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5月13日,《關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若乾意見》指出,鼓勵民間資本參與政策性住房建設。
保障房能不能吸引民企,最核心的還是利潤。相比商品房開發的高利潤,民企參建保障房的可持續性、效率成為地方政府的擔懮之一。但從某民企參與保障房建設的實踐經驗來看,保障房並非『雞肋』。
若要吸引更多民間資本進入該領域,政府尚需在現有保障房優惠政策的基礎上,破除准入、運行、管理、融資等方面體制、機制上的障礙。
5月13日,國務院發布《關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若乾意見》提出,要進一步拓寬民間投資的領域和范圍。其中特別提出,支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房,參與棚戶區改造,享受相應的政策性住房建設政策。
保障性住房建設利潤低、任務重、輿論關注度高,歷來是以政府投入為主,參與開發建設的大多也是國有企業。以民營房地產開發商為代表的民間資本是否願意進入這一『吃力不討好』的領域?民間資本的進入將帶來哪些變化?需要哪些具體政策來鼓勵?
民間資本介入—— 『政府當然歡迎』2010年,全國共將建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套,改造農村危房120萬戶,均比去年有較大幅度增長。盡管中央財政今年將安排保障性住房專項補助資金達632億元,比上年增加81億元,但由於保障房建設量的大幅增加,地方財政的投入壓力將進一步加大。
『如果能順利引入民間資本支持保障性住房建設,政府當然歡迎。』江蘇省常州市房管局副局長吳海泳告訴記者。
在現行的條件下,民間資本參與保障房建設的最佳模式,就是由民營房地產開發商『帶著錢』參與保障房項目的開發建設。也就是說,在土地、稅費現行優惠政策的基礎上,讓民營企業從拿地環節開始,以現有房地產開發的模式進行保障房項目開發,最後通過政府回購或開發商自行組織銷售,賺取相應的利潤。
吳海泳認為,在這種模式下,政府僅需投入土地、減免稅費,幾乎不需要財政再支出現金,等於是為保障性住房建設拓寬了資金來源渠道,將大大減輕地方財政的壓力,有利於加快保障房建設的進度。
怎樣吸引民企—— 『最核心的還是利潤』『保障房能不能吸引民營企業,最核心的還是利潤。』吳海泳認為,如果沒有足夠的利潤,民間資本沒有理由參與保障房建設。
房改初期,一些城市曾經采取上述模式,由民營企業投資、組織開發了一批經濟適用房。但隨著開發成本的不斷提高,以及商品房市場高額利潤的吸引,民營企業紛紛轉戰商品房開發,保障房建設的『硬骨頭』多由國有企業承擔,或政府直接組織建設。
一家參與北京經濟適用房開發的國有企業負責人告訴記者,實際上近年來經濟適用房開發建設成本提高很快,企業能夠保本就已經實屬不易,不少項目都出現了虧損。而據記者了解,由於經濟適用房項目屢屢出現虧損,各地政府通過土地、資金、修改規劃等方式『補償』國有開發企業的例子比比皆是。
同樣的問題也出現在剛剛起步的公共租賃房建設上。『從國際經驗看,民企參與保障房建設,最有可能在公共租賃房上有所作為。』吳海泳說,成熟的公共租賃房項目,將有穩定的租金收益,對民營企業而言有投資價值。然而,我國大多數城市租金房價比極低,商品房尚且不具備通過出租獲取收益的價值,比商品房租金更低的公共租賃房,出租收益無法覆蓋成本,很難有回報。
『在這樣的情況下,民營企業能否進入保障房,取決於政府用什麼樣的優惠政策來吸引。』吳海泳說,現有的土地劃撥、稅費減免等政策顯然不夠,還需要力度更大的政策支持。
盡管民營企業能為保障房建設帶來資金,其靈活的體制機制也可能有助於降低項目成本,但也有政府官員對民企的效率感到擔懮。福建省廈門市保障住房辦公室副主任王朝暉告訴記者,廈門市曾經做過相關研究。現在以財政為主的投入模式,以財政作擔保融資,直接組織國有的開發、建設甚至原材料供應企業,流程簡單,進度快。而民營企業通過市場化的方式融資,融資成本高、時間長,再通過嚴格的招投標找建設企業、找材料供應商,環節多、速度慢,反而有可能增加成本、降低效率。
當前最大問題—— 『缺乏長期融資渠道』盡管當前參與保障房建設的民營企業並不多,但一些龍頭企業一直在積極參與保障房建設。以萬科為例,2006年以來,萬科已竣工和在建的各類保障性住房共159萬平方米,包括限價房、經濟適用房、廉租房和公共租賃住房等。
『參與保障房開發一方面是萬科希望通過自身的一些努力,履行社會責任,改善行業形象。』萬科有關負責人告訴記者,另一方面,隨著近年來保障性住房佔城鎮住房建設總量比重日益提高,開發企業也需要考慮新的業務模式。
實際上,對開發商而言,保障房並不一定是『雞肋』。一位業內人士表示,尤其是在當前國家采取嚴厲措施調控房地產市場的情況下,開發保障房項目成本低、風險小,利潤不高但卻相對有保障,對企業而言是一個不錯的選擇。
無論國有企業還是民營企業,當前建設保障房所共同面對的最大問題是『缺乏長期融資渠道』。如果不能在融資機制上進行創新,將嚴重制約民營企業參與保障房建設。根據國外經驗,可以允許保障房投資主體發行中長期債券籌集建設資金,但我國保障房項目幾乎沒有盈利記錄,很難保證按時還本付息。要解決這些問題,還需要研究政策性的支持長期融資的方式。
『我們認為,要更好、更多地吸引民間資本進入保障房建設,在現有保障房優惠政策的基礎上,仍需破除准入、運行、管理、融資等方面體制、機制上的障礙。』上述萬科負責人表示,要按照政策支持、市場運作的原則,探索建立保障性住房金融支持機制,鼓勵金融機構進行產品創新,建立財政長期投入制度,完善保障性住房運營管理體制。
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