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受政策調控影響,投資客逐漸離場。在北京的一些新小區中,大批投資客的房源在中介處掛牌銷售,價格也比市場價優惠很多。然而,在這些房子中,不少都是收房後還沒有拿到房產證的,出於價格誘惑,不少購房者冒險買房,但業內提醒這種交易風險很大。
無產權證新房遭拋售
新政後,中介市場也受到衝擊,在亞運村某新樓盤門口,中介就地擺出房源,其中大部分是該樓盤的房源。中介人員告訴記者,這個樓盤是現房,2009年12月開盤,到今年3月已經賣完了。但是現在很多業主都在往外賣房,他們的手中收集了這個樓盤大量的房源,從60平米一居到88-130平米的兩居不等。由於纔收房不久,拿到房產證的業主並不多。
記者詢問中介,沒有房產證能否交易過戶。中介人員表示,買賣雙方先簽訂一個買賣合同,付一筆首付或者定金給業主,待房產證下來再進行網簽、過戶等手續,辦理過程與二手房過戶手續是一樣的。如果原來的房子有貸款,必須先還貸再賣。如果購房者要貸款,也得在房子還完貸款解押後纔能重新辦理。
據我愛我家副總裁胡景暉介紹,新政之前,房地產市場投資性需求佔比很重,每個新盤項目都會有這樣的房源。『暫時沒有產權的房產一般以比市場價低5%-10%的價格掛出來。』北京中原地產研究部張大偉表示,市場好的時候,暫時沒有產權的房子也很好賣,因為房子供不應求,如果地段、戶型各方面都比較好,價格又比市場價偏低,購房者可能會忽視交易的風險,來買這類房源。
購房者風險巨大
張大偉表示,房子拿到產權證纔能交易,沒有拿到產權證就賣給購房者只能算遠期交易,產權證到手後纔能生效。由於購房者看不到房產證,不清楚房子的具體情況,因此也有可能賣主一房N賣,購房者交了錢,卻買不到房子,其中的風險巨大。
陶小姐從去年3、4月份就開始陸陸續續地看房子。由於一直沒碰到合適的,所以也就錯過了最好的時機。2009年5月,她在東四環看中了一套80多平米的兩居室,室內格局很好,東西通透,社區也很大,但要到2009年9月份房產證纔下來。該房子的業主是個炒房客,他在一個單元裡一起買了兩套,一套已經賣出去了,而另一套也正在出售過程中。陶小姐特別喜歡這個房子,就與賣主簽訂了買賣合同,並給房主付了全款。為了降低風險,陶小姐與賣主一起到公證處進行了公證,由陶小姐代替房主將這套房子的房產證辦下來,盡快過戶。
雖然付完全款並拿到了房子的所有鑰匙,但在交易後的一個月,陶小姐每天提心吊膽的,害怕賣主變卦,而自己把錢都給了房主,手中卻沒有任何可以保護自己權益的東西。還好房主比較講信用,房本下來以後,與陶小姐一起辦完過戶後,陶小姐纔算安下心來。『當時膽子太大了,現在想想都後怕,以我的經歷來看,我奉勸所有購房人,盡量不要買還沒有產權的房子,當初我拿手中的錢可選擇面也很廣。』陶小姐說。
事實上,在房價上漲的過程中,二手房賣主毀約的情況屢見不鮮,毀約購房者還能要回定金和一定的補償,而在沒有房產證和網簽的情況下,賣主毀約的成本更低。
-律師建議
協議盡量寫完備
如果真的要買這類房子,北京問天律師事務所律師李雪森建議,首先是一定要到物業或開發商那裡核實賣方情況。其次,為了保護自身的權益,要加大違約責任,如雙倍返還定金,協議雖然不一定會有什麼效力,但是寫得完備一些,可以給賣主壓力。為了能安全過戶,最好約定過戶日期,把交易辦下來。
李雪森表示,從傳統的意義上來講,除了開發商賣期房外,有產權證的房屋纔能買賣。沒有產權的二手房交易,可以判定為無效合同,不受法律保護。但是法律界又有另一解釋,雖然產權證還沒有下來,但雙方簽訂的買賣合同,是雙方利益的表達,如果沒有重大的違法行為,也是有效的,必須履行的。對於合同的有效無效,要看法官的具體裁判。
李律師建議,買沒有產權證的房子,本身是一種有瑕疵的交易,無法全部規避風險。既然購房者選擇這樣暫時還沒有產權證的房子,那就要承受這其中的風險,不像有產權證的房屋交易保護購房者權益那麼地完整。如果發生違約,至少要保證已付給賣主資金的安全。 (記者袁玥)
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