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市內六區的新房均價依然死挺在1.5萬/平方米上下,孩子要上學怎麼也得換套大兩居或者小三居,環城新入市的別墅抄起來一套均價也早都破萬了。200萬,一下子成了改善族選擇中最頻繁出現的字眼,也成了他們不得不接受的心理價位。全款200萬,現在買什麼好?
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買商鋪 天時地利人和
目前天津市場上商鋪的平均價格在1.5萬元/平方米—3萬元/平方米,200萬的總價款可以入手50—100平方米左右的商鋪。新一輪政策之下,現在中心城區住宅與商鋪投資成本基本相近,而商鋪的投資收益卻高於住宅,一些敏感的投資者已經將眼光轉向了一直穩步發展的商鋪物業。
天時 投資時機已現
北京邁馳博文商業管理公司執行董事王勇告訴記者,放眼全國房地產市場,商業地產的價值長期被嚴重低估,甚至出現商住倒掛的現象,而近來各地商業地產在新政出臺後都有明顯回暖跡象,投資要選最保值的產品,房產作為硬通貨,其保值度是毋庸置疑的,目前住宅市場的波動無疑是買商鋪最好的時機。
地利 位置是首選昇值看規劃
回到本地市場,普通投資者在出手商鋪時決不能盲目,位置是首要因素,其次也要看規劃和開發商、運營商的實力。王勇建議投資者選擇位於市中心、身處成熟商圈或者周圍有大體量住宅的商鋪,好租、好養,比如位於老城廂的天街,200萬元就可以在這裡入手一間80平方米的商鋪。不過就目前市場情況來看,商鋪用按揭方式購買更劃算,100—200平方米的鋪面更好出租,買商鋪的眼光一定要長遠,至少是看3—5年後的發展。
人和 租源穩定收益高
天津融創奧城投資有限公司銷售部經理孫玲認為,對於心理價位在200萬元左右的投資者來說,更需要找到有穩定收益的投資產品,所以不妨選擇運營成熟、有穩定租源的商鋪,甚至是一些帶租約的商鋪或寫字樓,租金就可支付按揭貸款,大大減輕了投資者的還貸負擔。還有就是有政策扶持的商業街,政府和運營商都會出資進行整體的宣傳和招商,不僅大大增加了商鋪的附加值,更是出租的可靠保障。比如奧城商業廣場,經過了7年運營的奧城商業廣場,已經形成了成熟的商業氛圍,擁有大量穩定的租戶,今年又被劃歸南開區政府重點打造的10條商業街之一,歐陸風情街即將滿鋪開街,這些對於投資者來說,無疑都是獲得穩定收益的利好因素,200萬元在這裡,可以有很多選擇,比如一套120—130平方米帶租約的寫字間,或者100平方米酒店式公寓底商,或者兩套56平方米的酒店式公寓,甚至3套34平方米的酒店式公寓。
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中產購別墅 近郊低價最適合
在近年天津別墅市場的片區角逐中,已有大梅江、東麗湖、寶坻薊縣形成三足鼎立之勢,但隨著城市發展、京津互動的需求和環渤海概念的提出,現有別墅區已遠不能滿足市場需要。今年,團泊湖片區借力多家名牌開發商的進駐,闖進了人們的視野,成為一個新興的別墅聚集區,目前已吸引到中惠熙元、金地集團、天房集團、光耀集團、仁愛集團、濱海投資、融科置地、香港建設等諸多企業的投資。
對於中產收入的購房者來說,在不影響工作和生活的前提下改善居住質量,總價不高的近郊別墅是非常符合需求的產品。從今年春夏季開始,團泊湖片區將有數個別墅項目先後面世,如果手中可以調配200萬元的購房資金、並且有改善別墅的居住需求,即可在該地盡情挑選。
采訪中,易居天津副總彭志雄認為:打造別墅區至少需要四大資源,一是自然資源,二是政府導向,三是投資進入,四是配套設施的完善。目前結合團泊湖片區來看,團泊湖片區有大面積水域、有十大新城之一的政策規劃、有眾多開發商的投資、更有已建設好的溫泉度假中心和高爾夫球場,這四大資源都已齊備。
中惠熙元副總梁嵐告訴記者:團泊湖片區別墅的共同特點是生態環境好、總價不高、交通便利、適合中產階級購買,中惠剛進入天津,很看好這一片區,希望依靠『創新規劃、特色產品、精到設計』等幾大硬件,能在天津別墅市場一炮打響。光耀集團天津營銷總監司生國評價團泊湖片區說:團泊湖片區這種大面積的低容積率用地已十分少見,且後期工業發展也不會向團泊湖片區推進,加之所處自然資源作為有力依托,後市前景非常可觀。
從市場需求方面,金地集團天津總經理助理李颺分析說:近年間別墅銷售量一直佔全市銷售總量的12%以上,有最高的年份已經達到了17%,這充分體現出天津已經逐步向一線城市邁進。這充分折射出市民的消費能力在不斷提高,希望享受更自然、更低密、更舒適的需求日益強烈。另外,市中心房價不斷走高,更多購房者願意選擇近郊、環城四區項目,消費結構的轉變直接導致了別墅市場容量的急速擴大。
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200萬購買公寓比較寬裕
城市發展的日新月異,使得市場對於公寓產品的需求變得越來越大,公寓因其居住的便利性、服務的品質性、產品的增值性,深受廣大購房者的追捧。根據調查顯示,酒店式公寓市場繼續保持旺租局面,總體供應量保持平穩,平均入住率居高不下,其中外籍人士入住佔60%以上。
投資公寓時機已來到
融創天津公司營銷總監楊立寧表示,新政出臺公寓產品受到的影響卻較小,一些投資住宅的客戶開始追捧公寓產品,而公寓所依賴的租賃市場較為活躍,租金也一路走高,更具備了較高的投資回報率。
如果購房者以200萬元的預算購買公寓,就天津市場而言還是比較寬裕。目前,坐落於和平區的津塔公寓主推60平方米、90平方米一室和130平方米兩室的精裝公寓,並贈送部分家具家電,均價28000元-29000元/平方米。當以200萬購買的話,能買到70平方米左右的房子。
此外,位於南開時代奧城公寓現在主推34—56平方米的酒店式公寓,均價在18000元—19000元/平方米,200萬元的預算買奧城公寓還是比較寬裕的。
當然,如果投資者願意,也可以將200萬元分開投資,可以分別購買大、小戶型各一套,以鎖定不同目標客戶,增加租金收益。比如河西區的天津昆侖中心主推50-120平方米精裝公寓,價格預計區間在15000元-20000元/平方米。以15000元/平方米來算的話,200萬元則可以買50平方米和83平方米兩套公寓。
考慮兩大因素 購買好處多多
某樓盤售樓員告訴記者,投資公寓產品必須要考慮地段價值,往往佔有城市稀缺資源、位居城市中心、交通便利的高檔公寓具備更好的抗風險能力及投資價值;此外,公寓的物業經營水平也是決定公寓產品的核心要素之一,畢竟,好的物業管理公司纔能夠保證公寓物業的長久素質和持續昇值空間。
中原地產奧城店經理田峰告訴記者,購買公寓產品主要有兩大好處。一方面,公寓產品購買套數並不受新政限制,首付和利率不會隨著套數增加而出現累加效應。另一方面,相比住宅產品,公寓以其購買門檻低、出租回報率高、未來昇值空間大的特點而獲得市民青睞。
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洋房高層時代來臨
200萬便可購置理想住宅
隨著城市中心區域土地稀缺性的日趨凸顯,津城樓市逐漸向外擴張,一些近郊的新興區域崛起,低密度洋房高層產品層出不窮,洋房和小高層產品已然成為津城樓市中最受歡迎也是最普遍的產品形式。
『問渠哪得清如許,為有源頭活水來』,天津人很早就有住洋房的習慣:五大道上的洋樓,老城廂的宅第記載著一個城市曾經的上流生活軌跡,『出則繁華街市,入則靜謐宅邸』,是那個時代的精英生活法則,寫就了天津這座城市的性格,塑造了天津人與生俱來的洋房居住習慣。
如今,『花200萬買套洋房』已經不是什麼稀奇事了,購置一套自己滿意的房子、獲得理想的『豪宅』生活已成為廣大置業者一生的追求。洋房和高層產品由於高性價比和適中的價格,極大滿足了大部分購房者追求居住品質的消費需求,在洋房和高層產品不斷豐富的今天,其實置業者選擇的空間還是很大的。坐落濱海新區的貽成·豪庭有50-130平方米的高層、小高層以及躍層,200萬能買到其130平方米和兩套50平方米的房子。弘澤制造巔峰16層純住宅,200㎡大宅規制,項目在擁有1.17超低容積率和45%高綠化率的基礎上,所有產品更采用了地源熱泵、置換式新風系統和預置EIB智能家居系統,熔鑄科技健康住宅。
此外,位於東麗區的漢拿香邑國際擁有22萬平方米的大規模體量,全13層類洋房建築,主力戶型91—143平方米,毛坯均價10800/平方米,精裝11900/平方米,200萬可買其143平方米的戶型。太陽城百萬大盤居住區位於天津市河東區衛國道附近,是河東區政府重點打造的生態居住區。價格現在雖然還沒有定,但200萬估計可以在其項目買到不錯的房子。
雖然200萬對於一個中等家庭來說,不是一個小數字,但如果能尊享高雅生活品位、保值增值的購房效益、一個精英雲集的文化圈層,這200萬花得還是值得的。如何購置自己滿意的房產,不僅需要多看房,更需要綜合考察樓盤的潛在價值,在配套、區域、生態方面是否有過人之處,纔能得到自己滿意的『豪宅』。
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高檔二手房 重質重量重需求
對於像天津這樣人口居住密集、住宅發展成熟化的大都市來說,二手房在佔據地理位置、配套設施完善等優勢的同時,還擁有比期房更便宜的價格優勢,不論是自住還是投資都是不錯的選擇。
入主黃金地段按需選擇適合住宅
目前和平區、南開老城廂一帶的天津市中心地段基本已接近飽和,新房資源緊缺,二手房格外搶手。200萬可以在此地段選購90至120平方米的二手住宅。黃金地段社區成熟,周邊各項配套設施均已齊備,交通、子女入托、入學都很方便,購房者需要了解自身需要,明確改善方向。比如和平區的同方矙和平、誠基中心,都處在炙手可熱的地段,學校資源豐富,200萬元的房款完全可以選擇一套滿意的住宅。
現房供應房齡短戶型新
買新房最擔心的就是質量問題,二手房大都已經居住了一段時間,房子潛在的問題已經暴露出來,或者已經被原房主或房管部門修繕過了,優劣一目了然。200萬元左右的房款可以選擇入住時間在5年上下的『准新房』。這類二手房戶型時尚新穎,大兩居、復式等等都不失為上佳之選,完全可以按照自身喜好和需要隨意選擇。比如九州國際、中天首府、融創星美御等一些在售的樓盤同樣有二手房出售,200萬元完全可以購買一套。
高質量大盤為首選
『市場上200萬元左右的高檔二手房,資源還是很豐富的。』中原地產和平區經理劉勛介紹說,『配套成熟、戶型新穎的「准新房」是不錯的選擇。位於和平區的誠基中心、星美御、金德園、同方矙和平都是地段、配套、物業十分優質的樓盤,其中的二手房源雖然不多,但都是質量上乘,備受追捧。200萬不是個小數目,購房者經過精挑細選可以購買一套優質、保值的「黃金住宅」。』