最看重的是投資保值,以及穩定的租金回報。資產管理則能夠保證項目的品質在基金退出後不出現下滑。為此,高和在收購中莎廣場後,也將對租戶設立門檻。
為何青睞商辦物業?相關統計數據顯示,目前北京高檔公寓的租金回報率僅為1%——2%,而寫字樓和商鋪租金回報率可達4%—5%,『商住價格倒掛』現象極為嚴重,商辦物業價值被低估。
為什麼山西游資會看上商業地產?高通智庫首席分析師張宏認為,在北京、上海等一線城市,寫字樓價格與住宅價格倒掛現象嚴重,這主要是因為寫字樓短期內的投資回報率不如豪宅。不過,住宅市場預計在未來調控政策影響很大,投資由此可能轉向寫字樓。在二、三線城市,核心地段的寫字樓價格是高於住宅價格的,這是一種較為正常的現象。隨著此輪調控針對一線城市住宅市場的力度更大,商業地產與住宅市場的價格倒掛情況有可能會扭轉。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示,REITS有望在今年出臺。政府的調控方向主要針對涉及民生的住宅市場,目前對商業地產持較為寬容的態度。商業地產的發展對政府維持穩定稅收也是有益的。REITS出臺對商業地產投資提供了出口,有望拉動商業地產價值上漲。商業地產預計在今年迎來較好的發展機遇。
高和投資董事長蘇鑫認為,目前連續出臺的調控政策令市場陷入觀望,但是充裕的資本仍在尋找投資出路。市場普遍認為住宅價格上漲將受到嚴重抑制。在首付比例調整後,投資住宅的條件與投資商業地產的條件已經基本相當了。而北京的一線城市同等地段的寫字樓價格卻低於住宅價格。商業地產的性價比優勢已經顯現出來。
蘇鑫說,另一方面,資本具有不同的屬性。在北京市場,來自山西、內蒙古資源礦產行業的安全性資本往往是支橕商業地產的主要投資動力。安全性資本並不要求短期的高回報,而更看重長期的資產昇值潛力和穩定的回報率。因此即使在住宅市場陷入低谷的時候,一些核心地段的商業物業仍能取得較好的銷售業績。
『目前,北京市場上的可售寫字樓項目十分有限。北京市建委預計在近期出臺新政,擬對購物中心等商業地產項目禁止散售。如此,已經取得預售許可證的寫字樓項目也將成為市場上的稀缺資源。』
北大教授張頤武亦表示,商業地產如今是被嚴重低估的投資產品,商業住宅的價格在北京甚至比民用的住宅還要便宜,這就像豬肉的價格比很多蔬菜還要便宜一樣,這是很不正常的。
任志強也表達了類似觀點,他說,商辦項目受市場波動的影響較小,這主要因為商辦項目的投機屬性沒有住宅強,商辦物業的投資者屬於安全性資本,不會快速炒進炒出,而商辦的投資回報率則遠高於住宅,在住宅市場受到政策影響的時候,商業反而會有機會。
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