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搭建融資平臺,借力銀團貸款
『我希望保障住房建投的模式推廣到全市,乃至更大的范圍。』穿過低矮的舊房,狹窄的街道,在天津市紅橋區鈴鐺閣拆遷指揮部,總指揮、區政協副主席馬速成告訴記者。
紅橋區鈴鐺閣地區是天津危陋平房密集的舊城區,拆遷面積13萬平方米,其中居住區11萬平方米,涉及5560戶居民。居民住房逼仄,戶建築面積15平方米以下者佔60%多,甚至有居住在建築面積3—4平方米房內的居民。群眾盼望動遷,多年難以實現。來過好幾撥開發商,『都算不下來賬』。而區級政府融資以及控制風險能力有限。
去年3月,天津決定成立全國首家保障住房建設投資有限公司,擔起了危陋房屋拆遷和安置房建設投融資的大任。
據介紹,公司采取股權多元化方式構成,由市政府和市內六區、環城四區政府共同出資組建,11個股東,去年4月17日揭牌,首期注冊資金25億元。
那麼,資金怎麼融?銀團貸款被認為是最佳選擇。
『由於拆遷安置資金需求量大,通過銀團貸款方式可以提高融資效率,降低融資成本。』市國土房管局局長吳延龍說。
天津保障住房建設投資公司以拆遷地塊土地使用權作抵押,封閉貸款,首期與建設銀行天津市分行為牽頭行的15家銀行組成的銀團簽訂了200億元貸款合同。在銀團貸款發放前,以搭橋貸款方式向建行等5家銀行先期融資26.36億元,提前啟動了河北區小王莊、國印新村、紅橋區鈴鐺閣、雙環?和河東區陽光裡5個危陋房屋拆遷項目。之後,投入河西區小海地、河東區魯山道兩個簡易小二樓項目。目前,銀團已發放貸款60億元,向居民發放6萬多筆存單。
『具有鮮明的政策導向性,不以盈利為目的,專項投資,封閉管理,安全還款。』公司董事長兼總經理岳玉貴介紹公司運作的特點。
天津保障住房建設投資公司作為拆遷人和投資人,通過協議方式委托各區政府及拆遷、建設單位拆危陋房,建安置房,撥付資金,並全程監管資金使用。公司通過拆遷地塊出讓完成資金回籠,出讓收入用於償還貸款本息。
引入第三方,替投資人看錢
保障住房建設投資公司引入一家第三方房地產會計師事務所進駐,作為監管單位。每個拆遷項目,公司與貸款銀行、拆遷單位、監管單位簽訂四方資金監管協議。對拆遷補償安置方案中確定的補償安置費、產權補償費等實行一般監管,由監管單位一級審核;對困難戶補助費、安置房購置費、生產經營性非住宅停產停業損失補助費等實行嚴格監管,由監管單位和公司實行二級審核。拆遷補償安置款使用情況,監管單位分日報、周報向保障住房建投公司報告。
第三方的監管單位全過程參與監督把關,每個項目設立一個專用賬戶,每一筆資金使用都要經過其審核。
『替投資人看錢,保證資金專款專用,變以往拆遷中的事後審計為事前、事中審計。』小王莊項目監管方負責人朱琪告訴記者。
拆遷資金到賬後,拆遷單位必須按照申報用途專款專用,否則貸款銀行有權拒付。在所有項目中,天津保障住房建設投資公司做到了對拆遷單位賬戶的零餘額管理。公司成立以來已撥付拆遷資金60億元,未發生一起侵佔、挪用等違規事件,防范了資金使用風險。
『控制了我的權力,自由裁量權縮小,我歡迎。』鈴鐺閣拆遷指揮部總指揮馬速成很認可這套機制。
保障住房建設投資公司作為投資人,經常派專人現場巡查,到拆遷戶核查拆遷單位、監管單位報的拆遷數量,達到數據一致,纔予付款。
托底保障,每戶一套安置房
河北區小王莊是去年5月天津保障住房建投公司投入的第一個項目,拆遷面積18.2萬平方米,涉及7200多戶居民,居室建築面積15平方米以下者佔80%。拆遷安置,40%被拆遷戶要求貨幣補償,60%的被拆遷戶要求實物還遷(房屋產權調換)。河北區在本區內就近安排四片定向經濟適用房以及限價商品房用於安置,提供大量二手房房源,供被拆遷戶選擇,並在拆遷現場一條龍、一站式服務。
天津保障住房建設投資公司投資的項目大多屬於長年遺留的危陋平房,房屋面積普遍偏小,破損嚴重,低保戶、殘疾人眾多,房產糾紛不少,拆遷改造難度很大。
為幫助困難群眾改善居住條件,真正把錢花在老百姓身上,公司根據每片具體情況,會同各區制訂了有針對性的幫扶補助辦法,對生活困難、住房面積小的特困家庭,實行托底救助,保障每戶一套安置房。
在小王莊拆遷改造中,公司會同河北區拆遷安置辦公室制訂了幫扶困難家庭的辦法,對房屋拆遷評估補償金額低於20萬元的被拆遷戶,托底補助20萬元,再加上『提前搬家獎勵費』、『提前搬家周轉費』、殘疾人補助、低保補助等,總計可達23萬元,確保一家一戶能購置一套安置房。
由此,托底補助至少20萬元就成為拆遷的一條底線標准,保障每戶一套安置房,為群眾所了解。
天津從今年起,用3年時間完成46個城中村改造,天津保障住房建設投資公司計劃投資13個融資難度較大的城中村,約125億元,近期將對接以國家開發銀行天津市分行為牽頭行新的銀團貸款100億元,專項用於城中村改造。
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