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5月4日,國土資源部執法監察局局長李建勤在新聞發布會上表示,國土部等14個部委已經聯合成立小產權房整治處理領導小組,目前正在研究制訂小產權房處理政策方案。
5年前,小李在北京東五環買了一處小產權房,房價是4700元/平方米,而周邊的商品房均價已經是8000元/平方米。當時小李大學畢業3年,家境不算富裕,在家人的幫助下,他全額買下了一套80多平方米的房子。
2007年6月份,小李和妻子正式入住這套房子,至今已經3年了。在他看來,至少從房子的質量、戶型設計、物業管理方面來看,這套房子和其他商品房沒有任何區別。『唯一不同的是這是一套小產權房。』小李說。
關於小產權的處理問題,國家以及地方已經多次出臺政策,不過在小李眼中看來,多是雷聲大雨點小。他笑著告訴記者,他買的是小產權房,5年前,他就想得很明白了,即使國家現在密集地出臺房地產調控政策,『這個問題也從來沒有困擾過我。』
火爆的小產權房市場
回憶購買過程,小李覺得有些巧合。『當時我在附近遛彎兒,發現這個項目在售樓,過去問問,覺得挺合適的,就籌錢來買了。』原來,一般小產權市場的房子因為不符合國家法律規范,不會大肆宣傳或者做廣告。『連售樓小姐都說,像我這樣沒有任何背景,一個外地人能買到這樣的房子很少見。』小李說自己是誤打誤撞地買到了房子,甚至還有一些僥幸的感覺。
非官方統計顯示,目前全國有66億平方米小產權,相當於中國房地產業近十年來的開發總量。還有統計顯示,小產權房屋的數量驚人,北京大概佔了20%左右,深圳等城市佔的比重更高,有的可能高達40%到50%。
盡管小產權房不受法律保護,然而相當於同地段商品房1/2至1/3的房價,還是吸引了不少消費人群。甚至不止是小李夫婦,小李的爸媽在老家石家莊也購買了一套小產權房。對於他們來說,買小產權房的原因很簡單,『因為商品房房價太高了,我們普通老百姓負擔不起』。
小李給記者算了一筆賬:『這套房子可以算是我們夫婦的第一套房子,我們就是用來自住的,沒有考慮過投資的因素,所以不擔心上市買賣的問題。退一萬步說,如果以後有錢買房了,小產權房的租售比也比較劃算。』
顯然,一方面,商品房高不可攀的價格,讓不少城市居民開始選擇小產權房,形成了龐大的買方市場;另一方面,一些鄉鎮在商品房價格飆昇的背景下,也開始迅速把土地變現,這也讓小產權房有了立足之地。
風險不斷加大
實際上,小李從來沒有忽視過小產權房的風險問題,甚至在購房前已經做好了充分的准備。『最壞的打算是幾十年後,國家出臺新的規劃,把我們這片房子給征收了,到時候我和老婆淨身出戶。』
小李說,當初買房時,售樓小姐承諾5年後鄉裡可以將宅基地申請變為經濟適用房用地,也就是說5年後他們就可以拿到產權證。不過3年過去了,一點兒眉目都沒有。
在便宜的背後,小產權的問題也很多,由於蓋在耕地或者宅基地上、沒有繳納土地出讓金、沒有合法手續,所以沒有法律的保護,經常容易引起糾紛和官司。
小李的擔心不無道理。兩年前,北京市第二中級人民法院曾對一起小產權官司作出終審判決,甚至被稱為小產權官司第一案。
2002年,北京宋莊一個名叫馬海濤的農民,自願把自家宅基地的使用權和8間房以4.5萬元的價格賣給一個名叫李玉蘭的畫家,幾年後,當宋莊發展成了知名的藝術家聚居區之後,當地的房價也是一個勁兒地往上漲,於是農民馬海濤開始反悔,向法院起訴要求要回房屋,結果法院判令雙方的買賣協議無效,馬海濤向畫家支付93808元房屋補償,畫家90天以內騰退房屋。
在法院看來,農民的私房蓋在屬於集體所有的宅基地上,對宅基地農民只擁有使用權。所以,他們只能把自己的私房賣給本集體的農民,而不能把私房賣給這個集體以外的任何人,哪怕對方是另外一個集體的農民也不行。
『優點是便宜,缺點是沒有保障,沒有保障就表示你的房子沒有國家給你的產權憑證。』中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰表示,『小產權房最可怕的是所在區域的規劃可能就不是國家的統一規劃,將來可能面臨這一片都要拆除,這時候你就要涉及到補償問題,這就是一個很復雜的問題。』
屢禁不止的背後
2008年1月,國務院下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的試驗和探索,都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月15日,國土部下發通知,要求盡快落實農村宅基地確權發證工作,但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
2009年9月1日,國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,堅決叫停各類小產權房。
2010年1月31日,國土資源部表示將重點清理『小產權房』和高爾夫球場。
對於小產權房,國家的態度一直很明確,就是嚴厲禁止。只是事與願違,小產權房卻發展迅速。『今年如果不清理,城鎮化進程加快之後,問題會進一步蔓延,范圍會進一步擴大。』國土資源部部長徐紹史在今年初的一次工作會議上如是表示。
『全國有那麼多小產權房的老百姓,國家不會說讓我們無家可歸吧。』在小李看來,國家接二連三地出臺政策,而且確實表示了一定的決心和力度清理小產權房,但是對於已經既成事實的小產權房來說,國家應當會出臺一些相應的政策,幫助他們,『雖然法律上的確小產權房有風險,但是執行政策的時候還是會有一定的難度。』
顯然,小李代表了大部分購買小產權房的人的看法,國家三令五申不給小產權房喘氣的機會,然而『違法建築』卻接連出現?一個主要原因是政府對違規開發的懲戒力度不夠,沒有壯士斷腕的決心,讓小產權房的建造者有機可乘。而隨著國家對小產權房打擊力度的加強,購買小產權房的人群無疑只會越來越少。
對於後來者,小李還是誠懇地勸阻不要買小產權房,『畢竟是一個賭博。』他告訴記者,如果房價降下來,還是會考慮買一個商品房,『這個纔是最保險的。』
本報記者辜璟
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