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二手房歷來是房地產市場中對環境、政策變化反應最敏銳的部分。一方面,二手房交易以個體為主,因此競爭和對比都很充分,不會發生在商品房市場中纔有的大幅降價或堅挺捂盤現象;另一方面,在二手房供應體系中,有相當一部分房主是有閑置餘房的投資者,他們對房地產政策的關注程度較高、反饋速度較快。
本市二手房不再惜售
盡管2010年天津春季房交會遭遇了『最嚴格的新政』,但現場的火爆成交依然未受影響,成交均價也屢攀新高。房交會開幕兩天的時間,二手房成交297套、22908平方米,較去年兩季房交會分別增長了29.1%、37.2%。那麼二手房市場反應如何呢?
我愛我家在接受本報采訪時表示,這些天來,二手房市場受『新政』影響並不明顯,大體上看,河東區、河北區以及環城四區二手房的掛牌量、成交價格基本沒有變化,因為購買這些地區房源的多是由於拆遷等原因,自住的剛性需求佔大多數,需要貸款的很少,用於投資的也很少,所以受新政影響很小,而新政對和平區的海河、河西區的梅江、南開區的老城廂、奧體等高端板塊的影響相對明顯,前一階段由於看好後市而『惜售』的房子紛紛掛牌出售,總量大約提昇了10%-20%左右,但多為100平方米以上的戶型,並未出現大量拋售房源的現象。
本市二手房價暫停上漲
本輪新政出臺後,天津二手房市場房源情況與之前相比,供應量增多了。之前的狀況是供應緊張,並且存在不少坐地漲價甚至多家搶購一家的局面。新政出臺後,開始掛牌出售房產的房主增多,更多房源紛紛湧現出來,供需焦灼的市場狀態得到了舒緩,持續走高的價格也出現了松動。由此可見,政府的積極調控見到了效果,穩定住了此前一直上漲的房價。
客戶和業主雙方的心態也發生了變化。客戶方面,不像之前那樣有很急切的看房需求了,大概有百分之十幾的客戶,以『工作忙』『等等看』為借口,推掉了已經約好的看房。業主方面,提價的心氣兒已經不高了,多數都是堅守著自己的一個心理底價,抱著『觀望一段時間再說』的心態。除了特別急需用錢的少量業主之外,絕大多數業主也都不急於降價。周六、日兩天,出現了很多本來約好了去看房,卻臨時取消的客戶。這表明,買方已經不再像以前那樣急於入市了。我愛我家策劃總監陳萌說,『賣家方面,也不再像之前那樣一天一漲價了,少部分業主開始出現掛牌價上的松動,但大規模的大幅降價並沒有出現。』
二套房買家暫時觀望
本次政策的出臺意在堅決抑制不合理的住房需求,從而遏制房價的過快上漲,體現了國家對於當前樓市存在的問題仍然高度重視和關注,以及打擊投資投機購房行為的決心。但是,卻很有可能對改善型客戶造成一定影響。
『據我愛我家2010年第一季度二手房買賣成交數據顯示,購買90平方米以上住宅的總量超過三分之一,以家庭自住為目的的改善型需求也已佔據了總體的45%。』陳萌說,『而「首次購買90平方米以上住宅的家庭需首付三成、購買第二套住房的家庭需首付五成並執行基准利率的1.1倍」這兩項政策,提昇了這兩類購房人群的入市門檻,增大了購買壓力,有可能會迫使他們不得不暫時觀望。』
陳萌預計,隨著第三套房貸政策的執行,市場中將有大量的投資投機型需求因高首付及高利率的限制無法入市,成交量也將隨之有所回落,市場在經歷政策消化期之後將進入新一輪調整期。
中原地產區域總監朱慶江表示,目前改善型客戶的心態也分為兩大類:一類是比較著急的,想趁著新政細則沒出臺之前趕快辦完購房手續;另一類是不著急的,反正已經到這個時候了,不如等一等,看看後市如何變化。而對於剛性需求,心理上的影響很大,既擔心政策打壓市場,又擔心房價繼續高企,還擔心利率上調後自己的購房成本提昇。不過,他對後市還是充滿信心,認為經過一段時間的觀望期後,成交量仍然會回昇,畢竟天津自住需求仍佔到整個市場的85%。朱慶江認為,很多一線城市之所以出現二手房集中拋盤現象,主要原因在於這些城市中短線炒家佔據了市場主力,一有風吹草動便集體出逃。而天津市場相對要健康得多,大多數投資者也是手裡有些閑錢,為抵御通貨膨脹而將其變為房產,短線炒家數量有限。(陳方)