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[提要]學區房價沾光名校逆市上漲,天津每平方米最高達4萬元。公認的名小學數量畢竟有限,尤其是伴隨著嚴格的劃片入學規定,想進入這些小學的難度更大。而擁有一套學區房則成為了入學的敲門磚,家長們的剛性需求使那些房齡老、環境差、價格本應較低的二手房價格反而逐年走高。
學區房價沾光名校逆市上漲 天津每平方米最高達4萬元
為了不讓孩子輸在起跑線上,想方設法要讓孩子上個好小學是眾多家長的心聲。但公認的名小學數量畢竟有限,尤其是伴隨著嚴格的劃片入學規定,想進入這些小學的難度更大。而擁有一套學區房則成為了入學的敲門磚,家長們的剛性需求使那些房齡老、環境差、價格本應較低的二手房價格反而逐年走高。
調查:名校學區房每平方米均價兩三萬元
鞍山道小學、萬全道小學學區房均價22000元
據了解,家長們心目中的名校,比如實驗小學、昆明路小學、岳陽道小學等市管校大都位於天津市和平區、河西區、南開區的繁華中心地段,土地資源稀缺,導致周邊新商品房供應不足,根本無法滿足龐大的市場需求,因此,這些地段的二手學區房炙手可熱。
記者在天津市和平區多倫道順馳房產中介公司采訪時了解到,鞍山道小學和萬全道小學兩所名校的學區房非常搶手。置業顧問王文輝告訴記者:『最近剛接到兩處出售的新房源:一處位於鞍山道附近,屬於鞍山道小學劃片內,一樓有夕照,計租35.7平方米的公產房,售價為78萬元,每平方米均價為21848.8元;另一處位於包頭道,屬於萬全道小學劃片內,筒子樓四樓,二室,計租37平方米的公產房,售價為85萬元,每平方米均價為22972元。』據了解,這兩處房源房齡都在10年以上,內部環境較差,但仍標出如此高的售價著實讓人意外。對此,王文輝說,這兩處房源尚屬於性價比較高的,這樣的『低價』還是很有吸引力的。
作為二手房銷售人員,王文輝對於這兩年學區房價格的快速增長深有體會。他告訴記者,在2009年初,當時二手房價格還處於低位時,由他經手出售的位於實驗小學片內的一處計租面積為25.4平方米的公產房價格為58.56萬元,而按照如今的市場價格,這套房子的價值能夠達到百萬元以上,一年多上漲了近一倍。
實驗小學片區內現每平方米4萬元『天價房』實驗小學、昆明路小學、岳陽道小學是天津市被家長們公認的3所最優秀的名校,由於這3所小學位置比較集中,周邊學區房價格只能用『天價』來形容。
記者在與實驗小學一路之隔的21世紀不動產房產中介公司采訪時了解到,附近區域的學區房銷售長年處於火爆局面。據該店地產經紀人何東旺介紹:『岳陽道小學劃片內的學區房,私產房價格最低在每平方米22000元至23000元,公產房價格比其略高;昆明路小學劃片內的學區房,價格大致相同,一套計租面積為30平方米的公產房,價格在80多萬元,每平方米均價超過3萬元;實驗小學劃片內的學區房價格要高一些,尚友裡、忠厚裡部分25平方米住宅的售價都在100多萬元,有一處計租面積為26.8平方米的公產房標價已經達到了110萬元,每平方米售價達到了41044元。』
據何東旺介紹,這幾所小學附近非學區房房齡在10年內的房子,房價僅在每平方米2萬元多一點,而房齡10年以上的老房子,每平方米僅為15000元至16000元。
名校周邊二手房價格高出同區域、同檔次五成曹海濱在接受本報記者采訪時表示,高價學區房首先是和名校多集中於和平區等繁華地段有關,在具體房價上,由於公產房居多,價格略顯偏高。『很多名校劃片的房子基本以公產房為主,房齡老、面積小,折合後每平方米單價的確不菲。比如現在一套30平方米的學區公產房均價應該在27000元至28000元,但需要注意的是公產房面積計算的是計租面積,如果把計租面積換算成建築面積,30平方米的公產房就會換算成40多平方米,均價也會下來。當然,即使這樣房價依然會比周邊不是學區房的新房貴不少。』
據曹海濱介紹,實驗小學、上海道小學、岳陽道小學等名校周邊的二手房,每平方米的平均價格相比同區域、同檔次的二手房房價要高出30%至50%。雖然二手房均價較高,但學區房通常戶型較小,尚在購房者可以承受的范圍之內。
學區房成投資客新目標在采訪時,業內人士還透露,從2009年起,很多投資客開始關注學區房。據曹海濱介紹,雖然和投資商品房相比,學區房以公產為主,付款方式比較嚴格,多要求全款支付。但在投資收益方面,如果能夠經常關注學區房,不排除可以拿到比市場價格便宜的房子,比如孩子已經小學畢業,經過幾年的累計,學區房價格大幅提昇,家長為了及早出售,會把價格定得低於市場價。對於投資客來說,這樣的房子會產生很大的利潤。由於需求旺盛,學區房出手率要比投資商品房快很多,由此也降低了投資風險。
當然,投資學區房還是具備一定風險的,業內人士提醒,投資學區房的前提是需要長期關注名校學片內房地產市場價格的情況。另外,還要關注來自學校劃片變動等教育政策的變化。
專家:教育資源分配不均導致高價學區房出現南開大學經濟學博士劉玉錄認為,學區房價格與物業本身質量、房齡甚至面積等不成比例,惟一能夠決定其價格的只有區位因素。『對學區房的投資已經不是一項房產投資,而是對人力資本的投資。學區房定價=不動產價值+區位教育資源價值,由於轉手容易、保值增值能力強,因此在總房價中不動產的價值所佔比例很低,因此它的定價基本取決於區位教育資源。』
北京理工大學楊東平教授對於教改十分關注,他認為,造成目前教育資源不均衡現狀的原因是復雜的,其改變也非一朝一夕的事情,因此,高價學區房短期內仍會很有市場。其表示,現在大城市出現惡性的擇校風和高價的學區房,是教育資源分配出了問題。
購學區房需防三大風險第一、防范教育政策風險。隨著教改的層層深入,一些老的政策會逐漸廢止,而新的政策又在不斷出爐,教育政策的變化需要格外注意。家長還要特別注意的是,名校劃片范圍每年並不固定,學校每年都會根據招生情況或其他一些不確定的因素,對學校周邊小區范圍的劃分做出一定調整。比如,某小區單號樓被劃在名校的學片內,而雙號樓則被排除在這所學校之外,這些都是購房人需要充分了解的信息。當然,每個學校都有固定的『鐵片』,每年都在劃片范圍內,家長們可以優先選擇。
第二、防范戶口風險。在購買二手學區房前,一定要確定原房主的戶口是否可以在交易完成後立即遷出。因為按規定,在原房主的戶口沒有遷出的情況下,購房者的戶口是遷不進來的;二是了解學校的戶口政策,由於學區房反復有孩子入學,有些學校對戶籍也采取了『一房一名孩子入學』的約束政策。
第三、防范買到非學區房的風險。名校附近很多二手房都打著學區房的名號,但很多並非在重點學校的劃片內,因此,家長在購買二手房之前,一定要到學校或者教育部門核實所要買二手房是否在劃片內,不要輕信房主或者房產中介人員的一面之詞。