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中國的房地產企業再次交出了一份『令人驚訝』的答卷。在調控措施迭出的4月,據國家統計局的數據,中國房價出現連續第11個月上漲,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,再創歷史新高。這不得不讓人擔懮,究竟使出什麼招纔能制服房價這匹『脫韁之馬』。
不過,也許房價上漲只是揭開了現實的一個蓋子,更多的事實則證明,地產的冰凍期確實已經來臨,尤其是國房景氣指數,已經出現拐點。業內預計,隨著調控政策的不斷細化,市場將步入觀望期,買賣雙方博弈進一步加劇。如果調控政策繼續維持,下半年房價會受到影響。
京滬高端住宅仍在領漲
DTZ戴德梁行的一位分析師在接受記者的采訪時表示,據戴德梁行的監測,價格方面,一線樣本城市4月商品住宅價格環比上漲10%,二線樣本城市環比上昇6.5%。
據網易地產對北京和上海等地的調查,四月份的房價確實上漲不小。此次調查的價格分別為4月上旬和當前價格。調查結果顯示,100個在售盤中,有59個樓盤在新政出臺後價格出現了上漲,其中32個樓盤漲幅在10%以上,14個樓盤的漲幅在20%以上,1個樓盤漲幅在30%以上。漲幅最高的是位於朝青板塊的中弘·北京像素,4月上旬的單價為20000元/平方米,當前價格則為27000元/平方米,每平米整整漲了7000元,漲幅為35%。漲價數額最高的是位於朝陽門外的悠唐·麒麟公館,4月上旬的單價為45000元/平米,當前價格為55000元/平方米,每平方米漲了10000元,漲幅為22%。
相比之下,僅有7個樓盤在新政後下調了價格,僅有1個樓盤的降價幅度超過10%。
此外,上海的調查結果顯示,雖然最近一段時間的成交量不甚理想,但個別項目的售價卻不跌反漲。在接受調查的100個樓盤中,有50%的樓盤單價有一定幅度的上漲,32%的樓盤價格不變,僅18%的樓盤價格下跌。
其中,漲幅超過10%的有9個樓盤,上海一家人漲幅最高,達到16.67%。不過,位於奉賢的上海一家人地理位置較偏,原本單價就較低,新政前到新政後,從7500元/平方米漲至8750元/平方米。而皇都花園則從23000元/平方米漲至26000元/平方米,單價上漲3000元,為上漲量最大的樓盤。
不過,據DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線城市十大熱銷樓盤發現,4月份熱銷樓盤仍以高端和豪宅產品為主,4月份高端及豪宅佔比約達70%,環比3月份上漲4.8個百分點。市場高端及豪宅需求比仍然較高。也是維持一線樣本城市商品住宅均價居高不下的因素之一。『在商品住宅市場進入調整期後,高端及豪宅成交相信會有所回落。』戴德梁行的分析師對本報記者表示。
景氣指數開始下降北京普通住房停漲
根北京媒體報道,16日,萬科紫苑項目正式開盤銷售,紫苑項目本期開盤報價為25000元/平方米。據悉,附加開盤當日折扣等優惠條件後,其實際最終售價約為24200元/平方米。
首創集團董事長劉曉光稱,如果四家指標公司開始調整價格策略,必然引發其他開發商的迅速跟進,從而導致新一輪房地產價格全面調整的提前開始。
中原地產華北區域總經理李文傑表示,萬科標杆性效應巨大,如不出意外,萬科在北京的價格調整,將成為北京房價正式調整的開始。
而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為,目前房地產下行大勢確立,房價下跌是遲早的事,因為成交量已劇減。另外,房價也只是樓市的一個指標,而國房景氣指數已經開始下降。
4月份,全國房地產開發景氣指數為105.66,比3月份回落0.23點,比去年同期提高10.90點。這是繼去年4月出現由降轉昇的『拐點』以來,連續第12個月攀昇之後,首次出現回落,雖然連續9個月運行於景氣區間,但已經出現拐點。景氣指數最終沒能超過2007年11月的峰值106.59。
4月份,70個大中城市房價環比漲幅為1.4%,較3月份的漲幅增加0.3個百分點。楊紅旭分析,這主要反映了4月上半月全國房價的上漲動力,4月中旬出臺的調控新政具有一定滯後效應,5月份開始環比增幅將持續收窄,直到第三季度出現環比負增長,也即統計意義上的全國房價拐點,很有可能出現於第三季度。而現實市場中的房價拐點,事實上已經出現。統計數據具有一定的滯後性。
事實上,目前一些地區房價快速上漲勢頭不減,但市場已經有所變化。據搜房網新盤數據監控中心統計,截至5月16日,北京及燕郊在售及待售普通商品住宅項目共341個,其中,113個項目價格變化已停滯,27個項目價格下調或者出現新的打折優惠,105個項目仍在逆勢漲價。
這份非官方的統計顯示,北京341個普通商品住宅項目中,停漲及降價打折項目已佔41%。相比於新政出臺前大部分樓盤每月必漲的局面,新政帶來的影響已初顯成效。
調控持續最終將影響房價
中國國務院總理溫家寶近日在天津調研時再次重申,堅決遏制部分城市房價過快上漲。中央政府的調控政策能否達到預期效果,地方政府的執行力度是一個關鍵因素。住建部副部長齊驥日前也公開表示,中國部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求佔了比較大的比重。同時,也與一些地方和部門認識不到位、落實調控政策不力等原因有關。
在中央拉開新一輪房地產調控序幕後,銀監會、住建部、國土部、財政部、稅務總局、民政部等部門的調控配套政策或表態接連不斷。青島、北京、深圳等地方版調控細則也相繼出臺。據報,上海正緊鑼密鼓討論制定上海樓市調控細則,其中包括房產稅征收辦法。細則可望月內公布。
北京大學教授陳國強表示,政策調整後,房地產市場的變化首先體現在房屋成交量的下滑方面,成交量下降是基本特征,新一輪的房市調控也必然遵循這種規律。調控政策的出臺最主要是改變了人們的預期,預期變化反映在成交量方面就是交易萎縮下滑,成交量下滑持續到一定程度纔會表現在房價的波動上。
不過,陳同時指出,房地產市場價格回調不能籠統而論。對於前期價格上漲較快,明顯有泡沫的區域,價格回調是必然的;而前期比較健康平穩的市場未必會迎來價格的明顯回落。在他看來,北京、上海、深圳等一線城市肯定會面臨價格回調。而房價相對溫和平穩的二三線城市,面臨的調整有限,不同的城市和區域會表現出比較大的差異。
而從目前政策層面釋放出的信號,調控之路不會就此終止。而中廣網也報道,『饅頭剛蒸上,還沒熱透,不會撤火。』一位接近住建部的權威專家向媒體表示,目前房價不再上漲的第一個目的已經達到,但調控遠沒有結束,接下來的新政會視前一輪調控的情況而定。
此外,宏觀經濟層面,尤其是CPI的走高引發的加息預期,則是懸在高房價頭上的另一塊石頭。經濟學家沈建光也撰文表示,自1月份以來,央行已經通過公開市場操作收緊流動性,並且今年以來先後三次上調存款准備金率。1至4月份,新增貸款額持續下降,年初定下的7.5萬億全年新增貸款目標能否實現存在很大不確定性。由於5月或6月中國CPI水平很可能超過3%的警戒線,故加息的可能性依然很大,如若不在二季度,那麼三季度的可能性更大。
『所有的因素疊加在一起,誰也不知道哪項政策將是壓垮房價的最後一根稻草。』一位房地產業內人士對記者表示。駐京記者胡劍龍
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