|
||||
開發商布局:不抬價、不降價、能開全開
買房人觀望:鍾情低價盤,迫使開發商降低姿態,五月份一新項目———
近半個月來,中央及地方政府出臺的調控政策愈加嚴厲:嚴控信貸、監督開發商、規范保障房、限購新房……板子結結實實地打了下來,導致買賣雙方都出現了彷徨,賣的在考慮如何保證銷量?買的則在思量何時適合買入?市場也不可避免的再次陷入到互相觀望的混沌期。
業內人士認為,由於經歷了2009年的飛漲,目前許多項目都存在明顯的降價空間,加大常規的打折力度,通過實際的讓利刺激購房人重新入市或許是突破當前困局的最好方法。
●恐慌買房變恐慌賣房
開發商紮堆領證
『遠洋一方新品盛大開盤。』『北五環沿線清河新城新房在售。』王先生拿著手機向記者表示,最近每天都會收到賣房的短信,看來自詡不差錢的開發商們真是著急了。
據北京市房地產交易管理網顯示,以4月15日調控政策的出臺為分水嶺,之前半個月內領取預售證的項目僅有8個,而截止到5月2日,後半個多月領證的項目達到了23個,增長了近3倍,開發商的銷售速度明顯加快了。
表現最突出的是位於順義新城的香悅四季,交易管理網顯示,作為去年底熱銷的住宅項目,從今年3月27日至4月30日,該項目先後3次領取預售證,共發布房源633套,公示價格也從15500元/平方米漲到了19800元/平方米,被認為是急於在高位出貨套現的表現。
業內人士認為如此的反差恰恰反映了開發商心理預期的變化。之前晚賣一天就能多賺一筆,因此普遍將客戶群較窄的酒店式公寓或滯銷的戶型推入市場。如今,眾所周知的原因造成風雲突變,買房人不是不入市就是無資格入市,賣方市場的強勢地位幾乎在一夜間逆轉。
『快銷快跑,房子變成錢,落袋為安最踏實。』石景山某開發商如此解釋目前的開盤策略。
●價格同盟形成
樓盤低姿態換來熱銷
據了解,其實早在『新國十一條』出臺前兩天,坊間就盛傳相關部委要求提高首付比例的『小道消息』。這讓一部分敏感的開發商率先嗅到了一絲硝煙味。一位不願透露姓名的開發商坦言,空前嚴厲的調控政策甫一落定,他就第一時間撥打了同區域其他在售項目負責人的電話,了解大家的反映,共同商量對策。
該開發商還透露,現在賣方市場確實存在著糾結與彷徨。在當前形勢下,提價,必然減慢銷售進度,沒有無比殷實的現金流是無法長久支橕的。而降價也不見得賣的動,多年的經驗表明買房人大體抱著追漲不追跌的心態。即便選擇不作為也更是慢性死亡,畢竟限購令(本月起同一家庭只能新購一套商品住房)都走上了前臺,需求被明顯抑制。因此,最後通過行業內的交流,現階段大家基本形成了價格同盟,總結起來十字箴言:『不抬價、不降價、能開全開。』
然而,開發商的保價策略在『五一』小長假的檢驗中,似乎並未看到明顯的效果。朝陽區、石景山區的多個售樓處門可羅雀。反倒是4月27日入市的純新盤新裡西斯萊公館,以較低的姿態取得了不俗的業績。搜房網數據顯示,新裡西斯萊公館便是去年7月份名噪一時的大興區單、總價地王。當時上海綠地集團以30.25億元的總價、6605元/平方米的樓面地價擊敗萬科、金隅嘉業等知名房企成功奪魁,此次入市也使它成為去年眾多地王中首個開盤的項目。並且推出的800餘套房源售出600餘套,成交額達7億元。
有人恐怕要疑惑,為什麼受政策影響最大的郊區房反而熱銷呢?
保守定價或許是其取得熱銷的直接原因。據一位知情人透露,該項目原定於5月份開盤,但市場的降溫預兆使得高層拍板提前入市,在定價上也較為保守,否定了最初2萬元以上價格開盤的設想,最終以18500元/平方米的均價低調入市。
●保守定價不等於低利潤
讓利優惠或激發購買力
即便如此,令許多購房人不滿的是,大部分樓盤的定價仍然超出了剛需群體的支付能力。《廣廈時代》的調查中發現,新推出的項目在定價上雖比較保守,在區域內有一定的競爭力,但從其獲取的利潤來看,大部分在售項目仍非真正意義上的低價樓盤。
以黃村的新裡西斯萊公館為例,業內人士分析,該樓盤去年拿地時的樓面地價為6605元/平方米,即使加上建安費、管理費等其他成本, 13000-15000元/平方米的售價也還是有利潤空間的。只是由於整個市場的價格飛漲,與同區域內的領海天使灣、鴻坤理想城22500元/平方米、23000元/平方米的均價相比, 18500元/平方米的開盤價反而成了『低價』樓盤。
『在保證利潤的前提下,采取「低價」策略快速推盤,能保證房屋價格在高位運行的情況下盡可能地激活購買需求,快速銷售。』亞豪機構的分析人士這樣指出,『由於調控政策抬高了准入門檻,加大了購房成本,使市場觀望情緒彌漫,優惠讓利等變相降價將有助於買房人的重新入市。
北京師范大學不動產研究所副所長黃興文教授也表示,由『京十二條』可以看出,監管機構對房產業的管理會越來越嚴,而北京市的房價近期一定會有所下降。黃興文同時認為房價可能會降20%左右,但這對開發商也並非壞事,仍有利益可圖的同時也能保證銷售進度。(記者李桁)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||