拓展融資渠道

　　多位業內人士建議，政府應承擔保障房建設的首要責任，在對保障房的規劃設計、建築標准、銷售價格等設定統一標准的前提下，讓保障房市場面向國企、民企平等開發，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。

　　上海愛建房地產公司總經理萬雯娟認為，應通過金融創新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風險。她說，從現金序列分析、公共租賃房建設類似於銀行的分期貸款業務，政府先投資建設公共租賃房，然後再通過租金逐漸收回建設投入。在政府財政緊張時，最好的辦法是政府去『分期借款』，而渠道可以選擇『資產證券化』：首先可以由政府與開發商簽訂協議，再由開發商按照規劃建設公租房，完工後將公租房所有權移交給政府，政府再將公租房打包並附上每年支付收益的財政擔保，將這個資產包整體出售給資產證券化平臺，但政府仍然保留經營資產包的義務。然後，資產證券化平臺以資產包為基礎，向社會公開發行資產證券化產品，募集資金，政府用資產包的出售收入(即募集的社會資金)來支付開發商的建設款項。資產包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產管理公司或其他有誠信的公司操作。萬雯娟說，政府在此過程中需要付出的除了土地，還有補貼資產包的收益。

　　民革上海市委副主委李世耀建議，探索建立房地產信托投資基金，用公共租賃房『打包抵押』方式，發行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產轉化為更具流動性的證券，促進民間儲蓄向投資轉化，可有效提高保障房資金籌集量。

　　『國企主導』模式

　　近年來，上海著力探索保障房配建商品房建設路徑，調動了企業積極性，使這一民生工程得以良性運轉。

　　2009年，上海市開工建設經濟適用房400萬平方米，配套商品房836萬平方米，合計佔全年住宅開工量的近60%，為歷年來最高。2010年，上海計劃再開工建設經適房400萬平方米、配套商品房800萬平方米，兩類保障房開工量預計佔今年全市住宅開工量的60%。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，目前上海的保障房建設已形成『國企主導』的良性模式，可以完成既定任務。

　　以經適房為例，截至去年年底，上海已累計完成經適房開工量605萬平方米，主要由三大塊組成：一是松江泗涇、寶山顧村、南匯(現已並入浦東)周康航、浦東曹路等六大基地，共370萬平方米左右；二是由各區自行建設，約15個項目、80萬平方米；三是盤活存量土地或利用產業結構調整後新開工的項目，約150萬平方米。上述三大類項目均全部或絕大部分由國企承擔開發建設。

　　上海城投置地(集團)有限公司2003年獲得松江泗涇基地地塊，2004年，這個項目被納入上海配套商品房基地，名為『新凱家園』。一期工程共30萬平方米的配套商品房、已先後於2007年、2008年交付使用。二期項目建築面積約29萬平方米，經適房和配套商品房分別佔40%和60%。已竣工的1464套經適房，是上海首批試點銷售的經適房源。

　　本刊記者在『新凱家園』實地采訪看到。二期建築標准比一期明顯提高，外牆以彩色牆磚取代涂料，窗戶采用鋁合金材料，小區還進行了景觀設計。上海城投置地總經理俞衛中介紹，二期建設成本比一期增加約300元／平方米。公司還將負責『新凱家園』三期項目大型居住區的建設，後者總建築面積約115萬平方米。

　　2009年上半年，上海實施『大集團對口大基地』的保障房建設方案，由區政府負責動遷，國企負責規劃、設計、施工等。劉海生說，按照這一路徑，從土地動遷到項目開工，比以往縮短半年左右時間，使保障房建設節奏明顯加快。