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在國內地產界,大龍地產(600159)想以『地王』名聞天下。不過,大龍地產的做法帶著更多的賭性。
鎩羽地王 賭性彰顯一個頂點,或會演變為一個拐點。
對大龍地產來說,這個點,就是2009年11月20日。
這一日,大龍地產控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司擊敗保利、中建等12家房地產企業,『尊享』北京雙料地王——以50.5億元競得順義區天竺開發區22號地塊,公司成為當時北京新總價、單價雙料地王。這塊容積率僅為0.62的地皮,經測算樓面地價已達29859元/平方米。
姑且不說拍得此地公司能否盈利,以企業的資產實力來看,50.5億元的闊綽出手遠遠超出了公司負荷。就是盈利最豐的2009年底,其股東權益纔達到15.62億元。這塊地皮的地價已經超出公司淨資產的三倍有餘。
為規范上市公司在經營過程中的重大購買資產等行為,中國證監會早在2002年就發布了《關於上市公司重大購買、出售、置換資產若乾問題的通知》,對相關問題做了較為詳細的規定以嚴控風險。將購買的資產總額佔上市公司最近一個會計年度經審計的合並報表總資產的比例達50%以上、購買的資產淨額?資產扣除所承擔的負債佔上市公司最近一個會計年度經審計的合並報表淨資產的比例達50%以上等界定為重大購買。
天竺開發區22號地塊,其價格已經遠遠超出以上指標,應當履行相應的程序和報批程序。
但作為一個總股本僅有4.15億股的中小型房地產公司,這些規定對公司形同虛設。旗下控股子公司就有權乾這麼大的事,演繹了一個超級『蛇吞象』的鬧劇。
有專家指出,若公司真的籌措到足額資金買下地王,其強大的債務負擔和高昂的開發成本或會影響到公司的持續經營。
靠『賭』得來的『地王』曇花一現。2010年1月22日,因為欠繳競標取得的順義後沙峪鎮天竺開發區22號地塊地價款,北京市國土資源局暫停北京市大龍房地產開發有限公司在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格,並於2月1日罰沒已經交納的2億元競買保證金,『地王』徹底淪陷。
增發項目『忽悠』勁兒大不僅如此,近日有投資人向中國經濟時報反映,公司的增發項目似乎也在『忽悠』人。
2009年7月29日,公司宣布11.33元/股的價格,發行數量為不超過7000萬股(含7000萬股),向符合中國證監會規定的證券投資基金管理公司、證券公司、信托投資公司、財務公司、保險機構投資者、合格境外機構投資者以及其他機構投資者、自然人等不超過10名的特定對象非公開發行,主要用於王府井『西部會館』項目的開發。該項目總投資113975.20萬元,擬投入募集資金65000萬元。
公司對該項目預期極為樂觀。稱,經測算,該項目銷售收入總額可達200750.00萬元;稅前利潤總額可達56651.89萬元,稅前投資利潤率為49.71%;淨利潤可達42488.91萬元,投資淨利潤率為37.28%,銷售淨利潤率為21.17%;項目各項經濟指標良好。
查閱資料,本報記者獲悉,該項目為城市商業綜合體,由一棟主題酒店樓和兩棟公寓式酒店樓組成,其中,公寓式酒店樓底部3層為綜合商業,主題酒店底部2層為精品店及餐飲。項目總建築面積73000平方米,其中地上建築面積47500平方米,地下建築面積28000平方米。項目建築高度為35米,地上9層,地下4層。
由於公司預期該項目銷售收入總額可達200750.00萬元,不考慮地上地下因素,不難粗略計算出,每平方米年收入為2.75萬元(200750.00/73000)。
這是一個不可思議的價格。
這意味著,王府井『西部會館』每平方米日均收入76.39元,已經10倍於北京最高檔的寫字樓租金。
『忽悠,這簡直是印鈔機!』這位投資人向中國經濟時報質疑道。
賭局過後,像個醉漢地王風波出現後,研讀公司的公告,感覺公司就像一個醉漢,已經不知道方向所在。
實際上,盡管公司希望從地域性房地產公司變身為全國性公司,但其大本營仍在北京順義。這可從主營業務收入幾乎完全來自順義地區看出端倪。
這一點,公司亦非常清楚。
公司2009年年報中說,《北京城市總體規劃(2004年—2020年)》對順義新城的功能定位是東部發展帶的重要節點,北京重點發展的新城之一,順義區將在北京城市空間結構的戰略調整中承擔重要職能,是北京未來重點的城市化和產業化發展地區,是中心城人口與職能疏解的主要載體,是首都現代化過程中新功能的聚集區和城市新增人口的主要聚集地。公司把深耕順義作為一個工作重點來進行,為此單獨成立了城區項目部、鄉鎮項目部、M15號線項目部專門負責整個順義區項目的調研工作。
而在控股子公司被暫停在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格後卻說,開發公司目前擁有房地產開發企業一級資質,可以在全國范圍承攬房地產開發項目,此次僅是暫停在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格,其他地域不受影響。公司近期亦無在北京土地交易市場拿地的意向……對公司經營無實質性影響。
天價賭『地王』,誇大增發項目前景,極大加劇了公司的風險。盲目、莽撞、虛誇以及自相矛盾的表述,透露出公司章法錯亂,孤注一擲的經營特點。事實上,大本營被否,還何談其他地域的攻城略地?
目前,該公司因涉嫌違反證券法律法規被中國證監會立案調查。
當前,公司二級市場股價已經掉到9元附近,跌穿了11.33元/股的增發價格。但似乎公司也不忙著增發了,北京市國資委批復同意的6個月的有效期已過,一群小股東還在計劃著要狀告公司。這些,對公司高管來說就是兩個字:鬧心!
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