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有媒體報道,財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經營性住房,開征房產稅。
日前,繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴厲房地產信貸政策出臺之後,接下來樓市調控新政將放在調整房產稅上,對個人擁有的房屋進行區別對待。有媒體報道,財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經營性住房,開征房產稅。
若相關稅收項目正式開征,廣東業主所持價值100萬元的第三套房產,最高將繳納8400元/年的稅費,而空置房所繳房產稅較出租房超出近3倍。
空置房稅額超出租房近3倍
據透露,房產稅是現有房地產稅種中最有可能被祭出的調控利器。按照現行的房產稅暫行條例,個人所有的非營業房產可免繳房產稅,但條例沒有明確規定營業房產的范圍,不少個人房屋雖然出租用於經營,但也並沒有繳納房產稅。
房產稅如開征,根據1986年出臺的《房產稅暫行條例》,房產稅依照房產原值一次減除10%?30%後的餘值計算繳納,稅率為1.2%,沒有房產原值作依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定;房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。
依此,按照廣東省地方政策規定減除部分為住宅原值的30%計算,市民如果在擁有兩套住房外還有一套市值100萬元的住宅,而該套住房並未被業主出租,則每年需要繳納稅款為(100萬-100萬×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作經營用途出租,則按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產稅。據記者向中介公司了解,近兩年,廣州房屋出租回報率越來越低,普通住宅出租回報率從原來的4%?6%下降到2%?3%,甚至已經接近銀行的一年期定期存款利率。按此計算,價值100萬元的住宅年租金大約為2萬到3萬元之間,因此每年所需要繳納的房產稅只需要2400元到3600元之間,僅為空置房的近1/4。再加之出租用住宅稅款可於年收益中抵消,業內人士相信,房產稅政策推行後房屋的空置率會大大降低。
新政頻頻,多套房業主心忐忑:『壓力太大會考慮出售物業』
以家庭為單位計算,市民王先生在廣州市區擁有4套房產,新政出臺前一周又剛在中山置業。新房產購置不到一周,樓市調控新政便頻頻出臺,更有傳聞國家准備開征房產稅,讓王先生忐忑不安。
王先生向記者強調,自己只是小投資者,並非炒樓團,購買房產主要是持有,而非轉手賺差價。之所以購買多處房產,是覺得在通脹壓力下把現金存到銀行沒什麼收益,想投資,除了股市就是樓市。相對股市,購置房產風險較小,雖回報率不太高,但通過這幾年的投資,王先生的財產確實得到了保值。
新的房貸政策,王先生感覺對房產持有者沒有太大影響。王先生說,沒有足夠的資金,大不了以後不再增加房產持有,但也不會考慮把手頭上的多餘住房出售。但如果政府確定要開征房產稅,對手上持有多套房產的人來說,確實就產生了一定的壓力。壓力到了一定程度,王先生會考慮減少投資分布,出售部分物業。
此外,市民王先生還提出疑問,按照政府的定義,以家庭為單位,家庭由夫妻雙方及未成年子女所構成,這種定義造成了一定的混亂。
以王先生為例,早在結婚前,夫婦二人就由各自的父母購得首套住房,並形成與雙方父母共有多套房產的局面。成家後,王先生夫婦與雙方的父母就變成了3個家庭,而這些房子現在均由雙方父母居住。這些由兩個家庭共有的婚前財產該如何劃分,是否也被計算為第三套房?王先生希望有關部門能給出明晰的劃分。
財稅專家征稅不應算套數應該算人均面積
中國稅務學會理事、中山大學教授楊衛華在接受記者采訪時指出,在包括土地出讓金是否納入物業稅等難題沒有解決之前,物業稅短期內難以出臺。
楊衛華提出,國家應盡快修法,而不該把市民擁有的第三套住房一概而論地定性為經營性住房。因為現實生活中,確實不能排除民眾因改善居住條件需要購置多套房產,若確實為業主自行居住使用,就不符合經營性住房的定義。此外,也不應該對兩種房產設定相同的征稅標准。如房產被用作租賃或其他商業用途,可相對提高稅收標准;但若為自住用途,則應降低稅收標准。楊衛華還建議,應設置梯級式稅收標准,小戶型收稅較少,越是大宅或單價高的豪宅別墅應征稅越高。
楊衛華認為,開征房產稅應從二套房計起,國外早有先例。但征稅條件,楊衛華則認為不應單純地從多少套來判斷,國家和地方可根據各地不同的情況,以家庭人均面積為單位,當家庭擁有住房超出了這個核定的人均面積後即可征稅。
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