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本周首個工作日,中國銀行『動刀』存量房貸的一則消息在各大媒體佔據了房地產新政頭條。調整存量房貸利率優惠幅度,意味著數以千萬計的房貸客戶在享受7折優惠房貸利率僅一年後,又被『打回原形』。分析人士指出,從法理角度來說,如果貸款合同中確有『利率將隨時調整』類條款的,銀行有權根據當前規定做出調整,『關鍵是存量貸款牽一發而動全身,影響太大了』。
有媒體報道稱,中行在周五宣布,對存量房貸將根據與客戶合同中的約定,在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基准利率0.85倍、1.1倍和1.2倍。『中國銀行這次是自己走到了風口浪尖』,一聽說中行宣布對存款房貸實施差別化利率調整的消息,同行的反應莫衷一是。
此前,中國銀監會監管一部主任楊家纔公開解釋了二套房貸認定標准為『住房的套數以家庭擁有住房套數而不以是否發生過貸款為標准』。相比此前認定標准雖已有顛覆,但並未明確提及存量房貸。而此次中行的做法,則追溯以往。
據悉,在2009年初中國銀監會推出7折房貸利率時,工農中建四大行因『客戶數量眾多難以單獨操作』,對存量客戶進行批量化利率下浮,即7折優惠利率是自動生成,並未單獨另立合同。業內人士稱,從法理角度來說,銀行擁有當時下浮利率的解釋權,如果當時的做法不是『永久性』的,可以到期調整的話,那銀行此次上調利率優惠幅度的做法並不存在法律風險。但是如果是單獨另立合同,聲明7折利率優惠為『永久性』條款的話,銀行則不能擅自更改。
如此看來,關鍵還在於當時修改7折利率優惠條款是否擁有『永久權』。根據記者了解,目前還未有商業銀行跟進中行調整存量房貸的做法。
一股份制商業銀行房貸中心負責人認為,如果中行的做法不能得到其他銀行的響應,那麼很可能出現一種情況,即中行的客戶向其他銀行轉按揭。這建立在一個基礎上,即其他銀行對這批客戶可以給出8.5折以下的優惠利率。『對中行來說,這是比較糟糕的結果。因為前期房貸業務的營銷費用就在一個點以上,貸款存有期至少要3年纔能回本,不然貸款轉出會直接帶來經濟損失。』
而對商業銀行來說,7折優惠利率雖然薄利但還不至於虧本,大多數銀行仍將房貸業務視作優質資產。『現在大家都不再打7折,利率水平上去了,收益問題就解決了。這個時候如果對存量客戶調整利率優惠幅度,更多的就是迎合政策需要,社會影響實在太大』,一國有銀行上海分行個貸部門人士這樣說。 ?記者鄒靚○編輯於勇
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