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昨天,中國銀監會銀行監管一部主任楊家纔接受媒體采訪時表示,二套住房以家庭為單位進行認定,包括本人、配偶及未成年子女。商業銀行的信貸登記系統可以查詢到放貸情況,但要想准確判斷住房套數主要還是以房管部門的登記信息為准。
國務院日前發布《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,明確要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。執行這項政策的關鍵是如何准確判定二套住房,該通知同時要求住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。
目前各家商業銀行的二套房貸實施細則均在擬定當中,商業銀行人士表示,希望監管部門盡快就二套住房的認定標准出臺細則,為商業銀行提供統一的操作指導,這樣就可以避免銀行之間的惡性競爭,也可以保證調控目標的實現。
楊家纔介紹,銀監會對於房地產貸款有比較明確的操作規定。對於開發貸款和土地儲備貸款明確『三不貸、三掛鉤』的原則。『三不貸』是指國土部門確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產企業不予發放新的貸款;建設部門認定的捂盤惜售、囤積房源和哄抬房價的房地產商不予貸款;對挪用銀行的貸款繳納土地出讓金的不予貸款。
『三掛鉤』包括地貸掛鉤、建貸掛鉤和房貸掛鉤。地貸掛鉤是指根據整治土地的評估結果放貸;建貸掛鉤是指貸款要跟在建工程掛鉤,開發商利用銀行貸款建設樓盤之後,銀行要監督銷售;房貸掛鉤是指貸款要同房屋銷售掛鉤,銷售款在銀行封閉運行,隨著賣房的進度償還原來的貸款。
>>政策解讀
住房套數不以
貸款為標准
【認定標准】楊家纔表示,住房的套數認定不以是否發生過貸款為標准,即使首套住房沒有利用銀行貸款購買,再次購買住房同樣會被認定為二套住房。這次政策出臺的一個意圖就是要恢復房地產的居住屬性,是房改十年以來的一次重大轉折。
【專家解讀】北京中原三級市場研究部總監張大偉表示,第二套房認定標准收緊,以房為限,不是以貸為限,這將再次打擊炒房客心理。這一政策修改打擊面擴大一倍,而且非常精確地打擊了炒房客,可以說這是繼國土部、住建部後,第三個部委出臺了調控細則,使得調控的力度繼續加強,將國務院的政策繼續落實。
二套房認定包括未成年子女
【認定標准】楊家纔表示,二套住房以家庭為單位進行認定,包括本人、配偶及未成年子女。商業銀行的信貸登記系統可以查詢到放貸情況,但要想准確判斷住房套數主要還是以房管部門的登記信息為准。
【專家解讀】我愛我家副總裁胡景暉說,幾年前房屋管理部門就開始進行房屋數量普查工作,但至今業內還沒看到過公布的結果。所以目前有沒有個人住房數據庫還是個未知數。因此以家庭為單位認定仍存在困難和漏洞。例如,婚前一方購買了房屋,另一方未購房。婚後未購房一方申請購房,目前就很難被認定。
首套住房售出可視為無房戶
【認定標准】楊家纔表示,如果居民需要改善住房條件,並且已經將手中的首套住房售出,再次購買房屋時可以視作無房戶,但前提是要排除投機購房的情況存在,以後需要出具房管部門、居委會或者單位的證明。
【專家解讀】我愛我家副總裁胡景暉表示,證明首套房已經出售,最簡單的辦法就是出具房屋買賣合同。該規定最大的亮點是,此前對於已購房的人,只要再購房均視為第二次購房,使得改善性住房無法認定。這次明確了改善性購房的標准。不過,不排除在房價上漲期,利用售出第一套房的錢,購買第二套房,等房價上漲後再出售獲利的投機者。關於改善住房條件,廣州曾出臺政策,改善性住房要比第一套房面積大或總價高,纔認定為改善性。不知道此次各地會不會出臺類似補充意見。
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