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以新“國十條”爲核心的房地產調控政策出臺十餘天后,開發商逐漸穩住陣腳,紛紛研究應對策略。長期來看,以萬科(000002,股吧)等爲代表的大型房企,已經在計劃於產品線、城市策略等方面做出調整。眼前,如何令已經交付定金的意向購房者順利實現購房成爲重慶、上海等地開發商忙碌的重點。幫助購房者做“假離婚”,甚至暫時墊付購房者未能從銀行貸到的款項等,都被列入開發商研討的對策範圍。
易居中國分析師薛建雄表示,受開發商貸款收緊和個貸收緊的雙重擠壓,開發商將在不遠的將來面臨新一輪融資壓力,而降價回款,將隨着眼前問題的解決,成爲開發商下一步的研究重點。
萬科再傳產品線調整代替簡單降價
對於上一輪調整中最先扛起降價大旗的萬科,市場對其價格策略尤其關注。近日有網絡消息稱,“萬科總部內部會議上曾提出,各地分公司如果在一定時間內未完成既定銷售目標的60%,可以自行降價。”
記者昨日向接近萬科的房地產界人士求證,據稱新政公佈三天內,萬科確實召開了討論如何應對新政的內部會議。但會上未談及降價問題。萬科的思路是,一方面針對新政對首套房的相對支持,調整其產品線,令其產品類型向適合首套購置的普通商品房靠攏,同時拓展受新政影響較小的商業地產項目。另外,由於此次新政對一線城市的打擊力度會相對較大,萬科擬調整原定的2010年城市拓展戰略,向風險較低的區域傾斜。
此前,本報曾獨家獲悉,萬科在2010年初擬定了相對激進的一線城市擴展戰略,僅上海一地的拿地計劃就有8幅之多。而2009年全年,萬科新獲得項目共44個,其中上海僅有七寶35北塊一個項目。業內人士分析,受新政影響,萬科原本激進的上海拿地戰略可能有所調整。
“政策的出臺將對市場產生顯著的影響,相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結束,亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。”萬科一季報稱。
在4月27日發佈的一季報數據顯示,萬科一季度銷售面積中,珠三角同比下降45.1%;長三角同比下降33.9%;而位於中西部的二、三線城市則同比增長了43.1%。但在萬科看來,二、三線城市的投資熱度也未必持久。
這一趨勢正在被市場數據所印證。中國指數研究院數據顯示,上週(4月26日至5月2日),上海、深圳、廣州三個一線城市的商品房成交面積環比分別下降33%、34%和23%,而此前的二線熱點城市南京、杭州、合肥三地成交面積環比分別下降77%、41%和55%。分析人士認爲,新政對二、三線城市投資需求的抑制十分有效,樓市正進入漫長的觀望期。
近期對策:先穩購房者再議價格調整
另據各地消息稱,除萬科外,包括綠地、保利、瑞安、華潤等多個房企都在新政公佈後緊急開會研討對策。
重慶市場人士介紹,雖然三套房貸等地方細則還尚未明確,但多數銀行已經嚴格執行國務院新十條精神,即以家庭爲單位暫停三套及以上購房貸款、未完稅1年以上的外地人停貸等。一些剛剛開盤不久或正準備開盤的房企對新政的強力打擊都“情緒悲觀”。爲了避免新政影響,開發商開始研究如何協助購房者做“假離婚”,使一個家庭分爲兩個家庭,以順利實現貸款審批。
另有上海地產界人士透露,一些上海開發商正在研究爲購房者墊付銀行部分貸款,購房者在規定期限內歸還欠款,並可享受免息待遇。
“此前上海人到周邊地區大量買房,以求投資升值。但異地人購房貸款的嚴格限制令這批投資者受到嚴重打擊。退房潮將在這些地區率先出現,開發商的應對難度也將相當大。”市場人士稱。
把新政前後的購房客戶基本穩住之後,開發商將隨即考慮五月以後的價格戰略。在某機構做的十大房企生存之道調查中,包括萬科、保利、中海、華潤、金地在內十個房企的上百個在售項目中,目前確定降價的樓盤尚在少數,但幾乎沒有明確表示漲價的樓盤。
業內人士稱,開發商依靠目前尚顯充分的自有資金,均會全力抵抗降價,期望安全渡過調控週期。“畢竟,如此嚴厲的調控舉措已經對剛性需求造成制約,不排除一段時間後,新政口徑有所調整。開發商期待的正是這樣的結果。但從目前來看,地方細則尚未全面出臺,稅制改革仍有空間。對開發商而言的利空政策只是剛剛開始。”專家表示。於兵兵