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潘石屹終於認了,在『2010政變地產』系列觀察與解讀溫州論壇上,SOHO中國董事長潘石屹從房價與租金的關系推導認為,房價太高;而由於國內房租回報率低,因此房價一定會跌。
以下是文字實錄:
當然出臺政策有好多花絮和傳言的,這些傳言我也成為了主人公了。說我有兩句話讓總理不高興的,傳言都說是我說的,結果這兩句話都不是我說的。
這個都不重要,重要的是我們看看像北京上海這些一線城市,房地產市場到底出了什麼問題。我覺得這是一個最根本的原因。我們第一個看一下市場上土地的價格和房子的價格完全亂套了,沒有邏輯關系了。今年的3月15號在北京大望京區,就是在望京更靠遠的一塊地,近靠五環的地,還不是望京,樓面價拍到2萬7千5。如果土地的價格是這麼多,加上稅,加上利潤,加上各種各樣的管理費,這個地方的銷售價格一定要達到4萬5。如果大望京,緊靠五環邊上住宅的價格都達到4萬,離譜不?不正常。
第二,我們看看房子和租金之間的關系,我有一個朋友是瑞士銀行的,他對世界每一個城市的房價做了一個分析,他總結出來一個公式,就是你買了這房子。租出去的租金回報率,假如是8%,再減去你的有效資金成本,算法很復雜。我說你說得簡單點,就是銀行按揭貸款的利率5%,還有世界各地有一個持有物業的稅,或者叫物業稅,或者叫房產稅,如果是1%,它對每一個城市就是把租金回報率,減去有效資金成本,再減去你持有的稅。如果是8%,減去5%,再減去1%,就剩2%。他就認為減了的數字不能是負3。他在香港的歷史上研究了30年時間,他說只要第一個數租金回報率減去資金成本,減去持有物業的稅,如果超過3%,房價一定跌。香港房價最高的時候,這三個數字減完後是負4%,這是1997年。所以1997年房價跌跟市場內部規律有關系。但人們就怪董建華剛上臺,三天時間頒布一個新政,說要給香港市場供應8.5萬套保障性住房,到今天一套都沒有供應出來,供應量是零,只是說了一聲,房價就跌了。1998年的時候,香港的自殺率是全世界第一位。好多家庭都成了負資產。所以我覺得要看的話,一定要看市場上面最本質的問題是什麼。
我們看北京和上海,你要仔細看,這一輪國務院出臺的政策,住建部、銀監會出臺的政策,包括北京市、青島市都是談住宅。就是住房的價格太高了。現在在北京、上海住房的租金回報率是多少?1%—2%。我們就按照2%算,2%減去現在銀行按揭貸款超過5%,按照5%算,已經是負的3%了。所以今天的住房價格跌還是不跌,跟出臺國十條,溫總理生氣了都不重要,最重要我們要看到市場上面,五環上的房價都達到4、5萬的時候,就已經很離譜了。
所以3月的時候,有一個領導讓我去聊一聊房地產的情況,我就跟他談了這樣一個想法,其中我說銀行的資金如果出去,平時我們邏輯上認為最不危險的應該是地方政府的貸款,土地儲備平臺的貸款,但實際上我認為風險是最大的。可是你看,到了今年5月份,我記得上一次我們開這個會的時候有一個媒體記者問我房價會不會跌,我說房價跌還要一段時間,為什麼呢?這些政策出臺的第一個月表現是成交量大幅度下跌,因為大家都在觀望,如果跌的話應該是半年到一年以後,住宅的價格,尤其是高檔住宅,像上海、北京每平米超過8萬、10萬已經離譜了。一定會跌的。可是一段時期後,最有意思的是,市場不以任何人的意志為轉移的,我前一天剛說完,第二天我到北京市學習,正學習的時候,一個大的項目所有的樓盤都是8.5折。所以我覺得市場的反映應該是出乎意料。當時我做的判斷是,因為我覺得經過08年下半年,09年一年時候,全中國開發商光一手房4萬億,這個量很大的。
還有好多上市公司,超過100億的現金量超過好多家。所以他們手裡有好多錢,為什麼會降價呢?要降價也要過一段時間。這是我的一個判斷。其實我判斷的第二天,就給我打了一個耳光,我的判斷是錯的。這是我對新政的理解。這是從短期來看。
從長期來看,商業和寫字樓的價格跟住宅的價格相比它們被低估,反過來說,商業和寫字樓對地段更敏感。如果你把地址選錯了,買一個住宅,可能差一點點,但如果你買商業寫字樓,一旦把城市選錯了,地理位置選錯了,可能就讓你的投資顆粒無收。這非常殘酷。
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