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4月15日—17日,3天之內,國務院連續兩次出臺樓市調控新政,被稱為『最嚴厲』的房地產調控措施。新政實施10餘天後,隨著銀行等機構落實新政出臺細則,深圳樓市已經出現成交量大幅下滑、放盤量增加、開發商延緩開盤、諮詢退房者案例增多等情況。
新政實施繼續,該如何判斷當前樓市現狀,差別化房貸政策能否為房價降溫?現在對消費者來說,是買房的好時機嗎?
『房價漲幅將會趨緩』
世聯地產研究人員認為,此次調控從政策邏輯來看是對2007年『9·27新政』的繼承和延續,所不同的是在房貸的差別化方面進行了大膽創新,使調控矛頭直接指向了樓市中的投資與投機性需求,從而避免了當時政策的『一刀切』。
從14日起接連出臺的宏觀調控政策實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,不難看出此次調控是以提高購房門檻、拉高月供負擔和購房成本作為政策出發點。記者請房地產中介人員算了一筆賬,以總價200萬元的房產為例,在一般的改善性需求的條件下,新政前後的首付金額有20元—60萬元的增長,而在相同的首付前提下新政前後的月供對比約有12.7%的增幅。對投機性購房需求而言,政策在提高進入門檻和購房成本方面的效果將極為明顯。
與2007年相比,兩次調控政策所不同的是約束條件。業內研究人士認為,2007年二套房政策之所以立竿見影,是由於流動性猛然收緊,在二套房政策出臺前已經加息7次,同時開發商資金壓力巨大,有迅速回籠資金的需求;但目前貨幣流動性依然寬松,緊縮政策剛剛開始,宏觀經濟運行良好,且開發商資金壓力不大,因此,此次的二套房政策雖然更加嚴厲,卻難以收到當時的效果。
該研究人員認為,此輪調控房價下跌可能性小,但由於政策效應滯後,房地產供給在逐步放大,房價漲幅將會趨緩。
3股力量阻礙房價下跌
新政出臺後接連出現市場放盤量增加、投資客放盤等,但據記者向中介核實,這些僅是個案,還未成為大規模的普遍現象。
但這種個案的發生也會讓深圳不少房地產研究人士感覺此輪調控後房價必然下降,更有專家認為房價降幅將高達50%,『深圳目前的房價至少有一半泡沫,而此次推出的嚴厲調控政策必然會引起房價下降,迎來又一個下行拐點。作為對樓市風向嗅覺最靈敏的投資客、炒房客,必然看空未來市場,所以纔爭相在高位出貨』。
『深圳房價跌一半都是很正常的,就是說存在百分之百的泡沫。』深圳大學國際金融研究所所長國世平說。
記者從中介監測的信息來看,放盤量有所增加但幅度不大,成交量大幅下降卻暫未影響到價格,買房者中有等待價格下調的,但更多的是在觀望。
中原地產董事總經理李耀智分析,市民不能對樓市降價的期望太高,因為目前還有3股力量阻礙房價下跌:一、從目前市場行情來看,很多投資者把以前短期炒作的投資策略改為中長期持有,市場上集中拋盤的可能在減少;二、通脹預期下投機性需求加大。3月深圳居民消費價格上漲3%,同時全球大宗商品價格上漲也給中國帶來輸入性通脹壓力,國內原材料、燃料、動力購進價格漲幅達到兩位數,水電煤氣等必需品還准備漲價,必然反映在價格指數上;三、住房供求矛盾突出,住房供應結構不合理,中低價位、中小套型住房比例低。
深圳書香門第商業運營CEO王永勝傾向從宏觀經濟背景方面來判斷房價是否有大跌的趨勢,縱觀世界房地產發展史,認為房價大跌無外乎金融危機、戰爭、貨幣戰爭、實體經濟崩潰等情況,而目前,中國明顯不具備房價可能大跌的宏觀經濟背景。
目前市場上的房源相對豐富些
此時,對於自主的買家來講,是否適合出手最受關注。『與其關心房價走勢是跌還是漲,不如關注能否在自己想要買的房產上有更多的議價能力。』綜合開發研究院旅游與房地產研究中心主任宋丁認為,對於大部分購買二手房的自住客來講,每個交易都是獨立的,是買賣雙方的協商價格,在房價整體走勢不明的情況下只是影響買賣雙方的心理預期,此時房產新政出臺,房價要調整,買家就在談判中有了更多的議價能力,談得好5%—10%的議價空間完全可能出現。
而另一個對自住型買家有利的因素,就是房源豐富。多名一線房地產中介和業內人士認為,隨著一些實力不強的小投資客有盤放出,市場上的房源會相對豐富些,『很多以前碰不到的好房子此時有可能被放出來』,自住客完全可根據目前的需求和自己的供款能力選擇合適物業。
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