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中國采取調控措施是合理的。因為中國的房地產市場面臨著一些不可持續的問題。一方面中國居民人均收入與房價的差距遠大於發達國家;另一方面,房地產行業成為暴利產業,把更多的社會資源資金吸引到房地產市場,表明中國產業政策的配套和金融投資渠道總體上來講過於單調。
作為第一個『吃螃蟹』的企業,房產新政後宣布降價的『恆大』,並沒有引來眾多的跟隨者,尤其是在一線城市,『量跌價漲』成為我國此輪房產新政『滿月』後的一大特點。
雖然前一階段房價飛速上漲的勢頭基本已經得到遏制,但是房市後期走勢如何尚不明朗。無論是房地產供應方還是需求方,大都選擇了觀望。
『交易量下降表明市場供求進入了一個深層博弈的階段。』接受本報采訪的中美戰略研究院總裁譚偉東告訴記者。對於未來的走勢人們還在觀察,但是有一點值得重視,即雖然大部分房地產開發商認為自己在房價上漲期間賺得『盆滿缽滿』,具有雄厚的資金實力,有的房地產開發商表示能堅持一年或一年半,但是在譚偉東看來,『這是虛張聲勢。總體上看,如果房地產交易量繼續下跌,持續半年左右,房地產開發企業就會出現問題。』
從專家的分析中,我們可以看出,未來房地產市場的調整是可能的。
房價『怪圈』是全球現象
對於我國出現的房價『怪圈』,我們的視野不能僅僅局限於國內。放眼全球,高房價,不僅是發達國家,尤其是處於工業化加速前進的新興國家,都不是什麼『新鮮事』。
譚偉東認為,房價『怪圈』是全球現象。他舉例分析,美國80年代後房地產重新成為美國支柱產業,房價上漲與教育成本的上昇連在一起。美國地方財政實際上也是和房地產密切相關,因為房價上漲,物產稅就可以高征,地方教育的資金支持主要靠房地產。
從中我們可以看出,高房價並不是中國獨有的現象,其他國家都面臨這一『非理性的繁榮』。譚偉東認為,在這一『全球』現象的背後,由於房地產金融,尤其是發達國家做得較好,房價上昇使得房市變成財富現金的提款機。雖然表面上看是非理性的,但是這種非理性繁榮下在資產泡沫不破裂之前,涉足房市反而變成了一個理性的選擇,因為微觀上每個參與者,包括消費者在內,在房價上漲的過程中,都從中獲利。
雖然從全球來看,中國出現的高房價並不特殊,但是譚偉東也指出,2009年房價的暴漲是特殊的。他認為,中國房價的飛速上漲與美國相比有更大的危險性,具有更大的欺騙性,因為居民年收入和房價的差距,中國遠遠高於美國。
事實上,中國的租售比遠遠超過了世界平均水平。中國一線城市的高房價,甚至讓收入頗豐的『白領階層』也望而生畏。由於福利性住房制度的打破,面臨『住房難』的百姓自然對過高的房價不滿。
調控措施效果初顯
去年金融危機的爆發,戳破了『非理性繁榮』這一層紙,引起了世界各國的高度重視,而下一步房地產市場應該走向何方也是值得研究的課題。
『非理性繁榮之後,房地產經濟體系如何構建,這是一個全球性的問題,中國首當其衝。』譚偉東如是說。金融危機發生後,美國啟動天量性經濟刺激計劃,即以大規模的注資來救援金融系統,同時使用稅收優惠等經濟杠杆。與之不同的是,中國政府采用了相反的方法。基於對房地產泡沫的判斷和走勢不一樣,中國政府采取了抑制部分地區房價過快上漲的宏觀調控措施,目前這一舉措效果初顯。
中國采取這一調控措施是合理的。因為中國的房地產市場面臨著一些不可持續的問題。譚偉東認為,一方面中國居民人均收入與房價的差距遠大於發達國家;另一方面,房地產行業成為暴利產業,把更多的社會資源資金吸引到房地產市場,表明中國產業政策的配套和金融投資渠道總體上來講過於單調。
此外在中國,房價問題不僅僅是經濟問題,還涉及到民生這一社會問題,這都使得遏制過快增長的房價有其合理因素。
譚偉東表示,中國房地產近30年爆發性的增長和發展,其實是前30年包括房地產等耐用消費品和一般消費品長期壓抑下的還賬式反彈。從總量和中國城市化發展來看,目前大體上告一段落,下一步應該考慮怎樣平穩的、均衡式的發展,而不再是突發式的發展。
未來依然任重道遠
當前中國的房地產市場自然也面臨著一些問題,今後的路向哪兒走以及如何走,更需要我們綜合考慮各方面因素。
譚偉東認為,重慶模式應該在全國推廣。房地產不同於一般耐用品,屬於不動產,具有特殊性,供給曲線通常剛性極強。重慶模式以公共廉租房作為一個核心起點,具有重要的意義。看來,中國要把房地產業作為重要的社會福利,與經濟生產並行的體系共同構建。
譚偉東認為,要注重產業政策的配套、聯動。中國急需實現工業的高級化和產業的昇級換代。但是,由於產業政策跟其他政策形成的配套不是很協調,使得房地產行業反而變成了首選。中國提出的科學發展觀恰恰要解決這一問題。中國完全可以推出一系列真正在國際價值鏈中、在高端產業鏈中佔有更高空間的產業。
譚偉東還提出,要注重不動產的市場化和社會化綜合運營。不動產與一般的市場運營不一樣,不是一個簡單的耐用品,而具有一定的社會化功能,不能單純地依靠市場因素,還要注入其他要素。
此外,房地產商品理性行為模式的建立同樣重要。當前的高房價下,無論從房地產供給方,還是從房地產的需求方來講,都存在著一種表面上理性實際上是非理性的問題。尤其是房地產開發商在暴利面前,迄今仍沒有清醒地認識到,社會產業和經濟發展是不可能給任何產業、任何行業持續的、長久的暴利的。
這就需要我們通過相關政策的確立以及經濟理念的灌輸,使房地產供給方和需求方都能夠回到理性上,向可持續、均衡的生產和消費模式前進。
當然,相關的稅收政策,將會在中國未來的一段時間建立和完善起來,促使整個社會資源配置更加協調,促進我國科學發展。(記者龐東梅)
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